辛X与朱XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）辛X，女，1963年10月26日出生，汉族，个体，现住内蒙古乌兰浩特市XX。

委托代理人王XX，内蒙古宇阳律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）朱XX，男，1985年9月28日出生，汉族，个体，现住内蒙古乌兰浩特市铁西XX。

委托代理人李XX，内蒙古矩成律师事务所律师。

委托代理人尹宏清，内蒙古矩成律师事务所律师。

上诉人辛X因与被上诉人朱XX房屋租赁合同纠纷一案，不服乌兰浩特市人民法院（2013）乌民初字第2641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月7日受理后，依法组成由审判员陈X担任审判长，代理审判员曲威、孟XX参加的合议庭，并于同年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人辛X的委托代理人王XX，被上诉人朱XX的委托代理人李XX、尹宏清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，辛X与朱XX于2012年12月22日签订房屋租赁合同，辛X将乌兰浩特市XX地下一层的一个摊位租赁给朱XX经营餐饮，租赁期为一年，租金30000元，抵押金2000元。合同签订后朱XX按约定缴纳了租金和抵押金，辛X亦交付了所租赁摊位。2013年7月15日因该地下一层漏水导致朱XX停业。起诉后朱XX对停业期间（停业之日至合同期满共计5个月零6天）损失申请鉴定，鉴定意见为停业期间各项损失合计27300元。

原审审理中，朱XX提供租赁合同一份、收据两枚、鉴定书一份、评估费收据五枚证明上述事实，经质证，该院予以确认。辛X不同意朱XX的请求，但未能提供证据。

原审法院认为，朱XX与辛X签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同有效。该租赁摊位因漏水无法经营使合同无法继续履行，双方对解除该租赁合同、返还房屋租金13000元和抵押金2000元均无异议，故对朱XX的该项请求，应予以维护。关于停业损失，因自停业至合同期满朱XX经营餐饮存在可期待利益，而停业是由于辛X租赁物存在瑕疵，不符合约定用途造成的，辛X仅同意给付15天的损失于法无据，故朱XX请求给付5个月零6天的停业损失，应予以支持，具体数额应以鉴定意见为准。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、二百一十六条之规定，判决：一、辛X于本判决生效之日起十日内返还朱XX剩余房屋租赁费13000元、抵押金2000元；二、辛X于本判决生效之日起十日内赔偿朱XX停业损失27300元。案件受理费488元（已减半收取）、鉴定费500元，由辛X负担。

上诉人辛X不服原审判决，向本院上诉称，一审法院同时判令返还被上诉人租赁费和赔偿停业损失互相矛盾。房屋租赁费是经营成本，如果被上诉人索要停业损失，那么房屋租赁费是被上诉人经营投入的成本，既要房屋租赁费又要停业损失互相矛盾，二者不应同时兼得。一审法院以鉴定意见作为被上诉人的停业损失依据不足。鉴定报告是对被上诉人用工情况和工资的评定，用工是经营的成本，而不是营业的收入，也就不是营业损失。当时被上诉人已经停业，根本不存在用工的问题，没有成本的投入，显然让上诉人赔偿的不是停业损失。被上诉人未能举证证明其停业损失，故应驳回其诉讼请求。

被上诉人朱XX答辩称，原审法院判决上诉人给付停业损失，是由被上诉人提出申请，由鉴定部门运用科学合理的方法得出鉴定结论，是有事实和法律依据。停业的原因是由于上诉人交付的房屋漏水，而且上诉人一直没有说不能营业，双方一直协商，租赁合同没有解除，所以从2013年7月15日到起诉之日起要求的损失。原审法院是依据鉴定部门的结论判决的，被上诉人无异议，所以同意原审法院判决。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。

乌兰浩特市XX作出的【华宏鉴字（2014）第5号】资产评估报告书中写明，本次评估的停业损失由于其经营方式及管理模式无法确定其正常月份的经营收入及利润，因此本次评估的餐饮摊位停业损失由停业期间必然发生的最低费用来确定。必然发生的费用为停业期间的人员工资费用。朱XX停业时间5个月零6天，人员工资5250元／月，评估价值为27300元。

本院认为，本案争议焦点为，辛X是否应赔偿朱XX停业期间的营业损失。一、辛X与朱XX在履行租赁合同期间，由于辛X提供的地下室存在漏水问题，使房屋无法使用导致停业，对该事实双方均无异议，且辛X对解除双方签订的租赁合同，并返还剩余租金及抵押金亦无异议，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，辛X提供的租赁物不符合约定用途存在瑕疵，导致双方租赁合同无法履行，辛X构成违约，应承担违约责任；二、辛X是否既返还停业期间租赁费又赔偿停业损失。鉴定评估报告中载明该停业损失仅以人员工资为标准计算的，并未将租赁费计入其中。辛X虽上诉主张原审法院判决既赔偿朱XX停业期间营业损失，又返还停业期间租赁费相互矛盾，对鉴定报告不予认可，但辛X针对其主张未提出重新鉴定，亦未提供反驳证据证明，故本院对其上诉主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，辛X对朱XX停业期间的损失应承担赔偿责任。在原审法院审理中，因朱XX在其诉讼请求中主张要求解除双方所签租赁合同，且辛X并无异议，但原审法院对此项请求未予以判决，应予纠正，其余判决正确，予以维持。

综上，上诉人辛X的上诉请求及理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

一、维持乌兰浩特市人民法院（2013）乌民初字第2641号民事判决；

二、解除辛X与朱XX签订的租赁合同；

三、驳回朱XX的其他诉讼请求。

二审案件受理费976元，由辛X负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　陈　玲

代理审判员　曲　威

代理审判员　孟XX

书　记　员　梁慧媛