虚假按揭贷款合同的效力

借款合同的效力可分以下三种情况：其一，银行不知情的具有真实签名的“假按揭”借款合同的效力。由于开发商和借款人的真实意图不在于购买住房，而是帮助骗银行贷款，因此开发商和借款人意思表示不真实。我国《合同法》第54条第2款的规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”根据此规定，该种借款合同应属于效力待定的合同，在银行行使撤销权之前，借款合同是有效的。实务中，银行为了自己的债权利益，一般不会行使撤销权，可以认定该类按揭合同是有效合同。其二，银行知情的具有真实签名的“假按揭”借款合同的效力。贷款人明知借款人没有购房意图而不禁止发放贷款甚至还帮助操作“假按揭”贷款，对此类借款合同的效力问题，我国目前的《合同法》和《民法通则》并没有明确规定。但“串通”在本质上讲是一种“双方互相沟通、达成协议的过程”，从合同自由的原则出发，在没有其他违法因素的前提下，如果银行、借款人和开发商对“假按揭”的事实明知但都愿意承担此后果的，应视为双方的意思表示真实，所以银行与借款人签订的借款合同属于有效合同。另外，银行由于明知借款人的欺诈意图，所以，银行不是善意相对人，其不得以受到欺诈为由，作为受损害方变更或撤销。其三，开发商伪造借款人签名的“假按揭”合同的效力。由于借款人根本不存在即借款合同主体不存在，故此，无论银行对于“假按揭”是否知情，购房合同和贷款合同均应该是无效合同。《担保法》第5条第1款规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”根据该条规定，如果合同双方没有在担保合同另行约定，在主合同即借款合同无效的情况下，抵押合同、保证合同当然无效；如果抵押合同及保证合同有约定“主合同无效，担保合同可以有效”，那么抵押合同及保证合同就可以有效。同样，对于假按揭借款合同的效力问题也请参考上面的法律规定。