停车位到底属于谁

有房有车是大部分中国人一辈子的夙愿，但作为已经完成这一夙愿的业主群体又不得不面临房子、车子相关资源匮乏的困境。在当今房价攀升、油价飞涨的年代，停车位的价值也随之飙升。据有关机构统计，2011年底，售价最高的车位已达到80万元。这个价钱在一些城市已经能够买到一套很好的住宅了。中国经济的飞速发展，也让众多中产阶级业主群体开始意识到停车位的价值所在，把停车位当成一种产权去争取。然而，由于停车位属于房地产商建造、物业管理单位管理，业主始终处于相对弱势的地位，很难发出响亮一点的声音。
　　《参考消息》转载英国《经济学家》周刊网站3月22日的文章介绍，北京的汽车数量相比过去10年增加了一倍以上，达到500万辆，而停车位估计只有74万个。一年前，该市采取了一个举措，将停车费提高了3倍。路边停车收费员遭到辱骂和殴打。抗议者最近在北京一处地下停车场的集会虽算不上严重事件，但车主们在寒冷、潮湿的夜晚所遭受的痛苦却是显而易见，采取行动的呼吁也是发自内心的。他们展开的红色横幅说明了一切：“我的车无家可归！”30多名抗议者全都来自北京东北部一个住宅小区。一些人自10年前买房以来就一直住在这里。那时他们被告知，只要他们住在这里，他们就能以每月300元至800元的租金租赁车位。不过，去年物业公司突然宣布，小区业主必须花16.5万元购买车位。这比一些业主买车的钱都多，许多人因此拒绝付钱。车位售给了新来者，随后就发生了报复事件：车身被划伤，后视镜被砸碎，轮胎被割破。有人甚至呼吁采取更直接的行动，举行大规模抗议，用汽车封锁小区。警察也被叫来了数次，但他们除了敦促业主自己解决纠纷外，并没有采取进一步的措施。
　　这一起事例并非首例，在重庆市的一个楼盘里，就发生了这样类似的事件：在业主们买房时，开发商承诺车库永远只租不买,拒绝业主购车位的要求.可在业主进住后的某一天突然贴出通知称车位只卖不租,一个车位13万,每月买后还要交管理费70元!卖的还只是40年的 使用权,还要求业主必须于某日前交一万元的定金,否则将有车无处停!本来一个小区一千多户,只有两百个车位就是设计失败,现在又把业主逼上绝路，使得业主们气愤不已。业主们纷纷讨论，买房时，开发商打出的“善待你一生”，是多少业主心中的神话，如今却被打破了，他们对于巴掌大的地方,竟然也要十来万元钱很是不满!他们希望能通过法律的途径来寻求帮助。对于小区停车位的问题，还不止这一种，例如很多小区的物管擅自使用地下停车库来修建房屋从而出租，业主们的反对却无济于事；又如物管漫天要价的出租车位，使得许多业主不敢把车停回家，他们声称有车比没车难。
　　遇到以上种种问题，有一部分当事人会与开发商或物业公司对簿公堂，难道法律对停车位也置之不理吗？对于这一类新兴类型的产权，法律上有没有具体的规定？在此，作为益房律师网的资深房地产律师，结合我国相关法律规定与司法实践跟大家做一下探讨，让大家能更好地了解停车位的法律现状，以及如何更有效的应对类似问题。
　　所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。所谓商品房住宅小区停车位的产权，是指房地产权。房地产权又包括土地使用权和建筑物、附属物所有权两方面的财产权利。居民小区内供业主停车的地方主要有两种：一种是封闭型的车库，以地下车库居多。另一种是地面非封闭型停车场。这种停车场被划分为一个个车位，以露天的居多，也有搭建简易篷顶的。很显然两者区别主要在：车库的开发成本相对较高。
　　从法学理论的角度看，认为小区停车位、车库应当属于业主共有的观点占主导地位。地面停车位由于是直接利用小区地表，以划线方式表明位置的停车设施，一般需要政府的批准并获得《建设工程规划许可证》。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元，并办理了初始登记及转移登记后，房屋单元所有人便按份共同拥有了该小区所占土地的全部土地使用权。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准，所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。因此，住宅小区某处的地面停车位归某一业主所有，但该地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。在实际操作中，应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。房地产开发商或物业公司不得擅自设立小区地面停车位，否则构成侵权行为。
　　地下停车位相对地面停车位来说复杂一点谓地下停车位是指开发商利用地下空间建造的停车位。住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的（所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。），即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。也就是说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据物权法理论，计算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的建筑物是从物。从物依附于主物，主物所有权范围及于从物。地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。所以，住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。也就是住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。然而，从全国范围内来看，也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。因 此，该种停车位可拥有独立的产权。如北京市就规定，此类地下停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。
　　从司法实践上看，承认房屋买卖双方对停车位的约定，并限制占用业主共有土地。具体规定如下：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条和第6条进一步规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为属于业主共有的车位。
　　以上规定，大致为停车位的归属提供了法律依据。对于停车位的归属，采取当事人约定原则；但是地面停车场直接归业主共有。另外，以上规定对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，即应当首先满足（本小区）业主的需要，维护了业主们的取得停车位的优先权。但是，由于法律条款对停车位约定的过于粗糙和原则性，难以具体适用。司法解释虽然对“满足业主的需要”的情形有所细化，但其约定仍然比较模糊，这与当下停车位管理缺乏统一行政制度也有很大关系，作为普适性的法律不能无视多元化管理制度的存在。另外，在房屋买卖双方对停车位没有约定的情形下，如何保证业主获得停车位就没有具体法律依据。
　　法律对于停车位的规定有很大的缺陷，停车位在现实生活中存在的问题也是不一而足。针对这些问题，有些地方已经在大胆的尝试。比如2003年11月12日，南京市鼓楼区人民法院认为“被告（开发商）并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本事实应予认定”，判决“星汉城市花园小区车库归业主共有”。这一判决在全国引起轰动，也被学者引为经典案例，而且公摊面积原则深得某些法官的赞同。广州市也于2008年3月20日发布的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》规定，规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属，并定期将出售或者出租方案进行公示和在行政管理部门进行备案。房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。另外，房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。在已经施行的判例或政策中不乏切实可行的解决方式，这些都是将来立法值得借鉴的。

　　因此，如果您是业主，在现行法律制度下，首先，请务必首要重视在购房签约时尽量对停车位的归属和使用明确约定；其次，发生争议时，查询清楚诉争的停车位是何种类型，是地下车库、地面车位还是占用其他未规划为停车位的地面；最后，要以正当方式进行维权，依照现行法律规定，合法合理地表达自己的诉求。