回迁房，是指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未获到但将来肯定能够获到个人房屋权属证书的房屋。但建立在集体土地或者国有划拨上的旧村（居）改造房屋不是回迁房范围。回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%。回迁房怎样买下？回迁房有着新建商品房无可比拟的地理优势和价格优势，但因为回迁房出卖人暂时不能获到房屋所有权证书，使得买受人在买下该类房屋的经过中存在肯定的风险。签订回迁房买卖合同需要注意什么问题？第
一、一房多卖。回迁房买卖不能解决预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，解决了托付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违背法律的禁止性限定，均应当是有效的合同。买下时肯定要注意。第
二、尽量要求卖方的第一步骤继承人签字。因回迁房房屋证的获到具有肯定的不确定性，在获到房屋证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分配。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一步骤继承人签字，以表明对卖方出卖做法的认可和对继承权利的放弃。通常而言，步骤继承人包括另一半、爸妈、娃儿。实践中，要求卖方的第一步骤继承人签字时，肯定要注意说话的方式和技巧，以免不快。第
三、必须商定房屋过户和交房的时间。签订回迁房买卖协议时，出卖人并无获到房屋证，不能解决过户手续。因此，肯定要商定房屋过户的时间，实践中虽然不能保证何时获到房屋证，但要写明自获到房屋证多少之日起解决房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则能够商定交纳首付之日即为交房时间。第
四、买方要留尾款。无房屋证的房屋买卖存许多风险，违约职责的规制显得非常重要。但要求违约方承受违约职责，需要交纳法院诉讼花费、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体怎样将为款留下，且能顺手地完成买卖协议的签订，需要房屋经纪人或者买方较高的谈判技巧。
2018-06-24 16:06:17 回复
