物业不行不交物业费怎么办

法律分析：
（1）物业提供服务存在一般瑕疵时，业主不得直接拒交物业费。一般瑕疵包括小区卫生清扫不及时、公共区域绿植修剪不规律等不影响基本物业服务的情形，业主可通过与物业当面沟通、向业主委员会提交书面意见等方式，督促物业改进服务质量。

（2）物业存在重大违约行为时，业主可采取合法措施维权。重大违约行为包括未履行安保义务导致业主财产受损、长期不维护电梯或水管等公共设施影响业主正常生活等，业主需收集相关证据，如现场照片、问题记录视频、与物业沟通的书面材料等，证明物业未按合同约定履行义务。之后可与物业协商减免物业费或赔偿损失，协商不成的，可向法院提起诉讼，请求根据物业实际服务情况调整物业费金额。但在法院作出判决前，业主不得擅自拒交物业费，否则可能需承担支付违约金的责任。

提醒：
业主遇到物业履职问题时，应先区分服务瑕疵性质，避免直接拒交物业费引发违约风险；若需维权，需及时收集并保存相关证据，通过合法途径解决争议。

（一）若物业仅存在一般服务瑕疵，如小区卫生清扫不及时等，业主不能直接拒交物业费。可通过与物业沟通提出改进要求，或向业主委员会反映情况，由业主委员会督促物业履行合同义务。

（二）若物业存在重大违约行为，如未履行安保义务导致业主财产受损、长期不维护公共设施等，业主需收集相关证据，包括照片、视频、书面记录等，证明物业未按合同约定提供服务。
之后可与物业协商，要求减免物业费或赔偿损失。协商不成时，可向法院提起诉讼，请求法院根据物业实际服务情况调整物业费金额。但在法院作出判决前，业主不能擅自拒交物业费，否则可能面临支付违约金的风险。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：
1.业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
2.业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
3.物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

物业若只是轻微服务问题，像小区日常清洁不够及时这类情况，业主不能直接拒绝支付物业费，可通过当面沟通或向业主委员会反馈的方式，推动物业改善服务质量。

若物业有严重违约行为，比如未做好安全防护导致业主财物受损、长期不维修公共设施等，业主可留存照片、视频、书面记录等材料证明其未按合同履约。之后可协商减免费用或赔偿损失，协商无果可起诉请求调整物业费，但判决生效前不能自行停交，以免承担违约金等责任。

结论：业主不能因物业一般服务瑕疵拒交物业费，物业存在重大违约行为时需通过合法途径维权，不得擅自拒交。
法律解析：
根据民法典规定，物业服务人应按约定和物业性质履行维修养护清洁绿化等义务，维护区域秩序并保护业主人身财产安全。若物业仅存在一般服务瑕疵如卫生清扫不及时，业主不能直接拒交物业费，可通过与物业沟通或向业主委员会反映督促改进。若物业存在重大违约行为如未履行安保义务致业主财产受损或长期不维护公共设施，业主需收集相关证据证明物业未按约定服务，之后可与物业协商减免物业费或赔偿损失，协商不成可向法院起诉请求调整物业费金额。但在法院判决前，业主不能擅自拒交物业费，否则可能面临支付违约金的风险。若你对物业履职情况是否构成重大违约存在疑问，或不知如何收集有效证据维护自身权益，可向专业法律人士咨询获取帮助。

业主因物业履职不到位拒交物业费需分情况处理，不能直接一概而论。

1.如果物业仅存在一般服务瑕疵，比如小区卫生清扫不及时、绿化修剪维护不细致等轻微问题，业主不能直接拒交物业费。此时业主可通过与物业当面沟通提出具体改进建议，或向业主委员会反映情况，由业主委员会出面督促物业履行合同约定的服务义务。

2.如果物业存在重大违约行为，比如未履行安保义务导致业主财产受损、长期不维护公共设施造成安全隐患等，业主需先收集物业违约的相关证据，包括现场照片、视频记录、双方沟通的书面材料等，证明物业未按服务合同提供约定服务。之后可与物业协商减免物业费或赔偿损失；若协商不成，可向法院提起诉讼，请求根据物业实际服务质量调整物业费金额。但需注意，在法院作出判决前，业主不能擅自拒交物业费，否则可能承担支付违约金的风险。