山东省商品房预售合同备案有什么用

商品房预售合同登记备案作为一种特殊类型的不动产登记行为，其主要目的在于对一份以未来可能发生不动产物权变动为基础的请求权进行保护措施。成功完成商品房预售备案登记程序之后，买受人所享有的请求权便具备了对抗第三方的法律效力。在此情况下，房地产开发企业已无法再次将已经完成预售登记手续的房屋进行出售或者设定抵押。若开发商在未经预售登记的前提下，擅自将已完成预售登记的房屋出售或者向第三方提供抵押担保，那么该第三方将无法通过登记取得所有权，同时，该抵押权亦无法对抗已完成预售登记的买受人。

商品房预售合同登记备案是一类特别的不动产权属登记行为，旨在维护和保障一项未来可能涉及不动产物权变动的债权请求权。商品房预售备案登记使得购房者所拥有的此项请求权具备了对抗外部第三方的法律效力。根据现行法律规定，房地产开发企业在完成商品房预售登记后，再行转卖或者抵押登记完成前的房产均受到严格限制。倘若开发商私自将已完成预售登记的房屋出售或者擅自将其作为担保物向第三方设置抵押，那么这位第三方则无法通过登记程序取得该房产的所有权，同时，该抵押权亦无法对已经进行预售登记的购房者产生对抗效果。

解析：
商品房预售合同登记备案属于一类独特的不动产登记范畴，其本质是为了保护以未来可能产生的不动产物权变动为预期目的的一项请求权而进行的必要登记手续。商品房预售备案登记赋予了买受人的请求权以对抗第三方的法律效力。在这种情况下，房地产开发企业不得擅自将已经完成预售登记程序的房屋再次出售或者用于抵押，否则，若开发商将已完成预售登记的房屋出售或者设定抵押给第三方，那么该第三方将无法通过登记取得所有权，同时，该抵押权亦无法对预售登记的买受人产生对抗效果。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。