二手房违约金合同过低怎么办

违约金条款是订立合同中几乎必备的条款。规定违约金时是按照预期违约所造成的损失为标准设立的，但事实上真正违约带来的损失有时会与订立的违约金条款相距甚大，有的是偏高，有的则偏低，下面律图的小编为大家解答二手房违约金合同过低怎么办。

一、违约金一般处理原则

所谓违约金，是指当事人约定的或法律直接规定的，在一方当事人不履行或不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或者其他给付。违约金根据其性质不同可分为惩罚性违约金和赔偿性违约金。那么我国《合同法》规定的违约金是惩罚性违约金还是赔偿性违约金呢?最高人民法院《民商事合同纠纷指导意见》(法发【2009】40号)第6条规定违约金的性质“以补偿性为主、惩罚性为辅”。对于当事人在合同中约定的违约金或者违约金计算方法所计算出的违约金过高或者过低的，在司法实践中按照以下原则处理：

(一)当事人没有提出合同中约定的违约金计算标准过高或者过低的，人民法院应当根据合同约定的标准计算违约金。人民法院在当事人未提出要求调减或者调增违约金的情况下，不得主动对约定违约金标准进行调整。因为合同关系是当事人之间的利益关系，即使违约金数额过高或者过低而当事人自愿接受的，因为不涉及社会公共利益、国家利益和他人的利益，所以法院应当尊重当事人的意思自治，保护诚信守约的当事人，依据促进交易及维护交易安全的原则，在判断具体案件时综合参考有价值的标准予以确定。

(二)当事人提出合同中约定的违约金或者其计算标准过高或者过低的，人民法院可以参照最高人民法院《合同法解释(二)》第29条第2款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。以低于损失额的80%作为是否过低的认定标准。当然具体的评判标准还应当结合具体案件进行确定，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。

(三)如果合同约定的违约金是概括性的违约金，即合同约定在一方当事人部分不履行、不完全履行与完全不履行合同时的违约金数额是相同的，而一方当事人出现部分不履行或者不完全履行的违约行为时，违约方提出约定违约金过高时，人民法院可以按照《合同法》关于人民法院调整违约金数额的规定对违约金进行调整。此时调整违约金的依据是《合同法》关于法院有调整违约金权力的规定，而不是基于合同已经部分履行的比例来计算扣减违约金。此时对违约金的调整方法与标准仍然是根据违约方的违约行为给守约方所造成的损失来比较而确定的。因为违约金是为担保债务的履行而设定的，而不是根据履行的数额来确定的，违约金的数额不能根据已经履行的比例来进行扣减，否则就违背了违约金的性质，但是已经履行的事实表明，守约方的损失并不是太大，而可以据此适当减少违约金的数额。

二、违约金司法实践

1、虽无明文法律规定，但在司法实践中，法官在处理违约金的问题时，无一例外都将这一点作为原则，即无论违约金如何约定，是否要求增加或减少，裁判文书最终确定的违约金的数额都是以本金为限。

2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》自2012年7月1日起开始施行，此后，人民法院对于违约金调整的力度明显加大。

3、目前，我国《合同法》中违约金的性质主要是补偿性的，只是有限度地体现了惩罚性。既然违约责任是对违约方违约行为的制裁,其根本属性是惩罚性，那么违约金就应当首先是惩罚性的，至于补偿的作用应当属于其必备功能。在违约金彰显惩罚性的属性情况下，试图违约的一方会对违约后果进行充分考虑，在对违约成本与违约收益进行权衡对比之后，自知违约成本高则更多时候会选择继续履行合同。如果违约金具有担保属性，则惩罚性就越强，违约金的价值就能得以彰显。基于上述原因，在目前立法尚未对违约金的根本规定进行修改情况下，人民法院对于违约金明显过高的处理应该慎重，而面对违约金过低时当事人要求调高的诉求则应当尽可能满足。

关于二手房违约金合同过低怎么办问题的解答如上所述，违约金条款的规定不可能正好能够弥补违约带来的经济损失，因此法院在进行判决时会以违约金条款为依据，在其基础上进行相应的调整，违约金过低不能弥补损失时会增加相应的赔偿金额，过高时也会相应的减少。这要根据实际损失来决定。