企业租赁写字楼法律纠纷

    律师观点分析

    案件事实：

    原告为系争房屋的房地产权利人。2019年6月，原被告就系争房屋签订租房合同约定，前三年租金按照建筑面积每天每平方米3.5元（含税价)，月租金77,035.38元；后三年租金统一按照建筑面积每天每平方米3.675元(含税价)，月租金为80,887.15元……付款方式：先付后用，每三个月支付一次计231,106.14元，押金两个月即154,070.76元(不计利息)，合计金额为385,176.9元。以后每三个月提前7天支付房租，每三个月的付款日为30号，不按时付款超过7天，出租方有权收回房屋。承租方租用该房屋时结构不得改变，特别承重墙不能敲掉，国家房屋结构禁令条款，不得违反，造成安全隐患，后果由承租方负责。办公用途不得改变。在租赁期满后且不续租，该房屋须按照房产证分割恢复原状后归还出租方，如改变结构，破坏该房屋结构的实际费用赔偿从押金中扣除，赔偿不足部分追究法律赔偿责任。租赁期间内出租方与承租方任何一方违约，违约方将向守约方赔偿6个月的房屋租金（含税价）作为违约金。2019年6月，被告向原告支付385,176.9元(含押金）。后，双方一直按约履行。

    2021年3月3日，被告公司负责人与原告电话联系，表示月底要搬走，原告表示“如果有人接手的，两个月押金要退还的，没人接手呢，租期没有到就没有退的（押金），房是空的。现在房子被敲通了，本来两个不敲通么好一点，原来一间一间，好处理一些，五间通起来的话没有哪个老板能租这个房子的，蛮难弄的。”被告表示多找几个中介挂出去，让中介帮忙出租。期间，原告反复强调了几次，现在房屋全部打通，比较难弄，有人愿意租么最好，否则最好继续租赁。

    2021年3月，被告发短息给原告表示已经搬走，房屋打扫干净，并询问原告什么时候方便过来交接一下，但系争房屋并未恢复原状并交房，也未办理办公地址迁出，原告故诉之法院要求其在3个月内完成地址迁出，支付2021年第2季度房屋占用使用费231106.14元（以地址实际迁出时间或复原完成时间孰远为准计算）；并将案涉房屋进行复原，或支付原告复原费135,510元，并赔偿原告6个月房屋租金作为违约金。

    律师意见：

    徐律师代理原告出庭应诉。

    2019年6月，原被告签订租房合同，2021年3月末，被告在未与原告协商一致的情况下擅自搬离系争房屋，并逾期支付租金，也未按合同约定将房屋恢复原状，其行为已构成违约。被告搬离房屋后未对房屋进行复原，也未将注册地址迁出案涉房屋，属于继续占用房屋的行为，应对此承担相应的责任。

    裁判结果：

    根据被告提供的录音证据显示，原告针对其提出解除合同的意见为：能用么用，不能用就挂（牌)，并表达了五间打通后难整体出租，提前解约，房屋是空（置）等意思。由此可见，双方在沟通中仅对合同解除达成了一致意见，对其他事项并未完全协商一致。被告提前解除合同的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方合同约定，一方违约的应当承担六个月的租金作为违约金。被告在庭审中表示同意将押金作为违约金的一部分，法院予以确认，故还应由被告支付违约金为308,141.52元（已抵扣押金)。

    根据双方合同约定,租赁期满后不续租，该房屋须按照房产证分割恢复原状后归还给出租方，而被告在搬离后仅发送短信通知对方，并未恢复原状且未与原告办理相关的交房手续，该行为违反了合同约定，但本案系争房屋恢复原状的争议，法院已明确系争房屋在未恢复原状的情况下已经交还给了原告，故原告可在自行恢复后就实际发生的费用另行主张，本案中不予处理。

    一、原告与被告就上海市宝山区XXX号五套房屋的租房合同于2021年3月31日解除;

    二、被告支付原告违约金308,141.52元。