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小产权房算二套房

2017-07-18 06:07:17 0人阅读
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现在我国房地产市场依然比较火爆,房屋买卖数量依然很大,很多楼盘前都能看到买房人的身影,而他们买房的原因可能是投资、也可能是居住等,在买卖房屋过错中一定要保护好自己的合法权益。

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共 1 位律师回复Q小产权房能否过户呢?

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    临夏律师

    律所:临夏锁南律师事务所

    区域:甘肃/临夏/东乡族自治县

    擅长

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    临夏律师2014-11-13 09:51:57回复

    小产权房购买风险如下:
    乡产权房的流通转让存在很多的限制,因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其实并不是商品房。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。
    同时,由于购买小产权房的合同是无效的,因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的,由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约,由于合同无效,购买人的权利将无法得到保障。

共 3 位律师回复Q东营小产权房能买吗?有什么风险?和大产权房的区别是什么?

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    律师365云南律师

    律所:平台法律顾问中心

    区域:云南//

    擅长劳动工伤

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    律师365云南律师2016-08-20 02:35:20回复

    你好,关于东营小产权房能买吗这个问题,建议你买大产权房!
    一、是否为大产权房很容易判断:
    1,我们所说的商品房(大产权房)是要"五证"俱全的,可以按揭,而小产权的房子不会在交易市场备案和交易的,也不可按揭贷款购买的。
    2,大产权的商品房土地性质为国有出让性质的(可以办理出《国有土地使用证》),小产权多为集体土地性质的(办理不出《国有土地使用证》的)。
    3,大产权房是可以办理出预售证的,而小产权房是明令禁止买卖的,更不用说没有预售证了。
    4,大产权房是可以网签,在房管局做备案的,小产权不能在房管局做备案的。
    5,大产权房是可以支持银行按揭贷款的,小产权房是不能做银行抵押贷款的。
    二、所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权”,又叫“小产权”。
    三、乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

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    律师365四川律师

    律所:律师365四川运营中心

    区域:四川/成都/

    擅长土地房产

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    律师365四川律师2016-08-20 02:29:20回复

    建议不要买小产权的房子,这样没有保障的。还不能办理房产证以前也有过问东营小产权房能买吗这种问题的人,据我了解的是这种房子应该是单位内部自己销售的,而且这种房不是所有证件都齐全的也,而且也不能按揭,说实话,真心不建议购买。

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    律师365陕西律师

    律所:律师365陕西运营中心

    区域:陕西/西安/

    擅长

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    律师365陕西律师2016-08-20 02:37:20回复

    关于东营小产权房能买吗这个问题,我给你列出以下小产权房的风险

    1、在法律效力方面,如果将这类房屋未经有关组织和部门批准出售给本乡以外的人员,合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,则该合同作无效处理。

    2、在房产转让方面,根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。因为小产权房只有使用权,没有所有权。

    3、如果日后这类房屋遭到强制拆除,购房人可能既要不回房屋,又得不到赔偿。因为这类房屋的产权不是合法的。

    4、在房屋监管方面也存在着漏洞。如果出现房屋质量问题,很难找到相关单位来进行维修。

    综合以上风险,为了购房者长久的利益,尽量不要因为一时的便宜而铤而走险,万一以后房屋真的遭强拆,就真是有苦说不出了。

共 1 位律师回复Q小产权房过户。

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    温检萍律师

    律所:江西萍实律师事务所

    区域:江西/萍乡/

    擅长

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    温检萍律师2014-11-14 08:02:44回复

    .一,现在所谓的小产权房主要是指在集体土地所有权的土地上面建立的房屋.按照我们国家的房地产房和土地法规定,开发商开发房屋,要先交土地出让金,取得国有土地使用权,开放商出售房屋时,把国有土地使用权分别转给业主,业主在房屋管理局取得"房屋所有权证"和"国有土地使用权"证.这就是所谓的房屋产权.他包括房屋所有权和土地使用权.对小产权房来说,因为他没有取得国有土地使用权,所以房屋管理局不会发给上面的两证.即没有产权.所以你的房子是不是小产权房,主要看业主有没有"国有土地使用权证".我们国家,城市的房屋都有产权证,否则得不到法律的任何保护.农民的房子是另外一套规定。农村的房子,必须建在农民的宅基地上面的,农民如果转让了房屋,就不能再申请宅基地。因为历史的原因,大多数农民的房屋没有登记,但依法受法律保护。  

    二,未过户,有什么风险?未过户的话,这个房子的所有权仍然是原所有人。物权法规定,房屋转让的,在办理登记后取得房屋所有权。换句话说,虽然你交了房款,但是房子还是卖房人的,如果他将来不愿办理转移登记,你也没有办法,只能要求他返还房款。你所讲的房价的百分之十的税费,是就商品房而言的。目前商品房二手房交易要交营业税5.5%,1%个税,1.5%契税,印花税,转移登记费等,加起来大约是房款的10%。但是,你的房子如果是小产权房,是没有这些税的,最多地方规定个登记费,工本费什么的。  

    三,房子过户时间是没有时间限制的,但是买房的双方一般是缴清房款后立即过户。因为拖的越久对买房越不利。  

    四,小产权的风险,目前国家是城市居民去农村购买小产权房的,现在很多人已经买了,将来这些房子怎么办?主要看国家政策。如果国家承认,那么就会补办产权证。现在的政策走向是让农民可以自由处分土地使用权和房屋的。那么就有可能承认。如果国家不承认,就会强制拆除。因为根据现行的法律,小产权房是非法的。

共 3 位律师回复Q看好一套房产,房子是小产权的,不是道小产权房是否可以买卖?

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    律师365河南律师

    律所:律师365河南运营中心

    区域:河南//

    擅长婚姻家庭

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    律师365河南律师2016-12-22 23:06:03回复

    “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。
    (二)房产转让
    根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
    (三)政策风险
    购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

    购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。所以小产权房是否可以买卖,其风险是可以预估的。

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    律师365湖北律师

    律所:平台法律顾问中心

    区域:湖北//

    擅长劳动工伤

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    律师365湖北律师2016-12-22 23:00:03回复

    对于小产权房是否可以买卖这个问题,其法律效力薄弱,“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:
    1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。
    2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。
    3、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

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    律师365新疆律师

    律所:律师365新疆运营中心

    区域:新疆/乌鲁木齐/

    擅长

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    律师365新疆律师2016-12-22 23:07:03回复

    现在的小产权房监管缺位,小产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。 其实小产权房是否可以买卖这个问题上如果你对开放商和所属地段和当地的购房政策都比较了解清楚的话也不必太纠结。

共 3 位律师回复Q小产权房售房协议书

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    律师365浙江律师

    律所:律师365浙江运营中心

    区域:浙江/杭州/下城区

    擅长刑事辩护

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    律师365浙江律师2016-10-13 14:24:59回复

    出卖人:__________(以下简称甲方)

    买受人:__________(以下简称乙方)

    甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商,一致同意订立合同条款如下,以资共同遵守。

    一、甲方愿将自有坐落__________市__________路__________号房屋__________间,建筑面积__________平方米售卖给乙方。

    二、甲方出售给乙方的房屋东至__________,南至__________,西至__________,北至__________(附四至平面图一张)。其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。

    三、上列房屋包括附属设备,双方议定房屋价款人民币__________万元,由甲方售卖给乙方。

    四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期,在双方签订买卖合同之日,付人民币__________万元;第二期在交付房屋之日,付人民币__________万元;第三期,在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款,甲方收到后出具收据。

    五、甲方应自本合同签订之日起__________天内将房屋腾空,连同原房屋所有权证等有关证件,点交乙方,由乙方出具收到凭证。

    六、在办理房屋产权转移过户登记时,甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的,不论何时,甲方应予协助。如因甲方的延误,致影响产权过户登记,因而遭受的损失,由甲方负赔偿责任。

    七、本合同签订前,该房屋如有应缴纳的一切税收、费用,概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定,各自承担。

    八、甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期一天按房价总额的3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时,乙方得解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。

    九、乙方全部或部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时,其逾期部分,乙方应加付按日5‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时,甲方得解除本合同。解约时,乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。

    十、甲方保证其出卖给乙方的房屋,产权清楚,绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后,如该房屋产权有纠葛,致影响乙方权利的行使,概由甲方负责清理,并赔偿乙方损失。

    十一、交屋时,乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符,经鉴定属实,甲方应于1个月内予以修理,如逾期不修理,乙方得自行修理,费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求,乙方得解除合同,解约时,甲方除返还全部房价款外,并按本合同第八条规定承担违约责任

    十二、房屋所占用的土地(包括庭院围墙等)所有权属于国家。乙方取得上述房屋占有相应比例的土地使用权,并依照国家法律的规定缴纳土地使用税及其他有关费用。

    十三、本合同的附件与合同有同等法律效力。

    十四、本合同一式4份,甲乙方各执1份,另2份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户登记手续。

    立约人:

    甲方:____________(签章)乙方:_____________(签章)

    ________年______月_____日订于________________市(县)
    希望对你提问小产权房售房协议书有帮助。

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    律师365四川律师

    律所:律师365四川运营中心

    区域:四川/成都/

    擅长土地房产

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    律师365四川律师2016-10-13 14:11:59回复

    房屋买卖合同
    出卖人(甲方):
    身份证号码:  
    买受人(乙方):
    身份证号码:

      甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。
    一、甲方自愿将其位于                          的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币              元(大写:人民币                         )的价款出售给乙方。
    二、乙方支付甲方合同保证定金          万元。如甲方解除本合同,双倍返还定金;如乙方解除本合同,甲方不予退还定金。
    三、甲方于   年  月  日前一次性向乙方支付房款        元。
    四、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。甲方提供建造本房屋的相关证明资料等作为交易依据。待过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。
    五、本合同签订后,甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等全部权利一并转让给乙方。甲方承诺并保证乙方对该房屋享有完全的居住权以及处分权,甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或其他任何方式的处分。
      六、违约责任
    1、甲方应当于   年  月 日将该房屋交付乙方,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1日按房价总额千分之一向乙方支付违约金。逾期超过 叁 个月的,乙方有权解除本合同。合同解约后,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并向乙方赔偿经济损失         元。
    2、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。
      3、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。
      4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。
    七、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的依法向买受人住所地的人民法院起诉。
    八、特别约定
    合同生效后,甲方不得以任何方式主张合同无效,如本合同被有权机关认定为无效合同,则甲方应返还乙方所支付的全部房款,并赔偿乙方损失 叁拾万元。
      九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
    十、本合同一式两份,甲乙方各执一份。

      甲方:                                 乙方:
      年  月   日                       年  月  日
    以上是小产权房售房协议书范本。

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    律师365云南律师

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    区域:云南//

    擅长劳动工伤

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    律师365云南律师2016-10-13 14:18:59回复

    小产权房售房协议书

    出卖人(甲方): 身份证号码:

    买受人(乙方): 身份证号码:

    甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

    一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)

    二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

    三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

    四、本合同签订后,甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

    五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

    六、违约责任1、甲方应当于20xx年 月 日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

    2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

    3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

    4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

    5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

    七、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

    小产权房买卖合同合同范本

    1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

    2、依法向——区人民法院起诉。

    八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

    十、本(安置房的买卖合同)合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

    甲方: 乙方:

    年月 日 年月日见证人: 年月日年月日

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