如果承租方和出租方任何一方出现违约的情况,租房合同是有效的,在双方签署租房合同之时起,租房合同受到法律的保护,此外,关键看谁违约,如果是出租方一方违约应该全部退还租房合同里的定金,如果是承租方一方违约,承租方和出租方应该协商退费数额,具体退费多少这要根据签订的租房合同中的实际情况来确定。
法律依据:
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。