购买农民小产权房遭遇拆迁怎么办？

一、案情简介

原告（被上诉人）：郑某 被告（上诉人）：陈某 陈 某与原下梅林某村村民郑某于１９９８年４月签订一份《集资兴建楼房合同》，约定：郑某提供其拥有的深圳市福田区下梅林某村某号宅基地上所建房屋一栋五层， 占地面积约为３００平方米，由陈某负责提供资金拆旧建新，双方合作兴建五层楼房一栋共15套房屋，由陈某分得其中四至五层的６套房屋，该６套房屋使用权和 产权均归陈某所有。合同签订后，陈某向郑某支付了集资建房款60万元。房屋建成后，陈某取得了上述６套房屋，但未取得相应的产权证书。２００７年初，因政 府市政规划需要，该栋楼房须进行征地拆迁，房主将按照政府制定的补偿标准取得巨额补偿，郑某遂向人民法院提起诉讼，请求法院确认双方签订的《集资兴建楼房合同》无效，并由陈某返还涉案６套房屋。

二、办案思路及心得

购买小产权房有风险 近几年，由于城市商品房价格节节攀升，不少购房者把目光瞄准了农村集体土地上建造的住宅——“小产权房”。在深圳，尤其在关外，由于价格低廉需求旺盛，小 产权房销售甚至形成了开发、销售、广告代理、二手中介等一个完整的产业链。但由于小产权房在产权问题上面临着种种不可避免的法律法规及国家政策的限制，因 而也引发了不少矛盾纠纷，购房者必须对其存在的交易风险引起重视。“小产权房”主要是指在农村、城郊等农民集体土地上建造的房屋。我国法律规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，所谓“小产权房”，主要是 指在农村、城郊等农民集体土地上建造的房屋，因无法像市场上普通商品房一样取得国家产权登记部门颁发的产权证书并在市场上进行自由流通，因而被形象地称为 “小产权”。实践中最为常见的小产权房是农村村民在农村集体分配的宅基地上建造的住宅。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有用益物权，并没有独立的 处分权。与城市房地产最大的不同之处在于，这种建设在农村集体土地上的住宅，并非商品房性质，其流转范围仅限于本村村民按照一定审批程序在彼此之间进行流 转，不能向城市居民出售，也不得用于非农业建设。因此，将建在集体土地上的房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护。《民法典》（2021年1月1日起实施）宅基地使用权问题，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关 规定。”这意味着，《民法典》在“小产权房”的流转问题上，没有进行任何突破。除了法律法规的限制，国家相继出台的一系列政策也进一步明确了小产权房不得 自由流转的问题。购买小产权房存在风险，其不能充分享有房屋所有、转让、处分、收益等权利，不能办理房屋产权过户手续，一旦发生纠纷，权益无法得到保障 法 律法规、国家政策之所以明令禁止小产权房交易，与我国人多地少、社会保障体系不健全的现实国情是分不开的。在我国，农村集体组织将集体土地分配给本集体组 织内的村民使用，村民进而享有的农村土地承包经营权和宅基地使用权具有一定的社会福利保障性质。基于现实原因，农村在经济、教育、医疗、卫生等诸多方面均 远远落后于城镇，农民与城镇居民相比，既缺乏丰富的谋生技能，也没有城镇居民的社会保障基金可以依靠，土地则成为农民赖以维系生存的唯一的，也是最终的保 障。如果允许农村村民把在集体土地上建造的小产权房自由出售给城镇居民，最终将势必出现大量的失地农民，这将给我国的长治久安、社会发展带来极大的隐患。 因此，购房者必须充分认识到购买小产权房所存在的种种风险：一是小产权房不能像普通商品房一样通过正规途径设置抵押，购房者不能充分享有房屋所有、转让、 处分、收益等权利，不能办理房屋产权过户手续，一旦发生纠纷，对购房者而言，就可能像本案的被告一样，面临着既无法取得房屋产权，又随时可能被要求退还房 屋的尴尬境地；二是所购小产权房没有得到国家主管部门的批准，没有在产权登记部门进行登记备案，无法办理合法的产权手续，在使用房屋的过程中，如果遇到房 屋质量、售后保修、入住后的物业管理等问题，都难以解决；三是由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房后也不能合法转让过户，对房屋的保值和升值也有很 大影响。如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其 微的。 实践中，因小产权房发生纠纷，由取回房屋的村民依照房屋的评估价值与购买价之间的差额向购房者予以赔偿。但是无论获得何种程度的赔偿，均不可能超过购房者购房时的预期利益 值得强调的是，无论是直接进行小产权房的买卖，还是以集资兴建住房的形式进行小产权房的流转，相关的合同、协议均因违反了法律法规的禁止性规定而无效，一 旦发生纠纷，购房者无权依据合同要求享有宅基地使用权的村民交付房屋并进行过户登记，即便购房者取得房屋，其日后再行转让时相关转让合同同样无效。当然， 依照我国《民法典》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿 对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，购买小产权房的购房者可以主张村民返还其所支付的购房款或者集资建房款及相应利 息。对因为村民过错导致的双方合同无效，村民应承担对此给购房者造成的损失，实践中可以根据具体情况分清责任大小，由取回房屋的村民依照房屋的评估价值与 购买价之间的差额向购房者予以赔偿。但是，无论获得何种程度的赔偿，均不可能超过购房者购房时的预期利益，因此购房者必须对小产权房的交易风险有着全面充 分的认识。

三、裁判结果

一、二审法院经审理认为，涉案房屋所在土地为下梅林某村村民郑某的宅基地，按照我国现行法律规定，涉案房屋不得进入市场进行买卖，也不能通过集资建房的形 式进行流通，故陈某与郑某签订的《集资兴建楼房合同》违反了我国法律法规的强制性规定，属于无效合同，陈某不能取得涉案房屋的合法产权。郑某关于由陈某向 其返还涉案房屋的诉讼请求成立，法院予以支持。同时，按照无效合同全面处理的原则，郑某应将其收取陈某的集资建房款及相应利息返还陈某。由于郑某是导致 《集资兴建楼房合同》无效的主要责任方，陈某如认为其因合同无效受有损失，可另寻法律途径向郑某主张赔偿。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二 款、第六十三条，法院判决如下：一、涉案《集资兴建楼房合同》无效；二、陈某应在判决生效之 日起十日内将涉案房屋返还郑某；三、郑某应在判决生效之日起十日内将收取的集资建房款６０万元及相应利息返还陈某。

四、法律依据

　　《民法典》（2021年1月1日起实施）第三百六十二条  宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

　　第三百六十三条  宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

　　第三百六十四条  宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。

　　第三百六十五条  已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。