房屋租赁无效损失赔偿分为哪几种情况 房屋租赁合同如何写有效

出租方（以下简称“甲方”）：
承租方（以下简称“乙方”）：
根据《合同法》及相关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方的房屋出租事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。
第一条 甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。
第二条 甲方出租给乙方的房屋坐落于 ，建筑面积 平米。
第三条 房屋租赁期限为 个月，自 年 月 日起至 年 月 日止，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅供个人居住用途，不得招揽他人。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则需要在租赁期满前20日内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。如乙方租赁期满前退租，则剩余租金不予退还，作为乙方支付的违约金。
第四条 该房屋租金为每月 元，租金总额 元（大写： ）。租金在签订本合同时一次性付清，甲方向乙方出具收款收据。
第五条 为确保房屋及所属设施完全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，甲乙双方同意本合同的保证金为 元。乙方应于本合同签订时付清全额保证金。租赁期满后，乙方迁空、点清、交还房屋及设施并结清应付费用后，经甲方确认后将保证金无息返还。
第六条 乙方承担租赁期内的水费、电费、燃气费等相关费用
第七条 乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即修复或经济赔偿
第八条 乙方不得改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备。
第九条 在租赁期间内，乙方不得转租、转借承租房屋，并不得利用承租房屋存放危险物品或者从事违法犯罪活动。
第十条 乙方有违反该合同约定行为给甲方造成损失时，需要支付甲方2个月的租金作为违约金；尚不足以弥补甲方损失时，乙方还应承担相应的赔偿责任。
第十一条 本合同自双方签字之日起生效。本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
年 月 日

一、当租赁房屋处于“免租期”时
商铺租赁合同中华经常会列明一条“免租装修期”条款(意即免除房租的期限，承租人一般都会提出“房屋要进行装修，此期间内无法进行营业”，因此要求出租人给自己一些时间，这段时间房东不向承租人收取费用)。
但免租期并非法律明确规定的事项，只是合同双方当事人出于比较公平、合理的角度自愿协商签订的条款。因此，我们在约定此条款时一定要注明此期间免除的费用包括什么。一般而言，此期间仅免除租金，而期间产生的水电费等由承租人承担。租赁合同即便无效或终止，已经支付的费用承租人也无权要求出租人退还。
合同无效后出租人可以要求承租人将房屋返还。对于承租人在租赁期间损坏房屋及其设施的，根据最高法院房屋租赁合同解释的规定，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
出租人有权要求承租人支付其占用房屋期间的占用费。根 据《合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。出租人根据合同获取的房屋租金、押金等费用，因合同无效应当返还承租人。 但是，依据公平原则，出租人作为自建房屋的建设者或控制者，本身面临着国家行政机关拆除房屋产生损失和遭受行政处罚的风险，而承租人则利用了涉案房屋进行 收益，如果因合同无效导致承租人收回租金而不支付任何费用，则存在显失公平的情形。
二、关于租金损失的赔偿
其实，在此类案件中的房屋承租人，不管其租赁房屋时是否知晓房屋为违法建筑，但根据市场经济原则，为保护、鼓励交易，物尽其用，对承租人因房屋拆迁遭受的损 失应当给予适当拆迁补偿。我国《合同法》第58条亦明确规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效取得的财产，应当返还。
根据最高法院《房屋租赁合同解释》的第5条规定 ，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也就是说，出租人虽然不能取得租金收益，但是有权向 承租人主张承租人使用房屋期间的占用费，具体标准可以参照合同约定的租金标准及周边房屋的租金标准。如果自建房约定的租金标准与一般房屋无异，可以参考租金标准酌情降低;如果约定的租金标准已经考虑自建房因素，较低于一般房屋约定的租金标准，也可以按照约定的租金标准执行，具体案件可以具体确定。
对于承租人而言，因承租的房屋系违法、违章的自建房屋导致合同无效，承租人首先有权要求出租人退还所缴纳的租金、押金、租赁保证金等合同约定的费用。当然如果合同期满或者双方在产生纠纷后及时办理了房屋交接手续，承租人支付的租金与应当向出租人支付的房屋使用费基本相当，不存在明显不公平的情形的，对双方互相主张的返还租金、支付占用费的诉求，可以一并驳回，不再处理。
三、关于装饰装修的损失
承租人已经对房屋进行了装饰装修的，有权按照双方的过错程度向出租人主张装修损失。根据最高法院 《 房屋租赁合同解释 》第 9条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第13条规定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，法院应予支持。
也就是说，承租人对房屋进行装饰装修的情形，如果承租人对房屋的装饰装修是经过出租人同意的，装饰装修除了承租人可以拆除、出租人同样利用并折价的部分以外，其余部分可以视为承租人在该租赁合同中所受到的损失，根据双方过错程度确定应承担的损失数额。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第九至十三条将此主要分为两大类：
(一)承租人未经出租人同意，擅自进行装饰装修的
构成侵权，应当承担侵权责任。
(二)承租人经出租人同意进行装饰装修的
承租人经出租人同意装饰装修的又分为两种情形：
1、未形成附合如何处理
对未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
2、形成附合时如何处理
对已形成附合的装饰装修物，我们还要注意区分合同无效、合同履行期限届满和合同因一方违约导致解除三种不同情形。不同情形下有不同的损失补偿方案。
(1)合同无效时，出租人对装饰装修物形成不当得利，出租人同意利用的，折价对承租人进行补偿;出租人不同意利用的，由双方按照各自过错分担现值损失。
(2)合同履行期限届满，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但合同双方另有约定的除外。
(3)合同因一方违约导致解除的，由违约方承担装饰装修残值损失;双方皆违约的，按照各自过错承担;不可以归责于双方当事人的，由双方依照公平原则分担损失。
但若在此种情形下出租人同意利用装饰装修物的，基于不当得利仍需向承租人支付一定费用。需特别注意的是，承租人尤其是租赁房屋用于商业经营的，对房屋进行装饰装修以便开展经营活动有合理性。承租人对租赁的房屋进行了装饰装修，除非出租人能够提供相反证据，应推定为出租人是同意的，举证责任应当由出租人承担。如果出租人没有相反证据，就装修损失，对出租人不能以承租人没有经过其同意对房屋擅自装饰装修而拒绝承担相应责任的意见，应审慎对待。以上是对房屋租赁无效损失赔偿分为哪几种情况问题的解答