二手房业主主动提出违约，退还40万（含定金20万）

一般而言，违约的行为主要有不履行合同，不适当履行合同和迟延履行合同三种形式。一旦出现以上违约行为，作为合同另一方当事人就应当以赔偿损失、支付违约金、继续履行和采取补救措施等形式追究其违反合同的民事责任。找律师网指然而在选择这些责任方式时，可易知损害赔偿是最重要的违约责任形式，是整个合同法律制度的核心内容之
一，并且其它任何违约责任形式皆可转化为损害赔偿。
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《合同法》第112条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。可见，法律猫指这两种救济方式是不能相互替代的。实际履行具有特殊的功能：其
一，实际履行是实现合同目的、维护合同纪律所必须采取的救济方式。其
二，实际履行的适用可以使合同得以继续存续，进而鼓励交易增加社会财富。其
三，从举证责任来看，受害人要求采取实际履行的补救方式可不必承担对实际损失的举证责任，因而在很多损失难以确定和举证的情况下，实际履行更有利于保护受害人的利益。
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当然，尽管违约方不得以其他补救方式代替合同的实际履行，但对受害人来说，在损害赔偿方式能够有效地维护其利益的情况下，完全可以放弃实际履行的补救方式而采取损害赔偿。实事上，某些情况下采用实际履行的方式不足以弥补债权人的损失。例如，债务人迟延交货使债权人生产经营停顿，从而遭受重大经济损失。尽管通过实际履行获得了合同约定的货物，但已遭受的损失仍未得到完全弥补。针对这种情况，就应结合损害赔偿救济方式，保护受害方利益，制裁违约当事人，维护交易秩序和安全。

是否这套房子涨价了

可以要求双倍退还定金也可要求赔偿实际损失，既房屋升值部分