签订买房合同符合以下要求能够退房，或者买房在赔偿房总价20%违约金情况下也能够退房。 从目前的法律限定与法院审判实践来看，能够退房的要求主要包括商定要求与法定要求两种。
1、商定要求，是指购房者与开发商在购房合同中商定能够退房的要求。如房屋商延迟交房超出肯定时限，购房者能够要求退房。另外，购房者也可在合同中商定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在肯定时限内不能获到产权证等退房要求。根据《合同法》限定的基本原则，两方当事人商定了退房的具体要求，且购房者又能证明该要求成立，若购房者在与开发商商量难以达到共识时，诉讼至法院要求退房，通常都会得到法院的支持。
2、法定要求，是指根据法律的限定，当一方当事人无正当借口拒不履行购房合同义务的，购房者能够退房的要求。总之，综合起来出现下列情况的，购房者能够要求退房：
(1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情形。在购房合同中，两方当事人通常都要商定开发商交房的时间以及在超出商定时限交房的违约职责。通常情况下，开发商与购房者在购房合同中商定了交房时间后，购房者却迟迟得不到开发商的入住通知。此时购房者能够向开发商发出催告通知，如果开发商超出3个月还不履行交房义务，购房者就能够与开发商解除购房合同，要求开发商退房。
(2)开发商在无商品房预售许可证的情况下预售房屋，在限定的时限内开发商仍未获到商品房预售许可证的，购房者能够要求退房。前面曾经提到过，开发商在预售房屋的时候，需要获到相关部门的准许，尤其是要获到建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在无获到商品房预售许可证时就对外预售房屋隶属违规操作，其与购房者签订的购房合同隶属无效合同(但是在诉讼前获到商品房预售许可证明的，能够认定有效)。对于无效的购房合同，应当恢复原状，即购房者应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同，开发商应当将购房者交付的房款及其息金返还给购房者。上述情况不包括开发商有意掩瞒无获到商品房预售许可证的情形。
(3)开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者能够要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关限定，合同无效的直接结果是因合同获到的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从实践上来看，导致购房合同无效的常见情形有：
①开发商无权处罚该房屋。主要是房屋为共有财产而未经其他共有权人书面认可的、该房屋权属有争议、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。
②开发商存在欺诈情形。购房者以此项借口请求退房，在事实上中法院支持的并不多，主要因为购房者对开发商存有欺诈的有意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项答允落实为文字并予以签章认可。
(4)开发商私行变换设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者寓居的，购房者能够要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条限定：“房地产开发公司应当按照准许的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发公司不得私行变换规划、设计。经规划部门准许的规划变换、设计单位认可的设计变换导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人商定的其他影响商品房质量或者使用功效情形的，房地产开发公司应当在变换确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出可否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接受规划、设计变换以及由此惹起的房价款的变换。房地产开发公司未在限定时限内通知买受人的，买受人有权退房:买受人退房的，由房地产开发公司承受违约职责。”根据上述的限定可知，开发商在经过规划部门准许和设计单位认可变换设计的情况下，应当书面通知购房者，告知变换设计规划的事实。如果变换设计规划影响到房屋的质量或使用功效的，购房者是有退房的权利的。开发商此时应当向购房者返还购房款，并且支付息金。
(5)不能得到银行或公积金管理中心的借贷。在签订购房合同时，购房者除一次性付款或分期付款外，通常的情况下，都在购房合同中对商业借贷或公积金借贷有商定。如果是公积金借贷，需要开发商出具相关资料，交由公积金管理部门审核，如果开发商提供的资料不具有公积金借贷要求的，购房者因此而不能获到公积金借贷的，购房者就能够要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》第23条限定：“商品房买卖合同商定，买受人以保证借贷方式付款、因当事人一方原由未能订立商品房保证借贷合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，另一方当事人能够请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人两方的事由未能订立商品房保证借贷合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人能够请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款现值及其息金或者定金返还买受人。”根据上述的限定可知，购房者未能获到银行商业借贷，导致商品房买卖合同不能继续履行的，两方当事人能够解除购房合同。即购房者能够要求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及息金予以返还。
(6)开发商在购房合同商定的时间内未获到房屋的产权证。根据法律的限定，由于开发商的原由，购房者在购房合同商定的时限内超出2年以上仍然不能得到产权证，购房者就能够要求退房，并且能够要求开发商承受赔偿损失。另外，由于前多少年一些房地产运作不规范，一些开发商拖延政府土地出让金等问题时有发生，导致买下这些楼盘的购房者入住多年后不能拿到房屋产权证，对此种情况，购房者也能够要求退房，并让开发商承受违约职责。
(7)房屋面积误差超出3%，购房者能够选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》第14条第
(2)项限定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及息金的，应予支持。买受人认可继续履行合同，房屋事实上面积大于合同商定面积的，面积误差比在3%以内(含3%a)部分的房价款由买受人按照商定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承受，所有权归买受人:房屋事实上面积小于合同商定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及息金由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人两倍返还买受人。”根据上述的限定可知，如果开发商交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人是不能要求退房的，如果房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者是能够要求开发商退房的，并有权要求开发商返还购房款及息金。但在实践中，房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者很少会去选择退房，此时选择开发商承受法定赔偿职责会对购房者更有利，更何况是在房价上涨幅度较大的时期。
(8)房屋主体结构质量决裂格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属决裂格。房屋主体结构质量决裂格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生，但在外省房地产市场，开发商承建的房屋主体结构质量决裂格的情况时有发生。若出现上述情况，开发商是难以拿到《竣工备案表》的，亦不能按商定的交房时间向购房者交付房屋。此时，购房者能够请求解除购房合同，并要求开发商承受赔偿职责。
(9)因房屋质量问题导致严重影响正常寓居使用的，购房者能够选择退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款限定：“因房屋质量问题严重影响正常寓居使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据上述限定可知，因房屋质量问题严重影响正常寓居使用的，购房者是能够要求开发商退房的，并有权要求开发商赔偿其经济损失，其向法院提起的诉讼请求也会得到支持的。但是，通常认定房屋质量问题严重影响正常寓居使用的，主要是指房屋入住后由于前期施工原由导致房内空气质量差影响室内空气质量的或房内噪声大，影响购房者身体健康和寓居的情况等。
(10)开发商把出售的房屋典质给第三人或将房屋又出卖给第三人。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋典质，或将房屋出售给购房者后，又将房典质给他人，或直接将房屋又出售给第三人，购房者在查明情况属实后，就能够要求开发商退房，并且有权要求开发商承受赔偿损失以及违约职责。
2017-10-20 04:49:02 回复
