房屋租赁合同继续履行和违约金

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即所谓的“买卖不破租赁”或“所有权变动不破租赁”。《城镇房屋租赁合同司法解释》第20条第1款也有类似表述，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。买卖不破租赁的效果是“不影响租赁合同的效力”。所谓不影响租赁合同的效力是指原租赁合同仍然有效，对承租人来说，既不需要终止原租赁关系，也无须订立新的租赁合同而成为新的租赁合同的承租人。虽然《合同法》第229条使用了“不影响租赁合同的效力”的表述，但是，其实际的法律后果应当是在承租人和租赁物的新所有人之间形成租赁合同关系。如果取得租赁物所有权的人要求承租人搬出，则新的所有人将构成租赁合同的违反，承租人可以主张继续履行、损害赔偿等违约责任。由此可见，买卖不破租赁的规则赋予了承租人对抗新的所有权人的权利。也就是说，新的所有权人要求承租人搬出房屋，承租人可以拒绝。

1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？　　当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。　　2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？　　当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。　　3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？　　当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。　　租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。　　4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？　　当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。