上诉人（原审原告）：李X，男，1979年3月4日生，汉族，南京XX，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：王XX，江苏XX律师。
委托诉讼代理人：张XX，江苏XX律师。
被上诉人（原审被告）：江苏XX公司，住所地无锡市XX。
法定代表人：汤XX，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戴XX，江苏XX律师。
委托诉讼代理人：张健，江苏XX律师。
原审第三人：南京XX公司，住所地南京市雨花台区板桥镇古XX。
法定代表人：张X，该公司总经理。
原审第三人：张X，男，1972年1月13日生，汉族，南京XX公司总经理，住南京市鼓楼区。
原审第三人：郑X，男，1970年1月31日生，汉族，南京XX，住南京市秦淮区。
上诉人李X因与被上诉人江苏XX公司（以下简称资产公司）、原审第三人南京XX公司（以下简称XX公司）、张X、郑X案外人执行异议之诉纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（以下简称六合法院）（2018）苏0116民初1038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李X上诉请求：1、撤销（2018）苏0116民初1038号民事判决，发回重审或依法改判；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、李X和XX公司的租赁合同客观存在。双方对租赁都有明确的意思表示，且在达成合意后双方都按照约定履行；2、李X和XX公司是在抵押权设立之前形成的租赁关系。签订租赁合同时，案涉房屋没有设定抵押，李X在案涉房屋内居住和生活，并定期交纳水电费和物业费，实际占有和使用房屋。双方约定以房屋买卖的差价作为租金，由于差价真实存在，故李X已支付租金，租赁关系客观存在；3、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。即可以确定的是租赁合同的形式可以是书面的，也可以是口头的。李X和XX公司之前签有书面合同，只是没有妥善保管好，并不存在合同无效的情形，且法律也没有任何规定事后补签的就是无效合同。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，保护上诉人的合法权益。
被上诉人资产公司辩称，1、因紫金XX银行和XX公司签订抵押合同时，已说明涉案房屋在抵押办理前无其他权利，也没有其他租赁、权利瑕疵，抵押所需的书面材料上没有说明案涉房屋存在租赁关系；2、李X称已在抵押权设立之前就存在租赁关系，但未能提供原始的租赁合同，而现有的租赁合同是双方事后补签，不能证明双方的租赁关系形成于房屋抵押权设立之前。
六合法院查明，李X系XX公司股东，张X系XX公司法定代表人。2013年3月，李X与XX公司签订房屋买卖合同一份，约定李X将其所有的位于南京市江宁区万元的价格出售给XX公司。合同签订后，双方办理了房屋所有权转移登记手续。2013年7月10日，XX公司向紫金XX借款250万元，张X、郑X为借款提供连带责任保证，同时XX公司以涉案房屋为借款提供抵押担保，担保借款本金金额250万元，双方签订了抵押合同并办理了抵押登记。抵押合同中有关“租赁状况”条款内容未作填写，合同第六条载明：“甲方保证已如实陈述上述房地产的权属状况和其他状况，乙方也已充分了解上述房地产的具体状况。
借款到期后，因XX公司未能履行还款义务，故紫金XX向六合法院提起诉讼，六合法院审理后依法作出（2014）六商初字第587号民事判决，判令：一、解除紫金XX与XX公司签订的《流动资金循环借款合同》；二、XX公司于判决生效之日起十日内给付紫金XX本金250万元、利息5.299133元、自2014年6月21日起至贷款还清时的按合同约定计算的逾期利息、复利（以逾期利息为基数，自2014年6月21日起至实际还款日止，按合同约定的复利率计算）、律师代理费6.1万元；三、紫金XX有权在250万元限额内享有对涉案房屋的优先受偿权；四、张X、郑X对判决第二项承担连带清偿责任。
判决生效后，紫金XX向六合法院申请强制执行，六合法院于2017年6月7日张贴公告，责令XX公司及其他正在占有、使用涉案房屋的单位和个人于2017年6月30日迁出。对此，李X以其对涉案房屋在设立抵押前已经享有租赁权为由提出执行异议，请求停止执行六合法院的迁出公告，六合法院于2018年1月29日作出（2015）六执字第1411号执行裁定书，裁定涤除李X与XX公司对涉案房屋设立的租赁权。李X不服，遂以紫金XX为被告，XX公司、张X、郑X为第三人提起诉讼。诉讼过程中，因紫金XX将（2014）六商初字第587号民事判决确认的债权和抵押权转让给资产公司，故前述执行案件依法裁定变更资产公司为申请执行人，同时本案依法追加资产公司为被告，并准许李X撤回对紫金XX的诉讼。
另查明，李X与XX公司签订有租赁合同，约定XX公司将涉案房屋出租给李X居住使用，租赁期限20年，李X以房屋出售价与市场价的差额200万元充抵租金，XX公司不再额外向李X收取租金。该份租赁合同系双方事后补签。
六合法院认为，案外人请求停止执行的，应以其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益为前提，并承担相应的举证责任。本案中，李X以承租人身份请求停止对已抵押房产的执行，根据《物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。因此李X对抗执行的条件应当是其与XX公司存在真实的租赁关系，且该租赁关系成立于抵押权设立之前，对此李X负有证明责任。确认租赁关系的成立应当根据租赁合同的签订、租金给付以及标的物占有使用等情况进行综合判断，庭审中李X虽然提供了有关房屋居住情况的证据，但仅凭占有使用房屋的事实，尚不足以认定李X与XX公司之间存在租赁关系，还应当进一步对租赁合同的签订、租金给付情况进行审查。
首先，从租赁合同的签订情况来看，李X和XX公司声称在房屋出售时双方已经签订有租赁合同，但均未能提供原始的租赁合同，而现有的租赁合同系双方事后补签，不能证明双方的租赁关系形成于房屋抵押权设立之前。
其次，从租金给付情况来看，李X与XX公司事后补签的租赁合同载明租赁期限20年，并以房屋售价与市场价的差额200万元充抵租金，这种交易方式有悖寻常，通常买房人购房以投资或自用为目的，但是XX公司购房却与这两种目的无关，XX公司解释购房是为了扩大公司资产，但是这样的资本扩充未见对公司有何种实质益处，相反是XX公司支付房款，而由李X来享受房屋使用价值，这明显违背常理，不能据此认定李X已经履行了租金给付义务。
最后，李X系XX公司股东，在公司资产上双方存在共同利益，不能排除双方为避免公司资产损失而采取规避执行的措施，事实上，根据涉案抵押合同的记载情况来看，XX公司在签订抵押合同时并未声明涉案房屋已经对外出租，因此不能排除双方伪造租赁关系的嫌疑。
综上，李X提供的证据不足以证明其与XX公司存在真实的租赁关系，更遑论租赁关系成立时间，李X应当承担举证不能的后果，六合法院对其诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回李X的诉讼请求。案件受理费22800元，由李X负担。
本院二审期间，李X围绕上诉请求依法提交了以下证据：1、有线电视缴费记录复印件和有线电视缴费发票复印件，证明从2003年至2016年，有线电视费一直是由李X进行缴纳和使用；2、电费缴费记录原件，证明从2011年至2015年11月，本案所涉房屋的电费一直是李X在缴纳；3、燃气缴费记录，该材料系从燃气公司营业厅调取打印，证明从2011年至2015年11月案涉房屋一直是由李X的家人在居住和使用，缴纳用户名李XX是李X的父亲。以上四份证据均证明了该案涉房屋一直是由李X在使用和居住。被上诉人资产公司对电费交纳清单提出异议，认为上面的章只是一行字并不是一个印章，且上诉人所提供的四份证据并非原件，并不能证明其目的。即使是原件也只能证明案涉房屋燃气、电费以及有线电视缴纳情况，并不能证明是李X缴纳，也不能证明李X实际居住在案涉房屋内，更不能证明双方之间的租赁关系。对上述证据的关联性和证明目的，本院在说理部分阐述。
双方对一审查明的事实无异议，本院依法予以确认。
本院归纳本案的争议焦点为，案涉房产设立抵押前是否存在租赁关系，即李X以其与XX公司存在租赁关系对执行标的享有的权利是否足以排除执行。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，李X主张其与XX公司在房产出售时，双方已签订租赁合同并已实际履行，请求法院停止对案涉房产的执行，对此，李X应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。从签订租赁合同看，李X提供的租赁合同系案涉房产抵押设立之后补签，不能证明房屋出售时双方已签订了书面的租赁合同。从租金支付方式看，李X主张补签的合同约定房屋出售时，以低于市场价的部分用于支付租赁费用，但该租金并不确定，也不能证明双方在房屋买卖时确定了租金及支付方式。从房产实际占有看，李X提供的有线电视缴费记录和有线电视缴费发票，不能直接证明李X实际占有并使用案涉房产。案涉房产系XX公司办公场所，李X亦系XX公司股东，即便使用了案涉房产，也不能证明双方已形成了真实的租赁合同关系。综上，李X主张案涉房产设立抵押前存在租赁关系缺乏充分的证据予以证明，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款<第一项>规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由李X负担。
本判决为终审判决。
审判长 迟红宁
审判员 黄建东
审判员 陈树年
二〇一八年十月三十日
书记员 李XX
