购房人要解除合同是需要要承担责任的,但不是既交违约金又交定金,而是缴纳违约金或者定金中的一种。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。购房人可以与开发商解除合同,有两种解决方法:一是协商解除合同,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。二是诉讼解除合同,即合同一方可以请求判决解除合同,但违约方必须承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款的规定,当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。如因购房人未履行相应的义务给对方造成扩大损失的,对方将会追究相应的责任。《合同法》第一百一十九条的规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。开发商违约,开发商需要承担责任。开发商违约的情况:开发商故意告知置业者虚假情况,如竣工日期,装修规格及质量标准等,或者故意隐瞒真实情况,可以认定为欺诈行为,合同无效。开发商有以下行为可以被认定为根本违约:
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1)逾期交房超过一定期限。
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2)房屋结构有重大质量问题,不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准,置业者有权退房。
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3)由于开发商的过错,置业者不能依法取得房屋所有权证书。
我认为,这种所谓的“回购担保”至少是没有法律依据的。先从担保谈起,《中华人民共和国担保法》仅规定了五种担保形式即保证、抵押、质押、留置、定金,并没有所谓的“回购”,所以,从根本上讲,“回购担保”不是一个法律概念。我们勉强可以将这种“回购担保”理解为发展商的保证,即便如此,也是与法有悖的。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定,借款人(即购房小业主)必须以所购自住用房作为贷款抵押物,且必须将住房价值全额用于贷款抵押,并需办理抵押登记手续。其中第二十三条规定:“借款人不能足额提供抵押(质押)时,应由贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证”。由此可以看出,第三方的保证,也只是在小业主不能足额提供抵押物时才需要。但是,银行按揭贷款,大都是按照房屋价值的70%贷出,并要求小业主把房屋价值全部用于贷款抵押,所以,基本上不会出现抵押物价值不够的可能。有些银行为保险起见,要求再多些保证,但是,中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定这种保证必须是连带责任保证,而并不是什么“回购担保”,所以这种“回购担保”是与法有悖的。事实上,“回购担保”在实践中也是行不通的。我国《担保法》第二十八条规定:“同一债权既有保证,又有物的担保的,保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”。而按揭贷款过程中,房屋抵押是物的担保,但一般而言,抵押物房屋的价值往往超过贷款额。也就是说,物的担保以外的债权为零。那么,要发展商或其他人的保证还有什么用处呢更何况,发展商提供的是“回购担保”而非“连带保证责任”,这就更没有意义了。因为这只是发展商的一种承诺,承诺在某些条件下,从银行那里购回物业单元。从法律角度讲,这实际上是指,当小业主无法偿还债务时,银行作为抵押权人有权行使抵押权,变卖、拍卖抵押物并从中受偿,而此时发展商愿意购买抵押物。这种承诺并不具有法律约束力,发展商虽然如此承诺,但现行法律并没有规定发展商必须这样做。所以,如果小业主真的出现无力还款情形,则银行可以向小业主,保护自己的权益。如果尚有其他保证人(包括发展商)承担连带保证责任,则银行可以同时保证人,但却根本不能同时提供所谓“回购担保”的发展商,更不能要求发展商代为偿还小业主无力归还的债务。并且,这种“回购担保”的法律关系是比较模糊的。发展商卖房,是卖给小业主而非银行的。虽然银行提供了大量的按揭贷款,但是购房合同的双方当事人仍然是发展商和小业主,银行不是房屋买卖关系中的当事人。即便发展商要回购房屋的话,也只能向小业主回购,而不能向银行回购。在特殊情形下,银行可能要求发展商提供某一成数(例如楼价10%)的担保,但绝对不是回购担保。综上所述,我认为所谓“回购担保”是一种在我国房地产业法律不健全时出现的特殊情形,实践中对于发展商来说,还看不出来有什么不利的地方。如果贷款贷款银行坚持,那么在协议中写上也没有太大关系。但是对于银行而言,“回购担保”应该说毫无意义及保障
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