王XX与陈XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）王XX，女，1968年3月26日出生，汉族，住济南市。

委托代理人王XX，山东新亮律师事务所律师。

委托代理人周XX，女，1991年3月29日出生，汉族，山东新亮律师事务所实习律师，住济南市。

被上诉人（原审原告）陈XX，男，1953年8月21日出生，汉族，住济南市。

委托代理人郭强，山东舜凯律师事务所律师。

上诉人王XX因与被上诉人陈XX房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历民初字第633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院认定，2008年12月1日，陈XX（甲方）与王XX（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“1、甲方将位于济南市历下区曲水XX住房一套租给乙方使用，房屋租赁期限自合同签订之日起至房屋拆迁为止。2、房屋租赁期间房租每月1500元，在租赁期间甲方不得另租他人或提高房价。3、房屋租赁期间房屋应水电等齐全，如房屋出现任何问题，由甲方负责维修，维修费用由甲方承担。4、房屋租赁期间如甲方违约，甲方应向乙方支付违约金及经济补偿金共计伍万元。5、房屋租赁期间如双方发生争议，需双方先协商解决，解决不成则可以起诉。6、本合同一式两份，双方各执一份。自签字之日起生效。”2011年10月8日，双方签订补充协议，协议约定：“经双方友好协商，将房租提高每月1833元，共计年租金贰万贰仟元整（22000）。”2013年2月25日，双方又签订补充协议，协议约定：“因甲方违约，又经双方友好协商同意，将房租提高到年租金贰万叁仟元整（23000.00）。以后甲乙双方如有一方违约，将支付对方违约金伍万元整（50000.00）”。该补充协议签订后，王XX交纳了1年房租，并于2014年2月29日到期。2014年3月14日，陈XX的委托代理人郭强通过中国邮政EMS向王XX邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除合同，王XX于五日内腾房。该邮件于次日妥投。

原审法院认为，陈XX与王XX签订的房屋租赁合同及补充协议均合法有效，当事人应全面履行自己的义务。双方签订的房屋租赁合同约定房屋租赁期限自合同签订之日起至房屋拆迁为止，该约定应当视为约定不明，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。而且2013年2月25日补充协议签订后，王XX已交纳的一年房租至2014年2月29日已到期，双方没有再对房租交纳达成一致意见，故原审法院根据陈XX的主张解除2008年12月1日双方签订的房屋租赁合同。陈XX要求王XX支付自2014年1月1日至2014年3月12日的租金3600元及利息的诉讼请求，王XX提交的陈XX出具的收条证明其房租已交至2014年2月29日，因此对陈XX所诉租金赔偿请求，予以支持的期间自2014年3月1日起至2014年3月12日止，即23000元÷12个月÷30天×12天=766.67元。对于陈XX要求房屋恢复原状的诉讼请求，原审法院认为，陈XX并没有提交有效证据证明房屋出租前的状况及王XX擅自更改房屋构造；房屋出租后，又陆续签订补充协议，陈XX知道或者应当知道王XX改变房屋构造，其没有提出异议，应当视为默示同意。现陈XX起诉要求房屋恢复原状，不予支持。对于王XX要求陈XX承担损失9000元的反诉请求，王XX所主张的该损失9000元是因签订补充协议多向陈XX支付的房租。原审法院认为，双方签订补充协议对房租的约定进行了变更，该变更协议，未损害国家、集体及第三人合法权益，且已实际履行，应为有效协议。对于王XX的此项反诉请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、确认陈XX、王XX所签订的《房屋租赁合同》已于2014年3月15日解除。王XX于判决生效后30日内将租赁房屋返还给陈XX；二、王XX于判决生效后10日内支付陈XX房租损失（2014年3月1日至2014年3月12日）766.67元及利息（以766.67元为基数，自2014年3月27日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回陈XX的其他诉讼请求；四、驳回王XX的反诉请求。如果当事人未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，反诉费150元，由王XX负担。

上诉人王XX不服原审判决上诉称：1、原审法院认定事实不清。原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中“房屋租赁期限自签订合同之日起至房屋拆迁为止”条款为租赁期限约定不明，故认定被上诉人有权随时解除合同。但上诉人认为原审法院认定事实不清，因为上诉人与被上诉人在签订合同之前，该地区已经被冻结要拆迁，这是双方都明知的事实，在这种情况下双方签订了《房屋租赁合同》，并将租赁期限约定为“至房屋拆迁为止”，那么双方对租赁期限的约定即是明确的，而并非约定不明，故原审法院据此判令双方解除合同是错误的。2、原审法院的判决显失公平，原审法院判令双方解除《房屋租赁合同》、上诉人支付被上诉人房租损失，维护了被上诉人的利益，却严重侵害了上诉人的合法权益。首先在双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定“如果甲方违约，甲方应向乙方支付违约金及经济补偿金五万元”，原审法院判令双方解除《房屋租赁合同》却没有判令被上诉人支付上诉人五万元违约金，明显不当；另外，上诉人承租被上诉人的房屋时，房屋破败不堪，为此上诉人投入了巨大的装修资金，若解除《房屋租赁合同》，被上诉人应当赔偿上诉人的损失，而原审法院丝毫没有予以考虑；最后，关于诉讼费，因为被上诉人也存在过错，原审法院判令诉讼费全部由上诉人承担也明显不当。请求依法改判。

被上诉人陈XX答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为：双方当事人于2008年12月1日签订的房屋租赁合同第1条约定，房屋租赁期限自签订合同之日起至房屋拆迁为止，租赁期限所附条件为拆迁，但涉案房屋是否能够拆迁，何时拆迁并不确定，即该约定所附条件能否成立不能确定，故该租赁协议对租赁期限约定不明，双方当事人亦不能对租赁期限达成一致，应视为不定期租赁合同。被上诉人陈XX可以要求随时解除合同，陈XX解除合同时，已通知了上诉人王XX，给予了一定的准备期限，故陈XX解除合同符合法律规定，应予以支持。陈XX解除合同并未违反合同约定，上诉人王XX要求陈XX承担违约金没有依据，本院不予支持。关于上诉人王XX主张的装修费用，王XX并未提出反诉，本案不予审理。关于一审案件受理费负担，符合《诉讼费用交纳办法》的规定。综上，上诉人王XX的上诉理由均不能成立，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3400元，由上诉人王XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　周　明

审　判　员　　王云春

代理审判员　　曹　强

书　记　员　　姜XX