拆迁谈判时要注意什么

签拆迁补偿协议时应当注意哪些雷点

承租人在面临拆迁的时候,应当重点注意哪些问题?

律师解析 承租人在面临拆迁的时候，应当重点注意的问题有：承租人在面临拆迁的时候，被拆迁人与承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换；产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 一、承租人在面临拆迁的时候,应当重点注意的问题有： 1、被拆迁人与承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。具备下列情况之一，拆迁人对被拆迁人给予补偿： （1）被拆迁人的房屋所有权处分不受租赁关系的限制，拆迁人应对被拆迁给予补偿； （2）被拆迁人对房屋承租人进行安置的，即被拆迁人与承租人对原有租赁关系已进行了变更，原租赁房屋的所有权回复到完全状态，拆迁人应依法对被拆迁人给予补偿。 2、被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。 被拆迁人与房屋承租人租赁关系达不成协议的，即被拆迁人与房屋承租人没有解除租赁关系，也没有达成安置协议。拆迁人必须对被拆迁人实行产权调换，产权调换的房屋由原承租人继续承租，租赁关系继续有效。 3、产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 拆迁人必须对被拆迁人实行产权调换，产权调换的房屋由原承租人继续承租，租赁关系继续有效。但由于租赁标的物发生了变动，被拆迁人与承租人必须重新订立房屋租赁合同。 二、承租房被征收时需要注意： 1、征收人与被征收人的基本情况。如征收人的名称、地址、联系方式；被征收人的姓名、住处、通讯地址等情况。 2、被征收房屋的具体情况。包括被征收房屋的产权情况、房屋位置、建筑面积、结构楼层、装修及周边环境等。 3、被征收房屋的评估价值。被征收的房屋的价值应由评估机构评估确定。第四，补偿方式。主要包括选择的补偿方式，如果选择货币补偿，则应约定支付的时间；如果选择产权调换，应约定房屋的交付时间、差价结算等事宜。 4、补助费用。征收人应对被征收人或者房屋承租人支付搬迁补偿费。过渡期限内，被征收人自行安排临时安置的，征收人应当支付临时安置补助费。因征收房屋造成停产停业的，还需要支付停产停业补偿费。 5、搬迁期限或过渡期限。搬迁期限就是指被征收人最晚自行搬出被征收房屋的时间。过渡期是指实行产权调换的补偿方式，征收人提供可以入住的调换房屋的最晚时间。 6、违约责任。指违反房屋征收补偿协议后，按照约定应承担的法律后果。 三、租赁期间，因征收导致承租人无法继续使用租赁房屋的，出租人应当从所得或应得补偿款中对承租人进行补偿，其中包括： 1、被征收房屋价值的补偿中，涉及承租人装修部分归承租人所有； 2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿归承租人所有； 3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿归承租人所有； 4、市、县级人民政府给予的补助和奖励，承租人享有50%； 5、合同未明确约定但征收补偿方案中有规定的其他补偿项目，承租人享有50%。 对于出租人拒不支付补偿的行为应约定相应的违约赔偿责任。此外，还可以在租赁合同中约定：在征收过程中，出租人应允许并授权房屋承租人就依约享有的相关权利向房屋征收部门提出意见。

签订拆迁时应该注意些什么?

律师解析 签订房屋拆迁协议时，需要注意的问题包括审查对方是否有签订拆迁协议的资格、协议内容要全面、补偿是否合理等问题。 我国法律规定房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。 房屋拆迁的程序有： 1、取得建设项目批准文件。 2、取得建设用地规划许可证。 3、取得国有土地使用权批准文件。 4、拟定拆迁计划和拆迁方案 5、开设拆迁资金专用账户。 6、申领拆迁许可证。 7、发布拆迁公告 8、拆迁冻结 9、签订房屋拆迁补偿安置协议； 10、发放、领取补偿款； 11、拆除房屋。

拆迁时签订补偿协议时,需要注意哪些问题

协议拆迁签订协议时应该注意些什么

律师解析 1、审查签订合同的主体是否合法： 和我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。 比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构，是不具备法人的主体资格的，拆迁一结束就撤了，找都找不着，更不要说以后履行的问题了。 2、合同的主要条款内容要明确： 很多被拆迁人都是第一次经历拆迁，在合同细节应当怎么约定没有经验，经常签订的合同内容不明确，导致以后的履行的过程中存在麻烦。 3、约定违约责任： 一般来说，拆迁人答应的补偿条件，尤其是落实到合同条款的补偿条件，基本上都能实现，但是什么事情都是有万一的，我们在签订合同的时候，也应该为可能出现的“万一”提前防备，那就是明确约定违约责任，从另外一个角度来说，也是从合同条款的角度去督促拆迁人今早的履行合同。 4、明确约定合同履行的程序： 很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋，在交房后支付拆迁补偿款，有的项目甚至是要求先腾退房屋，然后才把拆迁补偿合同交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。 后一种合同的履行程序是有很大的隐患的。 曾经有一位企业客户来咨询律师，遇到的就是这种情况。 这家企业和政府关于所有的补偿条件都已经谈妥了，企业也在拆迁补偿协议上签字了，但是政府以补偿协议需要上级审批但项目等不及为由，要求企业先行拆迁设备和厂房，并保证待上级批准后会将拆迁补偿款和合同一起给企业。 5、审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素，有不公平的条款。 比如是否为拆迁人付款设置了条件，这个条件是否是模糊的或者难以实现的，一旦出现这样的条款就要注意了，拆迁人有可能要通过这样的条款设置延迟付款时间，因为大型企业的拆迁涉及到的补偿金额都比较高，几千万甚至上亿，这些补偿费用一旦晚付几个月所产生的利息都是很大的。