开发商必须返还购房定金的情况有什么

（一）当遇到开发商违约情况，购房者要及时收集开发商未履行约定义务的证据，如书面通知、聊天记录等，然后与开发商协商双倍返还定金，协商不成可通过法律途径解决。
（二）因不可归责于双方的事由导致合同无法订立，购房者应保留好能证明客观情况存在的证据，如政府政策文件、气象灾害证明等，向开发商提出返还定金要求。
（三）若发现开发商存在欺诈等违法行为，购房者可先与开发商沟通要求返还定金，同时收集好开发商隐瞒重要信息的证据，必要时通过诉讼维权。
（四）若认购书等协议无效，购房者可凭借专业法律人士的意见，与开发商协商返还定金，若协商无果可提起诉讼。

法律依据：
《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

以下几种情况下，开发商需返还购房定金：
1.开发商违约，未在约定期限履行签合同等义务，构成根本违约，购房者可要求双倍返还。
2.不可归责于双方的事由，像不可抗力、政策变化等致合同无法订立，开发商应返还。
3.开发商欺诈违法，故意隐瞒房屋抵押、质量等重要信息，购房者有权要求返还。
4.认购书等协议无效，因违反法规强制性规定，开发商需返还定金。

结论：
开发商在违约、不可归责于双方事由、存在欺诈等违法行为、认购书等协议无效的情况下，必须返还购房定金。
法律解析：
依据《民法典》相关规定，在开发商违约时，其未按约定履行签订合同等义务，构成根本违约，购房者可依定金罚则要求双倍返还定金。当出现不可抗力、政策变化等不可归责于双方的事由，导致合同无法订立，开发商理应返还定金，因为双方对此均无过错。若开发商存在欺诈等违法行为，故意隐瞒房屋重要信息诱使购房者交付定金，违背了诚实信用原则，购房者有权要求返还。而认购书等协议若违反法律法规强制性规定而无效，自始不具有法律效力，开发商需返还定金。如果您在购房定金方面遇到类似情况，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

开发商在多种情况下必须返还购房定金。一是开发商违约，未在约定时间履行签订合同等义务，构成根本违约时，需双倍返还定金。二是不可归责于双方的事由，像不可抗力、政策变化等客观情况导致合同无法订立，开发商应返还定金。三是开发商存在欺诈等违法行为，故意隐瞒房屋重要信息诱使购房者交付定金，购房者有权要求返还。四是认购书等协议无效，因违反法律法规强制性规定，开发商需返还定金。

解决措施和建议如下：
1.购房者在购房过程中要仔细审查合同条款和房屋情况，避免陷入不利局面。
2.遇到开发商违约或欺诈等情况，及时收集证据，通过协商或法律途径维护自身权益。
3.若因不可归责于双方的事由导致合同无法订立，与开发商友好沟通，要求返还定金。

法律分析：
（1）开发商违约时，若在约定时间未履行签订合同等义务，构成根本违约，购房者可要求双倍返还定金，这是对开发商违约行为的惩罚，保障购房者权益。
（2）不可归责于双方的事由，像不可抗力、政策变化等客观情况致使合同无法订立，开发商应返还定金，因为双方对此均无过错。
（3）开发商存在欺诈等违法行为，故意隐瞒房屋重要信息诱使购房者交付定金，购房者有权要求返还，这是为了维护市场交易的公平公正。
（4）认购书等协议无效，若协议违反法律法规强制性规定，开发商需返还定金，无效协议自始不具有法律效力。

提醒：购房者遇到上述情况要求返还定金时，需保留好相关证据，不同案情解决方案有别，建议咨询进一步分析。