二手房的交易注意事项?

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你好，关于上述的问题，解答如下, 二手房交易中应注意事项： 1、注意关于所委托的中介机构 注意您所委托的中介公司是否具有“房地产经纪、代理业务”的营业范围;从业人员是否具有从业资格：即房地产经纪人执业或房地产交易员上岗证。 2、注意检查二手房的质量 当您选购二手房时，要对下述的问题进行仔细的检查：检查房屋有无裂缝;检查房屋有无倾斜;检查房屋有无渗漏;检查墙面有无石灰“暴点”;检查卫生间、阳台、厨房的排水是否顺畅。 3、二手房资金监管的办理 如果您选择的是一次性付款方式：可将房款划至交易中心资金监管账户;如果您选择的是按揭贷款：首期款可以存入贷款银行指定的资金监管帐户或交易中必资金监管帐户。 4. 签署《房屋转让合约》时须注意的问题 签署之前先查档，确认该房产的合法性;查清该房屋有未设定抵押、出租或被查封，如设定了抵押或已出租，则要求卖方先解除抵押或租赁，如是被查封的，则不要购买房屋。有否设定抵押或出租或被查封，可到市房管局查档了解。

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你好，关于上述的问题，解答如下, 有以下几方面： 一、注意审查二手房的权属情况 审查二手房的权属情况时，应当审查二手房的权属证明及相关文件。因为未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖。如果无法确定该权属资料是否真实，购房者可以向房地产交易中心调查核实。此外，还应注意以下的小问题： 1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。 2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。 3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。 4、二手房属于国有或集体资产的，应当有主管部门的批准文件。 5、共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。 二、注意审查二手房的权属是否受限制 这种情况下，有以下三点需要注意： 1、交易的房屋，有没有受到司法机关或者的查封或者以其他形式的限制交易情形。 2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。 3、是否存在优先购买权的问题： (1)共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。如要交易，需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。 (2)已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明;买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。 三、注意审查该二手房是否属于法律规定的禁止交易的情形 (一)我国法律明确规定了有以下情况的二手房，不得上市交易： 1、司法机关和依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的; 2、依法收回土地使用权的; 3、共有二手房，未经其他共有人书面同意的; 4、权属有争议的; 5、未依法登记领取权属证书的; 6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的; 7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 (二)下列公有住房和经济适用住房禁止买卖： 1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的; 2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的; 3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的; 4、上市出售后形成新的住房困难的; 5、擅自改变房屋使用性质的; 6、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 四、注意二手房的使用功能是否完整 在这个问题上，购房者主要是考虑该二手房是否超过合理使用年限后若继续使用的。对此，购房人应要求产权人或售房人提供相应证明材料;或者可以要求产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

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您好，对于您提出的问题，我的解答是, 购买二手房时注意的事项
第一步、核查房源信息，分为产权人信息和房源信息两方面。
1、产权人信息
交定金前一定要核查房主信息，重点查看房主信息是否真实，比对身份证和产权证是一定要的。如果不一致，也一定要求提供经公证的委托书和产权人的身份证原件;
共有产权人状况：产权证上如果有多名共有产权人，签字交定金和签合同时所有产权人必须到现场，如果不能到现场，也必须提供经公证的委托书。
配偶是否同意出售：如果产权人已婚，还应要求产权人配偶提供同意出售的有效证明文件，以防万一。
房源现在状况：如果房源处于出租状态，还得要求承租人签字同意出售和放弃购买证明。
房屋是否被抵押：去房管局查房源是否被抵押、被查封等情况。如果处于被抵押状态，应要求房主说明解押条件和解押时间，以确保交易按时完成。如被查封，不建议购买。
2、房源信息
商品房必须拿到房产证才能交易，然后再确定该房产证和契税发票距离现在的时间，年限的区别决定了税费的区别。对于一些老公房，需要业主拿到单位放弃回购的证明才能交易。大多数特殊房产都得征得单位同意，才可出售。
第二步、确定时间
现在很多买二手房的人，是因为换房需求。时间在这里就很关键了，一定要给自己留足换房时间，免得毁约要承担违约金。
第三步、所有承诺都要写入合同
所有和房主谈好的事情，都必须写入合同，特别是一些重要信息，比如定金数额，首付时间、交房时间、过户时间、是否需要迁户口、迁户口时间、是否占用学位等。合同里写清楚了，即使走诉讼程序也不怕。