房屋租赁合同中，承租人是否具有优先购买的权利？

法律咨询顾问

4006436560

咨询我 已解答 31379 个法律咨询 >

优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。 余姚认为，张某与周某签订的《房屋租赁协议》约定，如果周某出售该房屋，作为承租人的张某在市场价同等条件下，享有优先购买权。后周某与刘某签订了《房屋买卖合同》，在未通知张某是否行使优先购买权的情况下，即将该房屋擅自出卖给刘某，周某的行为已构成对张某的违约。原告如果认为被告的行为侵犯了他的优先购买权，可以依据该《房屋租赁协议》向被告周某主张相应的赔偿，但请求确认刘某与周某签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，不予支持。

法律咨询顾问

4006436560

咨询我 已解答 31379 个法律咨询 >

法律实务中，承租人所获得的损害赔偿的范围及举证角度如下：
　　
一、寻租费用损失
　　寻租费用损失指的是由于承租人优先购买权的丧失，导致承租人不能继续租赁该房屋，承租人因此需要另行租赁其他房屋所花费的寻找合适租赁点的费用损失。但是房屋所有权人的更换本身不能直接导致承租人的无法继续租赁，只有在客观上新房屋所有权人未与其签订新的租赁合同，且未继续签订租赁合同的原因在于法律的禁止性规定或双方就新租赁意向无法达成一致。
　　对于承租人而言，举证方面需要注意以下几个角度：
　　
1、向新房屋所有权人发出的限期续租意向书（得到确认）；
　　
2、寻租新房屋的中介费用发票；
　　
3、其他寻租过程中所花费的费用票据。
　　
二、搬迁费用
　　搬迁费用主要指因雇请搬家人员所花费的费用。费用证据主要指费用发票及相关的费用票据。
　　
三、涉案房屋相关费用
　　涉案房屋相关费用主要指的是承租人替代购买房屋过程中所花费的中介费用及其他费用。有人任务承租人另行购买的房屋所花费的相关费用不再赔偿之列，因为即便承租人购买替代性房屋，仍然会产生交易成本。（《试析侵害承租人优先购买权的赔偿问题》，作者陆慧，来源《法制与社会》2012年第33期）
　　笔者认为提出此观点的人可能不了解房屋交易的业务实践。对于已经明确房屋所有权人且存在一定的业务联系的房屋交易而言，双方在房屋买卖中的交易成本是极低的。例如，承租人不需要另行支付中介费用就可以直接可以和房屋所有权人洽谈并根据公开价格获得交易机会。因此此种情况下的交易成本要远远低于承租人另行购买房屋的交易成本。
　　另外一层主要指的是合同预期利益的损害赔偿问题，实务中可以承租人所替代购买的房屋本身的现时再转让价值与涉案房屋之间的现时再转让价值之差。
　　
四、其他费用
　　承租人优先购买权案件，其他费用应当根据案件实务情况而定，例如承租人为调查房屋所有权人的房屋转让行为而花费的调查取证费用，为确定房屋再转让价值而花费的鉴定费用等。

法律咨询顾问

4006436560

咨询我 已解答 31379 个法律咨询 >

承租人的优先购买权，是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性，使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响，维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋，在同等条件下，卖给第三人和卖给承租人，其利益不受任何影响，出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益。
根据我国合同法第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”和《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权”。在我国目前的法律法规以及司法解释中对于承租人的优先购买权虽有上述相关的规定，但规定仍过于笼统，随着社会经济的发展，房屋租赁(包括住宅租赁和商业用房租赁)已与现实生活形成了密不可分的整体。