房屋买卖合同解除后损害赔偿要怎么算

定金责任的承担不能替代损害赔偿责任，两者应该区分开来。如果一方违约造成实际损失，另一方适用定金罚则的同时，可同时请求损害赔偿。但是适用定金罚则和损害赔偿的总值不能大于标的物的价金总和。定金责任与损害赔偿责任可以同时适用，但是应按照以下原则处理，即当违约行为没有对另一方当事人造成损害或者小于定金的数额时，应当适用定金罚则;当损害赔偿数额大于定金的数额时，定金罚则仍然应当适用，但是定金罚则所产生的对非违约一方当事人的收益应当从非违约方所受到的损失中扣除，对不足弥补损害的部分，非违约一方当事人仍然可以要求违约方赔偿。因为定金是法定的责任，不以实际损失的发生为前提，而赔偿损失的基本性质在于补偿性，即填补当事人因违约行为所受到的不利益，主要是经济上的损失。一方当事人违约后，为保护当事人权益应通过损害赔偿责任的适用使受害一方当事人期望通过合同的履行而能取得的利益得以直接或者间接的实现，所以定金责任可以与损害赔偿责任合并适用。但合同中约定定金条款的，如违约造成非违约方的损失小于定金的数额的，原则上首先适用定金条款，此时可以认为定金责任已经将损害赔偿责任吞并，不应再重复计算损害赔偿数额;如确实造成受害方较大损失而定金不能完全弥补的，方可同时适用赔偿责任条款。这样处理，符合违约责任承担中的损益相抵等原则。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”由此可见定金和违约金是不能同时适用的。但是，合同法没有规定定金条款和损害赔偿能否同时适用。有人认为，根据损益相抵原则，定金与损害赔偿不能同时适用。但是最高人民法院民一庭《民事审判实务问答》做了如下回答。1、当定金责任与损害赔偿责任同时并存时，不适用损益相抵原则，而应采用定金责任与损害赔偿责任同时适用。2、定金责任基于一方当事人不履行、不完全履行、迟延履行而导致的根本违约产生，与是否发生损害结果无关;损害赔偿责任则因实际损害结果的发生而产生，没有实际损害结果则不承担损害赔偿责任。可见，定金责任与损害赔偿责任并非基于同一原因产生。而损益相抵原则要求赔偿权利人所获益与遭受的损失基于同一原因产生。同一原因是指受害人所获利益与遭受的损失之间具有相当因果关系。3、适用损益相抵原则计算实际赔偿额与意思自治原则和公平原则相悖。定金责任是当事人在订立合同时为确保债务履行而预先设定的。尽管在约定定金数额时，当事人会考虑违约可能导致的损害后果，但从定金制度的设置目的上看，其出发点和最终目标是维护非违约方的合同利益。