根据婚姻法的规定,夫妻关系存续期间所购房产,无论房屋产权证上的权利人是一方亦或两方,该房产均应为夫妻共有财产。如果夫妻一方未经对方同意,擅自与他人签署了房屋买卖合同,根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”的规定,夫妻一方未经对方同意擅自处分共有财产应为无效。但实践中,为保护善意第三方的利益,该房屋买卖合同是否有效应予以区别对待。其
一:若房屋权属凭证将夫妻双方均作为权利人予以登记,且无法构成表见代理,则该合同无效。其
二:若房屋权属凭证仅将出卖方登记为权利人,其配偶未被登记为权利人,则该合同有效。一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。对方擅自处理夫妻共同财产,另一方主张赔偿损失时,需要注意以下两个问题:
1、请求赔偿应以提起离婚诉讼为前提。在不离婚的情形下,不能单独提起损害赔偿诉讼。
2、要求赔偿的范围仅以物质损害赔偿为限,不涉及精神损害赔偿。
夫妻一方将共有房屋作为抵押物与金融机构签订抵押借款合同时,未经其配偶同意,事后亦未取得其配偶追认的,系无权处分。但鉴于在合同签订时,夫妻一方提供了无配偶、其为房屋所有权人的证明等资料,金融机构已尽到形式审查义务,主观系善意,且金融机构已发放贷款,支付合理对价,故应认定金融机构的行为构成善意取得。同时,在签订抵押借款合同后,双方已办理房屋抵押登记,金融机构亦取得房屋的他项权证。因此,应认定金融机构已取得该房屋的抵押权,双方签订的抵押合同有效。
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