先租后抵的情况如何对抗房屋抵押权

你好，关于上述的问题，解答如下,一、先诉抗辩权是在保证债务中，保证人虽对债权人不享有要求其对待给付的权利，但并不等于保证人仅承担义务而不享有任何权利，保证人对债权人仍然享有一些权利，只不过这些权利均属于消极的、防御性权利即抗辩权。1、一般保证人的先诉抗辩权。中国《担保法》第十七条第二款确立了一般保证人的先诉抗辩权，该条款规定：“一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。”2、混合担保中，提供担保的第三人的先诉抗辩权。混合担保中，债务人以自己的财产提供物保，债权人未就该财产行使担保物权，而直接就全部的债务要求提供担保的第三人承担担保责任时，提供担保的第三人享有先诉抗辩权。二、抵押人有先诉抗辩权吗我国的抵押人是担保人中的一种，因此如果抵押人室一般保证人或者是混合合同之中提供担保的第三人，那么则享有先诉抗辩权。行使方式：时间与条件：行使先诉抗辩权的时间与条件。根据中国《担保法》的规定，“在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前”的任何时候均可以行使。即保证人在诉讼或仲裁前、或在诉讼或仲裁程序中以及强制执行程序中的任何时候都可以拒绝债权人的履行请求。附随义务：对于行使先诉抗辩权有无附随义务，还有保证人行使先诉抗辩权除在法定时期具备相应条件外，是否有附随义务，各国规定不一。德国、旧中国民法典对此无规定，而法国、日该等民法则有。根据《法国民法典》第2023条，保证人行使先诉抗辩权有两项附随义务：①保证人应将主债务人的财产指示于债权人;②保证人应向债权人预付追索所必要的金额。日该民法典第455条规定了一项附随义务，即保证人必须证明主债务人有资力并且容易执行。中国《担保法》为了保护保证人的利益，对其行使先诉抗辩权没有规定任何附随义务，保证人可以径直行使。再保证与反保证：再保证与反保证中的先诉抗辩权行使方式。所谓再保证，又叫复保证或付保证，乃保证债务之保证也。因其非直接保证主债务，而是保证保证人之债务，故属于间接保证，而被保证之保证则称为正保证或主保证。执行效果：先诉抗辩权的行使将产生下列效果：(1)因先诉抗辩权具有延缓性和阻却性，所以先诉抗辩权的行使使债权人的履行请求受阻，保证人暂不承担保证责任;(2)先诉抗辩权有效行使后，到强制执行主债务人的财产无效果前，保证人不负履行迟延责任;(3)在前述时期，债权人不得以其对于保证人之债权而对保证人为抵销，抵销者无效;(4)保证人行使先诉抗辩权后，债权人就主债务人的财产已为强制执行，但未能全部满足债权时，可就剩余部分向保证人请求履行，此时即使债务人的财产已有显著改善并足以清偿剩余部分时，保证人也不得再次进行先诉抗辩。(5)保证人行使先诉抗辩权后，债权人有义务先对主债务人的财产强制执行，否则日后债权得不到清偿的后果将自行负责。关于这一点，大陆法系多数国家的立法都有规定。(6)共同保证人行使先诉抗辩权的效果、所谓共同保证，是数个保证人就同一债务担任保证人。如果共同保证人与主债务人之间承担连带保证责任，则共同保证人无先诉抗辩权可言。

你好，关于上述的问题，解答如下,一、先诉抗辩权是在保证债务中，保证人虽对债权人不享有要求其对待给付的权利，但并不等于保证人仅承担义务而不享有任何权利，保证人对债权人仍然享有一些权利，只不过这些权利均属于消极的、防御性权利即抗辩权。1、一般保证人的先诉抗辩权。中国《担保法》第十七条第二款确立了一般保证人的先诉抗辩权，该条款规定：“一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。”2、混合担保中，提供担保的第三人的先诉抗辩权。混合担保中，债务人以自己的财产提供物保，债权人未就该财产行使担保物权，而直接就全部的债务要求提供担保的第三人承担担保责任时，提供担保的第三人享有先诉抗辩权。二、抵押人有先诉抗辩权吗我国的抵押人是担保人中的一种，因此如果抵押人室一般保证人或者是混合合同之中提供担保的第三人，那么则享有先诉抗辩权。行使方式：时间与条件：行使先诉抗辩权的时间与条件。根据中国《担保法》的规定，“在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前”的任何时候均可以行使。即保证人在诉讼或仲裁前、或在诉讼或仲裁程序中以及强制执行程序中的任何时候都可以拒绝债权人的履行请求。附随义务：对于行使先诉抗辩权有无附随义务，还有保证人行使先诉抗辩权除在法定时期具备相应条件外，是否有附随义务，各国规定不一。德国、旧中国民法典对此无规定，而法国、日该等民法则有。根据《法国民法典》第2023条，保证人行使先诉抗辩权有两项附随义务：①保证人应将主债务人的财产指示于债权人;②保证人应向债权人预付追索所必要的金额。日该民法典第455条规定了一项附随义务，即保证人必须证明主债务人有资力并且容易执行。中国《担保法》为了保护保证人的利益，对其行使先诉抗辩权没有规定任何附随义务，保证人可以径直行使。再保证与反保证：再保证与反保证中的先诉抗辩权行使方式。所谓再保证，又叫复保证或付保证，乃保证债务之保证也。因其非直接保证主债务，而是保证保证人之债务，故属于间接保证，而被保证之保证则称为正保证或主保证。执行效果：先诉抗辩权的行使将产生下列效果：(1)因先诉抗辩权具有延缓性和阻却性，所以先诉抗辩权的行使使债权人的履行请求受阻，保证人暂不承担保证责任;(2)先诉抗辩权有效行使后，到强制执行主债务人的财产无效果前，保证人不负履行迟延责任;(3)在前述时期，债权人不得以其对于保证人之债权而对保证人为抵销，抵销者无效;(4)保证人行使先诉抗辩权后，债权人就主债务人的财产已为强制执行，但未能全部满足债权时，可就剩余部分向保证人请求履行，此时即使债务人的财产已有显著改善并足以清偿剩余部分时，保证人也不得再次进行先诉抗辩。(5)保证人行使先诉抗辩权后，债权人有义务先对主债务人的财产强制执行，否则日后债权得不到清偿的后果将自行负责。关于这一点，大陆法系多数国家的立法都有规定。(6)共同保证人行使先诉抗辩权的效果、所谓共同保证，是数个保证人就同一债务担任保证人。如果共同保证人与主债务人之间承担连带保证责任，则共同保证人无先诉抗辩权可言。

您好，针对您的房屋先出售后抵押的情况如何处理问题解答如下,所谓先售后抵，是指出卖人在将商品房预售于买受人后，又在该商品房上设定抵押的行为。先售后抵纠纷具体可分为以下两种类型：(一)预售后又设定一般抵押权对于买受人已办理预售登记或产权登记以后，出卖人将商品房抵押给其他债权人的，此时出卖人对抵押房屋的处分权受限制或并不享有所有权，因此应认定抵押行为无效。对于买受人办理预售登记或产权登记前，出卖人将商品房抵押给其他债权人的，抵押权人如属善意，因抵押权属担保物权，故其具有优先于债权的效力，此时应认定抵押行为有效，买受人则可根据《解释》第8条第1项的规定请求解除合同、返还已付购房款及其利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。在买受人已支付购房款尚未办理预售登记或产权登记期间，抵押权人知道或应当知道该商品房已预售于买受人仍在其上设定抵押权的，因出卖人与抵押权人均属恶意，则应认定抵押行为无效。(二)预售后又成立法定抵押权，即建设工程承包人优先受偿权根据《合同法》第286条的规定，建设工程承包人于发包人不按期支付工程款时，可就工程折价、拍卖款项享有优先受偿权。该优先受偿权符合抵押权的特征，其从属于承包人的主债权即工程价款取得权，不以承包人占有该建筑物为享有优先受偿权的要件，即使建筑物已竣工交付于发包人，承包人仍享有该优先受偿权，并且不因建筑物的毁损、灭失而消灭，具有不可分性和物上代位性，因此在性质上应为法定抵押权。最高人民于2002年6月20日公布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下《批复》)第4条规定建设工程承包人优先受偿权行使期限为建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起6个月内。在此期间，发包人如未按时支付工程款，承包人则可申请对其建设的商品房行使优先受偿权。如出卖人(发包人)已将商品房预售于买受人，则会产生建设工程承包人优先受偿权与买受人合同债权的冲突。理论界和司法实务部门对此种情形如何处理一直存在较大争议。《批复》公布施行后，这个问题在一定程度上得到了解决，即其第2条规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。但该规定并不能从根本上解决问题，仍然存在以下不足：一是《批复》只解决了购房者为消费者的情形，对于不是消费者的买受人(如购买办公用房)的权益与建设工程承包人优先受偿权的冲突应如何处理并未作出规定。二是《批复》对于已交付全部或大部分购房款的消费者，并未要求其办理预售登记或产权登记作为对抗建设工程承包人优先受偿权的条件。这一规定在保护作为消费者的买受人的合法权益的同时，也为出卖人恶意逃避债务提供了便利条件，即其在承包人主张优先受偿权时，能够临时找一些所谓的消费者订立虚假的预售合同、开出假收据，以对抗承包人的优先受偿权。为了解决上述问题，则应规定已交付全部或大部分购房款的买受人(不仅限于消费者)，须已办理预售登记或产权登记方可对抗建设工程承包人优先受偿权，承包人对该商品房的未付款项得行使物上代位权。