忠县XX公司与陈XX,周XX物业服务合同纠纷一审民事判决书

原XX公司，住所地忠县忠XX，组织机构代码XXX-7。

法定代表人袁XX，系该公司总经理。

委托代理人范桂华，重庆冠凯律师事务所律师（特别授权）。

被告陈XX，男，汉族，1962年3月5日出生，住忠县。

被告周XX，女，汉族，1963年5月24日出生，住忠县。

原XX公司与被告陈XX、周XX物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月24日受理后，适用简易程序，依法由代理审判员周红宇独任审判，并于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人范桂华、被告陈XX到庭参加了诉讼，被告周XX经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原告诉称，二被告系忠县XX业主。2013年8月28日，原告与忠县XX公司签订了《前期物业管理服务协议》，取得该小区的物业管理资格，原告一直依法对被告居住的小区实施物业管理，为被告提供了物业管理服务。2013年9月1日至2014年5月31日，被告应向原告支付物管费567元及原告为被告垫付的电梯费、路灯费等费用47.60元，共计614.60元。原告曾多次向被告催收上述费用，但被告予以拒绝。现原告起诉要求被告支付物管费567元，电梯费、路灯费47.60元，并支付滞纳金42.50元。

被告陈XX辩称，欠费属实，但该物业公司没有尽职尽责，向其反映的问题没有解决。例如粉刷外墙造成雨棚损坏，油漆粘到窗户及空调外机上，所居住的阳台一角也因楼上搞装潢而漏水，造成天花板花了，没有解决。楼下系娱乐场所，将承重墙打了，造成家里房屋发裂，给物管说了，物管没有处理结果。楼道卫生差等。不同意支付物管费。

被告周XX未到庭置辩。

经审理查明，二被告系夫妻，系忠县XX镇XX小区业主。被告系物业管理企业，资质等级为三级。2013年8月28日，原告与XX小区开发XX公司签订了《前期物业服务合同》，约定：选聘原告为该小区实施物业管理服务，服务期限从2013年9月1日起至2016年8月30日止；物业服务费的收取标准为住宅以物价局核定为准，0.52元／月／平方米，按建筑面积计算；公共公用水电费用由业主据实分摊，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准支付违约金。同时，合同还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等事项进行了约定。2013年9月12日，忠县房地产管理所对该物业服务合同办理了备案登记。合同签订后，原告依X为该小区提供了物业管理服务。二被告房屋建筑面积为125.11㎡，从2013年9月至2014年5月止，未向原告交纳物业服务费567元及公摊水电费47.60元，共计614.60元。原告多次向被告催收无果，遂诉至本院。

另查明，2009年12月1日，忠县XX公司作出了《业主临时规约》，约定：业主、使用人违反本临时规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，应按有关标准支付违约金。拖欠费用6个月以上的，物业管理企业可依据本临时规约的授权，向违约业主提起诉讼。

上述事实，有原告委托代理人在庭审中的陈述以及原告提供的：《前期物业服务合同》、《业主临时规约》、欠费清单及明细、收费公示、催款书及邮寄凭证、保安巡逻表、交接班记录表、工资表等证据材料在案佐证，本院予以确认。

本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，原告与XX小区开发XX公司签订物业服务合同，并依法到忠县房地产管理所办理了物业服务合同备案，其内容并不违法国家法律法规的相关规定，且合同在形式上也加盖了开发商公章和原告公司的印章，故该合同在内容和形式上均符合法律规定，应当为有效合同。而被告系该小区业主，故该合同对被告具有约束力。依照《物业服务收费管理办法》第七条之规定“物业服务实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”本案中，在原告与该小区的业主委员会签订的物业服务合同中就该小区的物业服务收费标准进行了明确约定，且约定该标准是根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格的原则进行确定。故原告要求被告按照合同的约定支付物业服务费用的理由成立，本院予以支持。被告主张小区卫生差，原告未能就业主反映的问题及时处理，未履行管理职责。但被告提供的照片15张，仅证实案外人侵权造成房屋及设施损坏，并不能证实被告未履行管理职责。被告作为小区业主不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。另外，物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流，作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，但被告不能以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，被告的抗辩意见不能成立，本院不予支持。

关于原告主张被告应支付滞纳金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务、没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，因原、被告系物业服务法律关系，原告履约的内容属于服务行为，原告提供的服务具有无形性或识别困难性的特点，然而客观上会导致被告举证困难，由此造成难以确定债务内容和客观判断服务品质，且原告也未举证证明其已全面履行合同义务，故原告主张被告支付滞纳金的请求本院不予支持。

综上所述，原告与忠县XX公司签订的前期物业服务合同合法有效。因原告已依X为该小区提供了物业管理服务，故被告应当根据合同约定向原告交纳从2013年9月至2012年5月止的物业服务费用567元和公摊水电费47.60元。被告周XX经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应由其本人承担不能到庭举证质证的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告陈XX、周XX在本判决生效之日起十日内向原XX公司支付从2013年9月至2014年5月止的物业服务费567元及公摊水电费47.60元，共计614.60元。

二、驳回原XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈XX、周XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元（在本院领取《忠县人民法院预交上诉费通知书》，凭该通知书到忠县忠州镇红星XX日月酒店附近的重庆XX公司忠县支行民旺分理处交纳上诉案件受理费），递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。

代理审判员　　周红宇

书　记　员　　易XX