房开商抵押共有土地的步骤

下面我们将详细解释如何按照流程申请银行抵押贷款事宜。首要步骤是基于您需要贷款的金额以及该银行给予承诺的抵押比率（即发放贷款额除以抵押物评估总值），反推出抵押物应达到的总评估价值。紧接着您需要寻求不动产评估机构的意见和建议，了解他们对抵押物进行评估时可能达到的最大估值。接下来，参照第一步中得出的抵押物应达到的评估总价值，参考这个最大估值与初步确定的单价一道，核算出需要的抵押物所应包含的总面积。利用以上第二步获取的抵押物面积信息，您可事先在CAD规划图上自由勾勒出满足银行抵押贷款规定的土地区域范围。携带第三步完成的抵押土地区域图，为了更加精准的绘制土地测绘图形，您还需前往国土资源局地籍科进行土地测绘，并描绘出抵押测绘图的具体样貌。
依据抵押测绘图纸，您可以向不动产评估机构寻求专业评估，并请他们出具评估报告书。
然后，您可以与银行的工作人员共同携带上述评估报告以及贵司的一系列相关证件，前往国土资源局地籍科来办理抵押登记手续，并深入签署最高额抵押贷款合同。与此同时，为了让贷款过程更为顺利，您还要向银行提供贷款申请书以及公司关于同意将目标地块作为抵押品进行贷款的股东大会决策（或者董事会决议）等必备资料。
最后，您只需完成最高额抵押贷款合同的撰写，按照银行的指示提供所需的其他各类相关资料，之后便只需要耐心等待银行进行放贷即可。

1.首先，我们需要依据您欲申请的贷款额度以及银行承诺的抵押比率（即放款金额除以抵押物估值），来反推得出抵押物需达到的整体评估价值。
2.接下来，我们将恭敬地向不动产评估机构请教，以便了解针对特定抵押物开展评估时可能达到的最高评估价，随后按照第一步中计算得出的抵押物整体评估价值初略估算出最高评估单价，并据此计算出所需的抵押物占地面积。
3.接著，根据上述第二步骤中得到的抵押物占地面积，您可自行在CAD规划图上勾勒出符合我行抵押贷款政策的土地区域草图。
4.请携带第三步自行绘制的抵押土地区域图，再次前往国土局地籍科进行土地测绘，完成后即可描绘出抵押测绘图。
5.利用抵押测绘图作为参考，我们将委托不动产评估机构进行评估，随后出具正式的评估报告供您参考。
6.为了顺利进行抵押手续，我们将荣幸地陪同您与金融机构的工作人员一同前去国土局地籍科办理抵押登记事宜，并填写相关法律文件——最高额抵押贷款合同。与此同时，我们也将会向银行提供贷款申请书以及贵司同意对特定目标地块进行抵押贷款的股东会议决（或董事会决议）等必要材料。
7.如果您已经妥善填写了最高额抵押贷款合同，并且按照银行的要求提交了所有必需的相关资料，那么只需耐心等待银行进行下一步的放贷流程即可。

解析：
首先，您需要根据所申请的贷款额度以及银行给出的抵押率（即放款额除以抵押物的评估值）来评定抵押物的总评估价值。接下来，请访问附近的不动产评估机构并了解他们能够为您的抵押物做的最佳评估价格。参考前面计算得出的抵押物应达到的评估总价值，结合该评估价格，便可核算出所需的抵押物的总面积范围。
依据以上步骤二中所计算出的抵押物的面积范围，我们可以运用CAD规划软件绘制出满足银行要求的土地区域草图。在此基础之上，请带着您自己绘制的抵押土地区域草图，前往政府部门下属的国土局地籍科，进行实地的土地勘察和测绘，从而描绘出精确的抵押测绘图。
凭借这份抵押测绘图，您将可以再次找寻到那家不动产评估机构，去委托他们对抵押物品的价值做出最新的评估，并获取完整的评估报告。在评估结果出来之后，请带上这些文件和附带的公司相关证件，跟银行的工作人员共同前往当地的国土局地籍科，办理抵押登记手续，并签订最高限额抵押贷款协议。
此时，还请务必向银行提交您的贷款申请表以及公司内部要求抵押贷款的股东会决议（或者是董事会决议）等相关材料。一切准备就绪后，只需耐心等候银行进行放款即可。
法律依据：
《担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。