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房地产去库存是什么意思?

来源:律图整理  | 2020-07-31 |  1910人看过
“去化”在房地产领域即为“销售”的意思,去化周期即商品房的销售周期。目前合理的房地产库存范围尚无严格界定,综合住建部及其他专家观点,相对认可的合理房地产库存去化周期的上限是18个月(1.5 年)。

一、什么是房地产库存?

从常用的库存概念考虑,房地产库存有狭义和广义之分。

(1)狭义房地产库存。统计口径为现房库存,是指已竣工的待售现房,现行房地产开发统计中“商品房待售面积”的概念,不包括已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。

(2)广义房地产库存。统计口径为可售现期房库存,是指现房库存和期房库存之和,即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存,是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。

二、我国房地产市场库存状态是怎样的?

1.去化周期超出合理范围

“去化”在房地产领域即为“销售”的意思,去化周期即商品房的销售周期。目前合理的房地产库存范围尚无严格界定,综合住建部及其他专家观点,相对认可的合理房地产库存去化周期的上限是18个月(1.5 年)。

2015年,商品房销售面积12.8亿平方米,待售面积7.2亿平方米。按照去化周期计算方法,即待售面积/销售面积,7.2亿平方米的(狭义)库存需要6个月左右可以完成去化。

但库存问题主要体现在广义库存。据国家统计局数据,2015年,我国房地产房屋施工面积高达73.6亿平米,其中施工住宅面积为57.2亿平方米。仅施工住宅面积与现有待售面积之和为64.4亿平米,按2015年销售面积计算,去化周期高达5年。 也就是说我国房地产市场库存范围已非合理,正处于高库存状态。

2.待售面积持续增长

国家统计局数据显示,2015年末,我国商品房待售面积约7.2亿平方米,比11月末增加2217万平方米,创历史新高。如果按人均住房面积35平方米来计算,“待售”住房可供超过2000万人口居住。

我国房地产市场2011-2015待售面积我国房地产市场2011-2015待售面积

3.商品房空置率进一步攀升

2011 年以来,我国商品房空置率持续攀升,2014 年空置率超过40%,2015 年进一步攀升至46%,已进入严重空置状态,这也说明我国房地产市场处于明显供过于求,商品房库存严重积压。

我国房地产市场2011-2015年商品房空置率我国房地产市场2011-2015年商品房空置率

三、为什么要去库存?

去库存对促进经济增长,预防金融风险具有重要战略意义。

1.库存过量影响房地产投资增速,进而影响GDP增长

自2014年1月起,房地产开发投资增速连续下滑,据国家统计局数据, 2015年末,房地产投资增速已从两年前的20%以上跌至1%,为1998年房改以来中国经历的最差投资数据。

2015全国房地产开发投资增速2015全国房地产开发投资增速

最直观的数据体现是2015年房地产开发企业土地购置面积的负增长。2015年房地产开发企业土地购置面积22811万平方米,比上年下降31.7%,降幅比1-11月份收窄1.4个百分点。

2015年全国房地产企业土地购置面积增速2015年全国房地产企业土地购置面积增速

我国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右,因此房地产开发投资增速的大幅回落,是影响GDP增长和产业需求的主要因素。而影响房地产投资增速的重要原因,是房地产库存过高导致的产能过剩,需求不足,这使房地产去库存成为经济发展的痛点。

2.高库存可能引发金融危机

我国商业银行的贷款结构中,房地产业的直接间接贷款占据主要地位。地方政府通过各种渠道向商业银行融资,抵押的主要是土地等实物资产的产权价值。楼市长期高库存状态,作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降,银行资金有可能出现支付链的断裂,从而引发金融危机。


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