45天,0.5亩征地补偿款近50万

案情简介

廖某系北京密云县某村农户，1996承包了在村东边一块土地，承包期为30年，土地上原来是种的杏树，大概有100多棵，年份比较长，直径都超过20厘米。2013年初廖某开始种植平菇，为此他专门盖起了大棚，一面是砖，一面是钢架，仅大棚就投入两万元。另外平菇的进价非常昂贵，4.5元一株，根据多年种植平菇的经验，廖某买了5万株，共计22.5万元，可惜才种了几个月，麻烦就来了。 2013 年11月份，廖某被村里告知，由于南水北调来水调入密云水库调蓄工程项目，临时要征用他在村东边承包的近400平的土地，征用期为2年。由于是临时征用，2年之后土地会还给廖某，所以补偿非常低。该村村委会在与廖某谈补偿时，完全不考虑廖某为种植平菇所投资的设施、大棚、平菇棒、原料等，4.5元一棵买的平菇棒，村里给的补偿价是5元一棵，至于杏树的补偿，1000一棵，也低于村里其他人1500一棵的标准，而廖某的杏树明显比其他人家的杏树长的更高更粗。最让廖某受不了的是村委会征收办的人员认为，平菇的种植由于没有营业执照，不存在停产停业损失，而且是在同一块土地上同时种植了杏树和平菇，同时补偿不符合规定，所以在树和平菇之间选择一种补偿，至于其他的设施、原料、修建大棚的费用一律没有。 进行了几次谈判之后，补偿数额始终得不到提高，村委会估计也磨光了所有的耐心，在12月初，半夜派人到廖某村东边的土地上把所有的杏树全部砍倒，平菇也全部被铲平，第二天一大早，村里有人发现这种情况，把地上的树还有平菇全部抢走了，仅剩下一片狼藉。 万幸的是，廖某提前就咨询过律图的征地拆迁律师团律师，我们提前就判断到这个案子很有可能会遇到强拆，并将风险和应对办法告知廖某，到此，廖某才真正下决心委托律师。受廖某委托后，律图的征地拆迁律师团立即进行了案件研讨，本案最大的焦点之一就是同一块土地上同时种植两种以上的作物，到底该不该同时补偿?对方说不符合规定，那么这个“规定”到底是什么规定?还有营业执照注册地和被征收土地不符时，停产停业损失就绝对没有吗?至于其他的大棚补偿，原料补偿都是必须补的，这个没有任何疑问。

办案思路及心得

其实这个案子并不复杂，我们只要确定一个办案思路，逆向思维，我们不要顺着对方的路线走就行： 首先，找到我们应该获得补偿的法律依据，征地补偿的时候，土地使用权的补偿，地上附着物的补偿，青苗的补偿都是法定的补偿项目。所以，要补偿的项目包括，未到期的土地使用权补偿，大棚补偿，杏树补偿，平菇补偿，这些还不算上人工、原料等。 第二，对方违法的地方，这个京密引水渠项目的补偿标准、补偿方式，还有整个项目相关的批文、手续，这些内容，对方没有向我们公告公示，如果手续不齐全那就是违法征地，这顶帽子扣上去，谁也好受不了。 第三，我方的损失，廖某并不是不同意征地，但是在没有谈妥补偿的情况下就把树砍了，把平菇铲了，违反了先补偿后征地的法定原则。只要我们收集好损失的证据情况，这损失是对方赖不掉的。

裁判结果

2013年12月，律图的征地拆迁律师团律师针对本案做了几项重要的政府信息公开，包括南水北调来水调入密云水库调蓄工程项目立项文件，征地批复，建设用地规划许可证等，发现其中很多手续都有缺失。来年1月初，律师带着以掌握的资料，与该村征收办进行了几次谈判。虽然对方不占理，但是态度却十分强硬，依“规定”就是不给提高补偿。但违法就是违法，此案不仅程序违法，实体上更是缺失很多关键手续，本来该村征收办工作人员欺负廖某不懂征地程序已经征地涉及的相关法律，以势压人，但经过几轮交锋之后，掌握大量证据筹码的律图的征地律师步步为营、据理力争，迫使对方不断妥协，最终对方不仅同时补偿了杏树和平菇的损失，其中平菇按照7元每株进行补偿，大棚和生产资料补偿为4万，加上各种补偿项目，廖某不到半亩地的征地补偿款为48万元，而且征用两年以后土地使用权还会还给廖某，这在全国的征地补偿案例中都是极为罕见的巨大胜利：45天，半亩地近50万征地补偿款!廖某签完安置补偿协议之后，该村负责征地工作的负责人对我们说，当地实际的征地补偿标准就是每亩17到20万，如果以廖某的情况来换算，相当于1亩地补了近100万，这是想都不敢想象的，但是律图的征地拆迁律师团做到了!