重庆某摩托车有限公司与曾XX、郑X等申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

重庆市第五中级人民法院

民事判决书

(2020)渝05民初1306号

原告（申请执行人）：重庆某摩托车有限公司，住所地重庆市綦江区XX，统一社会信用代码9150XXXX67474975。

法定代表人：李X，执行董事。

委托诉讼代理人：王XX，重庆XX律师。

委托诉讼代理人：张X，重庆XX律师。

被告（案外人）：郑X，男，汉族，1973年9月21日出生，住重庆市大渡口区。

委托诉讼代理人：许XX，重庆XX律师。

委托诉讼代理人：黄宇琳，重庆XX律师。

被告（被执行人）：朱XX，男，汉族，1986年3月10日出生，住重庆市大渡口区。

被告（被执行人）：曾XX，女，汉族，1962年1月20日，住重庆市大渡口区。

原告重庆某摩托车有限公司（以下简称某公司）与被告郑X、朱XX、曾XX申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人张X、被告郑X及其委托诉讼代理人许XX、黄宇琳，被告朱XX到庭参加诉讼，经本院依法通知，曾XX未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告某公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决对位于重庆市大渡口区XX镇XX路X号X幢XX-X号房屋准许执行；2、本案诉讼费由被告承担。主要事实与理由：重庆市仲裁委（2016）渝仲字第584号裁决书裁决被告朱XX支付原告货款637018.46元及违约金、律师费、仲裁费，被告曾XX对前述债务承担连带清偿责任，原告据此向五中院申请强制执行，因案涉房屋未办理不动产转移登记，五中院于2017年12月28日中止执行，后原告获知案涉房屋已办理产权登记，故申请恢复执行，五中院于2019年11月12日以（2016）渝05执979号之三执行裁定书查封涉案房屋。2019年11月26日，被告郑X向法院提出执行异议，五中院审查后做出（2020）渝05执异65号执行裁定书，中止对案涉房屋执行。原告认为郑X对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，郑X与朱XX等人所签房屋拆迁安置转让协议书其内容是转让拆迁安置相关权利义务，不是转让房屋所有权的买卖合同，买受人物权期待权受法律保护的前提是购买的房屋登记在被执行人名下，而郑X与朱XX签署转让协议时，案涉房屋尚未登记在朱XX名下，郑X称2016年6月30日入住涉案房屋不是事实、其对案涉房屋的占有不是合法占有，郑X所举示的证据不能证明其已支付购房款，郑X父亲郑XX转账给朱XX有其他经济来往的可能性，郑X明知签协议时房屋未登记在朱XX名下，房屋过户存在不可知风险，仍以占便宜的心态以低于市场价格购买安置房屋，故案涉房屋至今未过户至郑X名下是其自身原因所致。

被告郑X答辩：2016年1月13日郑X与朱XX之间的房屋拆迁安置协议的转让协议系案涉房屋被查封前签订，并在大渡口区办理公证，系双方真实意思表示，不违返法律法规强制性规定，且该协议实质上为涉案房屋书面房屋买卖合同；朱XX在2016年1月13日将涉案房屋交给郑X，结合我方的相关证据，应视为郑X已对涉案房屋进行使用、管理和支配，郑X在法院查封前已经合法占有涉案房屋；郑X在签订合同当日已经支付完购房款，且将剩余房款按照法院要求交付执行；涉案房屋被采取强制执行措施故未能办理过户登记，而并非郑X自身原因导致，因此郑X对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，请求驳回原告全部诉讼请求。

被告朱XX答辩：案涉房屋是我在2016年卖给郑X的，房屋未及时过户是因为2019年11月才把有关材料交过去，法院11月份冻结，我2020年1月才拿到房产证。原告采用欺骗手段让我母亲曾XX签订保证协议，因我之前在服刑，没有参与仲裁，故对仲裁情况不清楚。

被告曾XX未发表答辩意见。

针对双方争议焦点，原告举示了以下证据：（2016）渝仲字第584号裁决书、(2016)渝05执979号执行案件立案受理通知书、房屋查封公告、(2019)渝05执979号之三执行裁定书、（2020）渝05执异65号执行裁定书、重庆XX物管处于2016年8月30日出具《证明》复印件、2016年2月27日房产转让协议书复印件。

被告郑X对房产转让协议书复印件真实性、关联性不认可，对其他证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不认可原告证明目的，认为在仲裁立案前其就已经和朱XX签订书面买卖合同并支付购房款、开始占有房屋；被告朱XX对证明复印件和房产转让协议复印件真实性不认可，提出自己并没有就涉案房屋向某公司出具转让协议，其2016年还在做生意，未在该处居住，其他证据质证意见与郑X一致。

针对双方争议焦点，被告郑X举示了以下证据：房屋拆迁安置协议书、农转非住房安置通知单、农转非房屋拆迁安置补偿结算清单、办理产权证明、公证书、《声明书》、室内装修管理协议、装修施工许可证、室内装修项目合同书、装修材料款收据、电费清单、燃气费收费明细、水费清单、物管证明、物管费收据、收条、个人转账回单、个人取款回单、现金解款单、亲属关系证明。

对于被告郑X提供的证据，原告对其中拆迁安置手续、公证书真实性无异议，但提出与本案无关，不同意被告的证明目的，对装修手续、装修合同、装修费用收据真实性不认可，对缴纳水电气费、物管费单据真实性认可，但认为是朱XX委托郑X缴纳；对转账回单、收据、等证据真实性无异议，但认为所支付不是房款。朱XX对以上证据真实性予以认可，自己并未委托郑X缴纳费用，房屋出卖后是郑X自己接房装修。

被告朱XX未举示证据。

本院经审理认定事实如下：2016年5月29日，重庆仲裁委员会就某公司与朱XX、曾XX买卖合同纠纷一案作出（2016）渝仲字第584号裁决书，裁决朱XX自裁决书送达之日起10日内支付某公司货款637018.46元及违约金、律师费、仲裁费，曾XX对前述债务承担连带清偿责任。该裁决生效后，某公司向本院申请强制执行，执行过程中，本院于2019年11月12日作出（2016）渝05执979号之三执行裁定书，查封了朱XX、朱X、陈XX位于重庆市大渡口区XX镇XX路X号X幢XX-X号房屋

2010年11月29日，曾XX代表朱XX就XX镇XX-XX号房屋与重庆市大渡口区征地办公室签订房屋拆迁安置协议书。2016年1月11日，重庆市大渡口区征地办公室向朱XX发出农转非住房安置通知单，确定其安置房位置为XX路X号X栋XX-X号，并就该房屋向重庆市大渡口区土地产权权属登记中心出具同意办理产权转移登记证明。同年1月13日，郑X与朱XX、陈XX、朱X签订《房屋拆迁安置协议书的转让协议》，约定：朱XX、陈XX、朱X于2016年1月13日将原位于重庆市大渡口区XX镇XX-XX号房屋现拆迁安置于大渡口区XX镇XX路X号X幢XX-X号房屋（建筑面积100.40平方米）相关的《房屋拆迁安置协议书》的权利义务以376000元转让给郑X，郑X自愿购买，并于2016年1月13日支付356000元给朱XX、陈XX、朱X；该房屋的产权证办理出来后，朱XX、陈XX、朱X在30个工作日内无条件协助郑X到房屋交易所将上述房屋过户到郑X名下，过户当日郑X必须支付清购房尾款20000元给朱XX、陈XX、朱X。2016年1月13日，重庆市大渡口区公证处出具（2016）渝渡证字第412号《公证书》，证明郑X与朱XX、陈XX、朱X于2016年1月13日在大渡口区公证处签订上述《房屋拆迁安置协议书的转让协议》。2016年1月13日，郑XX（郑X之父）向陈XX转款336000元。2016年1月13日，朱XX、陈XX出具《收条》，收到郑X房屋款356000元。2016年1月18日，郑X与重庆XX公司签订室内装修管理协议，同日物管公司出具《装修施工许可证》，载明：装修房屋为9栋16层7号房，施工单位为自装，装修负责人为郑X，有效时间为2016年1月18日至2016年6月18日。郑X对涉案房屋进行装修后已实际入住。2020年4月20日，XX公司开具《发票》23张，载明：户号，户名重庆市XX集团，地址重庆市大渡口区XX镇XX安置房XX路X号X幢XX-X号缴纳2016年3月至2020年3月电费的情况。电费《抄表明细》载明情况同前。加盖重庆XX公司大渡口分公司新城管理站业务章的《收费明细查询》载明用户名为郑X，用户号为，用气地址为大渡口区建胜镇燕安XXX号X栋XX-X号从2016年7月至2020年3月天然气使用数量以及已缴纳的气费。加盖重庆市XX公司水费收据专用章的《计费清单查询》载明：缴费账号为，账户名称为重庆城发，地址为大渡口区XX路X号X栋XX-X缴纳2017年7月至2020年3月的水费情况。重庆XX公司出具《收据》2张，分别载明：收到业主郑X、物业位置A9-16-7缴纳的2018年4月1日至2019年3月31日的电梯费、物业费、2018年1月18日至2019年4月17日的公摊费共计780元；收到业主郑X、物业位置A9-16-7缴纳的2020年4月1日至2021年3月31日的电梯费、物业费、2020年4月18日至2021年4月17日的公摊费共计765元。重庆XX物管处出具《证明》，载明：兹有XX花苑X栋XX层X号业主郑X，物管费从2016年4月交至2021年3月。郑X就案涉房屋执行提出异议后，2020年3月14日郑X将剩余购房款20000元支付至本院案款账户交付执行。本院以（2020）渝05执异65号执行裁定书中止对案涉房屋执行。

以上事实，有当事人举示的证据、陈述及质证意见等在卷为凭，足以认定。

本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人在执行异议之诉中的主张是否成立，应根据案件的具体情况和案外人所主张的权利综合判断，以此确定案外人的权利是否能够排除执行。因本案所涉标的为不动产且并非是向房地产开发企业购买，故应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定评判被告郑X享有的权利是否能够排除执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，被告朱XX因房屋拆迁获得重庆市大渡口区征地办公室发出的安置通知和办理产权转移证明，明确了安置房屋就是案涉房屋，且款项已结清，被告郑X有充分理由相信被告朱XX可以获得案涉房屋所有权并有权对其进行处分。基于对涉及相关行政职能部门的拆迁安置协议及以上材料的信赖，郑X与朱XX在2016年1月13日签订转让协议，协议主要是针对房屋坐落、面积、价款、产权过户等问题，内容并不违反法律规定，故其所转让的标的物实质即为案涉房屋，故应当认定郑X在案涉房屋被本院依法查封前即与朱XX签订合法有效的书面买卖合同。由于案涉房屋是因拆迁安置取得、现已登记在朱XX名下，且无其他人对此主张权利，故应当认定朱XX将案涉房屋出卖给郑X系合法有权处分，已支付全部价款的买受人郑X应对此享有物权期待利益。原告有关签订房屋买卖合同时出卖方必须是经登记的房屋所有权人的主张于法无据，本院不予支持。郑X在签订房屋转让协议后，已实际接房装修入住，并定时交纳水电气费及相关物业费用，足以说明其已经对案涉房屋进行合法占有、使用，且明显早于本院查封时间。原告虽提出异议，但并未举示任何相反证据，本院对其意见不予采纳。至于房屋价款，郑X在签订合同后已通过其父向朱XX转账支付336000元，原告虽认为是基于其他经济往来原因支付，但并未提供任何反驳证据，加之该转账支付时间、金额以及出卖方的收条能够与房屋转让协议吻合，故应当认定郑XX所支付336000元款项系购房款，加之郑X已经按照本院要求将剩余房款20000元交付执行，故其符合该司法解释第三项有关价款支付的规定。至于案涉房屋未能过户的原因，2016年时案涉房屋尚未登记至朱XX名下，而2019年案涉房屋产权转移至朱XX名下后，又随即被本院司法查封，客观上不能继续办理转移给郑X的不动产登记，其原因并不能归责于郑X一方。郑X与朱XX在2016年签订了涉案房屋的买卖合同并支付了大部分房款，该房屋买卖合同真实有效，被告于2016年开始直接占有、使用涉案房屋；诉争房屋的买卖合同签订、履行及占有均发生在司法查封之前，郑X现已经支付全部价款，涉案房屋虽未办理过户登记但并非因郑X自身原因所致，故郑X已举证证明其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当予以保护，其要求立即停止对该财产的强制执行的理由成立，本院予以支持；原告称双方未形成房屋买卖合同关系、被告未支付房款及未占有房屋的意见与查明事实不符，本院不予采纳。

综上所述，原告要求判令继续执行涉案房屋的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（六）项、第一百一十四条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

驳回重庆某摩托车有限公司的诉讼请求。

本案案件受理费6940元，由重庆某摩托车有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。

审判长　苏XX

审判员　芦XX

审判员　陈　华

二〇二〇年七月三日

法官助理　万前程

书记员　陈XX