房产抵押时租赁合同是否有效

结论：
房产抵押时租赁合同一般有效，不同情况有不同处理规则。订立抵押合同前已出租，原租赁关系不受抵押权影响；抵押权设立后出租，租赁关系不得对抗已登记抵押权；因实现抵押权致房屋所有权变动，承租人不能对抗新所有权人；抵押人未书面告知抵押情况致承租人损失，抵押人担责，已书面告知则承租人自担损失。
法律解析：
根据《民法典》规定，“抵押不破租赁”原则保障了在抵押前已形成的租赁关系。这是为了保护承租人的合法权益，维持正常的租赁秩序。而抵押权设立后再出租，为了平衡抵押权人与承租人的利益，规定租赁关系不能对抗已登记的抵押权。当因实现抵押权使房屋所有权转移时，基于物权优先于债权的原理，承租人不能以租赁关系对抗新所有权人。对于抵押人告知义务方面，若未书面告知，抵押人存在过错，需对承租人损失负责；已书面告知，承租人仍选择租赁，就应自行承担风险。如果遇到房产抵押与租赁相关的法律问题，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

房产抵押时租赁合同通常有效。在抵押与租赁的时间顺序不同时，法律有不同规定。订立抵押合同前抵押财产已出租的，遵循“抵押不破租赁”原则，原租赁关系不受抵押权影响；抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，因实现抵押权致房屋所有权变动，承租人不能对抗新所有权人。

为避免纠纷，可采取以下措施：一是租赁房屋前，承租人应要求出租人提供房屋产权证明，确认是否存在抵押情况；二是若房屋已抵押，抵押人应书面告知承租人，保障承租人知情权；三是承租人在知晓抵押情况后，可与出租人协商在合同中明确若因抵押实现导致租赁权益受损的赔偿事宜。

法律分析：
（1）在房产抵押情形中，若在订立抵押合同前房产已出租，遵循“抵押不破租赁”原则，原租赁关系不受抵押权影响，承租人可继续按原租赁合同使用房屋。
（2）当抵押权设立后房产才出租，且抵押权已登记，此时租赁关系无法对抗该已登记的抵押权。若因实现抵押权使租赁房屋所有权发生变动，承租人不能以租赁关系对抗新所有权人。
（3）抵押人是否书面告知承租人房产已抵押，责任承担不同。未书面告知，抵押人对出租抵押物给承租人造成的损失承担赔偿责任；已书面告知，损失由承租人自行承担。

提醒：
承租人在租赁房屋时应了解房屋是否已抵押。抵押人出租已抵押房产需书面告知承租人，避免后续纠纷。若遇复杂情况，建议咨询进一步分析。

（一）若在房产抵押前已出租，租赁关系不受抵押权影响，承租人可按原租赁合同继续使用房屋。
（二）若在抵押权设立后出租，且抵押权已登记，租赁关系无法对抗抵押权。若因实现抵押权房屋所有权变动，承租人不能对抗新所有权人。
（三）抵押人未书面告知承租人房产已抵押，造成承租人损失的，抵押人需承担赔偿责任；若已书面告知，损失由承租人自行承担。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

1.房产抵押时，若在抵押前已出租，原租赁关系不受抵押权影响，遵循“抵押不破租赁”原则。

2.若抵押后再出租，租赁关系不能对抗已登记的抵押权。因实现抵押权使房屋所有权变动，承租人不能对抗新所有权人。

3.抵押人未书面告知承租人房产已抵押，要对承租人损失担责；已书面告知，损失由承租人自负。