商品房租赁期限不能超过多少年

结论：
商品房租赁期限最长不得超过二十年，超过部分无效；租赁期满续订的，续订期限同样不得超过二十年。

法律解析：
根据民法典规定，商品房租赁期限存在二十年的法定上限。当事人约定的租赁期限若超过该上限，超过部分不具有法律效力。租赁期限届满后，双方可通过续订租赁合同延续租赁关系，但续订的租赁期限需从续订之日起计算，且仍不得超过二十年。在实际租赁中，双方可在二十年范围内自行约定具体租赁期限，若需长期使用房屋，可在租赁期满前续订合同，但需注意每次续订均受二十年期限限制。若在租赁期限约定或续订过程中遇到疑问，建议向专业法律人士咨询，以确保自身权益得到合法保障。

商品房租赁的期限受法律明确限制，当事人约定的租赁期限若超过二十年，超出部分不具备法律效力。租赁期限届满后，双方可通过续订合同延续租赁关系，但续订的租赁期限需从续订之日起计算，且同样不得超过二十年。

在签订租赁合同时，租赁双方应在二十年的法定上限内确定具体租赁期限，避免因约定超期导致部分条款无效，影响自身权益。

若有长期使用房屋的需求，应在租赁期限临近届满前，提前与对方沟通续订事宜，确保在期限届满前完成合同续订，避免租赁关系中断。

续订租赁合同时，需注意明确约定续订后的租赁期限，确保该期限不超过二十年，同时核对合同中的其他条款是否符合法律规定，避免出现无效内容。

法律分析：
（1）商品房租赁的最长期限受法律明确限制，不得超过二十年。若租赁双方约定的租赁期限超过二十年，超出的部分不具有法律效力，仅二十年以内的租赁期限有效。

（2）租赁期限届满后，当事人有权续订租赁合同以延续租赁关系，但续订的租赁期限需从续订之日起计算，且该期限同样不得超过二十年。

（3）在实际租赁过程中，租赁双方可在二十年的法定范围内自主约定具体租赁期限；若需长期使用房屋，可在租赁期限临近届满时办理续订手续，但需注意续订后的总租赁期限仍受二十年的限制，无法通过多次续订突破该法律上限。

提醒：
租赁双方在约定租赁期限时需注意二十年的法定上限，避免因约定超期导致部分条款无效；若计划长期租赁，应提前规划续订时间，确保每次续订的期限符合法律规定，减少因期限问题引发的纠纷。

（一）签订商品房租赁合同时，约定的租赁期限不得超过二十年。若约定的租赁期限超过二十年，超过部分无效，实际受法律保护的租赁期限仅为二十年。

（二）租赁期限届满后，若需继续租赁该房屋，可与出租方续订租赁合同。续订的租赁期限自续订之日起同样不得超过二十年，避免再次出现超期无效的情况。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第七百零五条
（一）租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
（二）租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

商品房租赁的期限有法律设定的上限，最长不能超过二十年，若双方约定的期限超过这个时间，超出的部分不具备法律效力。

租赁期限到期后，双方可以重新签订租赁合同延续租赁关系，但新合同的期限从签订当日起计算，同样不能超过二十年。

实际租房时，双方可在二十年范围内自行确定具体租期，若想长期使用房屋，可在租期临近结束时续订合同，但每次续订的期限仍需遵守二十年的限制。