江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣01民终1672号
上诉人（原审被告）：叶XX，男，1973年6月28日生，汉族，住东湖区。
委托诉讼代理人：叶XX，江西XX律师。
委托诉讼代理人：熊XX，江西XX律师。
被上诉人（原审原告）：吴X，男，1993年6月10日出生，汉族，住江西省南昌市红谷淮新XX。
委托诉讼代理人：熊XX，江西人民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪晓燕，江西人民律师事务所律师。
原审第三人：高XX，男，1963年12月6日生，汉族，住南昌市湾里区。
原审第三人：李X，女，1979年12月15日生，汉族，住南昌市西湖区。
原审第三人：南昌XX公司，住所地：江西省南昌市东湖区洪都北大道。
法定代表人：薛XX，总经理。
委托诉讼代理人：曾XX，江西XX律师。
上诉人叶XX因与被上诉人吴X、原审第三人高XX、李X、南昌XX公司（以下简称东方XX公司）返还原物纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初4882号民事判决，向本院提起上诉。上诉人叶XX及其委托诉讼代理人叶XX、熊XX，被上诉人吴X的委托诉讼代理人熊XX、汪晓燕，原审第三人高XX、李X,东方XX公司的委托诉讼代理人曾XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人叶XX的上诉请求：1、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初4882号民事判决第一项，依法改判驳回被上诉人吴X的诉讼请求；2、因本案发生的所有诉讼费用由被上诉人吴X承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律不当，应依法予以改判。一、高XX、李X与叶XX签订《房屋租赁合同》真实合法并未完全以租金抵押借款。2013年3月15日高XX、李X与叶XX签订《房屋租赁合同》，将南昌市凤凰洲香江路东方海徳堡8栋3单XX、建筑面积185．35平方米出租给叶XX，月租金8000元，合同有效期12年，自2013年3月15日至2025年3月16日。2013年3月16日高XX、李X与叶XX签订《房屋租赁补充协议》约定：因甲方高XX、李X无力偿还乙方人民币650万元的借款，欲将自己房产抵偿借款，因房屋未偿清银行贷款，不便办理过户手续，乙方同意甲方将房产租赁给乙方使用，以租金抵偿部分借款。甲方自愿将名下房产出租给乙方使用12年，租金共计115．2万元，以抵偿甲方对乙方的借款，不足部分，在房屋租赁期满后双方协商。2014年6月16日高XX出具书面协议：因借叶XX650万元，暂拿东方XX一套出租给叶XX。本案租金只是抵偿上诉人部分借款。2018年1月19日经江西求实司法鉴定中心鉴定“2013年3月15日”的《房屋租赁合同》落款处高XX、李X及叶XX签名字迹符合2016年1月之前形成，因此高XX、李X与叶XX签订《房屋租赁合同》真实合法有效，叶XX的行为本质上是提前预先支付租金的租赁。二、原告获得涉案房屋的权属不合法：1、因吴XX系吴X的父亲，一审中高XX、李X没有同意将房屋过户到吴X及吴XX名下，吴XX通过暗箱操作让吴X中签购买房屋不合法。2、吴X获得涉案房屋的所有权侵犯承租人叶XX优先购买权。第三人高XX、李X、东方XX公司在出卖南昌市红谷滩凤凰北大道77号东方XX＃住宅楼三单元102室房屋时，没有通知房屋租赁人叶XX，违反法律规定，侵犯承租人叶XX优先购买权。3、在湾里区人民法院吴XX的债权属于高利贷性质，2015年7月10日，吴XX与高XX、李X民间借贷纠纷执行一案达成执行和解协议，存在重大瑕疵。以债务人或者第三人有产权但是出租出去的房屋抵债的，根据《合同法》第二百二十九条、第二百三十条之规定，债权人需关注并解决买卖不破租赁原则及承租人优先购买权对其取得房屋产权可能造成的影响，要求债务人就租赁合同的处理及优先购买权的放弃等事宜作出处理。在上述问题没有解决之前，湾里区人民法院不应认可其“以房抵债”和解协议的效力。4、本案涉案房屋作为原审第三人高XX、李X因借款委托保管的属性仍应认定未予改变，故对被上诉人要求判令上诉人返还涉案房屋的诉请，法院应不予支持。三、根据《合同法》第二百二十九条买卖不破租赁原则，吴X诉叶XX无事实和合法依据，本案一审法院判决事实认定不清，适用法律不当。
被上诉人吴X辩称，原审认定事实清楚,适应法律准确,叶XX的上诉理由不能成立,请求二审法院驳回上诉,维持原判。一、原审第三人高XX、李X与上诉人叶XX之间签订的《房屋租赁合同》，并不适用“买卖不破租赁”,本案房屋租赁合同，名为租赁实为房屋使用权抵债关系，对租赁合同的真实性不予认可。即使被答辩人认为其只是抵偿部分借款，但不影响其合同之债的性质，故本案的《房屋租赁合同》并非真实合法有效。二、答辩人吴X依法取得了涉案房屋所有权，并办理了相应的产权登记。答辩人吴X在原审第三人高XX、李X与东方XX公司办理完退房手续后与东方XX公司签订了《商品房买卖合同》，支付了相应的购房款，并办理了涉案房产不动产权所有权转移登记手续，答辩人取得了涉案房屋的所有权。三、本案当中第三人与上诉人签订租赁合同时并未取得房屋所有权证，依据相关法律规定其对外出租无效。
原审第三人高XX述称，涉案房屋根据我和吴XX的协议我是要赎回的，后来没跟我商量吴XX就过户给了他的儿子，车库是和房产分开买的，是配套使用，车库前两天吴XX把收据抢走了，当时吴XX答应给钱的，但没给。
原审第三人李X述称，湾里区人民法院调解的时候，吴XX打电话威胁我如果不去跟高XX签一个授权，就把我的象山南XX唯一一套住房给搞掉，我的房子加车库车子都已经超过了所欠金额的。当时我签了委托书，只是委托他管理，并不是委托他过户，之后我们是要赎回的。车子的情况我不太清楚。高XX跟我说过借叶XX的金额比较大，把这套房子抵押给他，当时并没有取得产权证，但是我跟叶XX在2014年6月16日借条上签了一份协议（抵押）。
原审第三人东方XX公司述称，当时涉案房屋是办理了网签但没有办理产权证，东方XX公司因为只是一个项目公司资料没有保管齐全，但是可以确认的是当时确实是吴XX拿着授权及相关材料到公司，公司按照南昌市房管局的程序办理的退房手续。据我们向南昌市房管局了解，房管局退回来的房是会在网上公示，对于最后为什么是吴X中签，是属于南昌市房管局的操作流程。
吴X向一审法院提出的诉讼请求：1、判令被告立即停止侵害，返还其侵占原告的位于南昌市红谷滩新区凤凰北大道77号东方XX8#住宅楼三单元1层102室房产，并自2016年6月1日起至返还房产之日止按每日333.33元赔偿原告损失（截止至起诉之日应赔偿的损失为43329元）；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实是：2011年8月16日，第三人高XX、李X与东方XX公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于南昌市红谷滩凤凰北大道77号东方XX#住宅楼三单元102室房屋。2015年7月10日，吴XX就其与高XX、李X民间借贷纠纷执行一案达成执行和解协议，高XX、李X同意以其共有的位于南昌市红谷滩凤凰北大道77号东方XX#住宅楼三单元102室房产（包含该房产对应的车库）、高XX所有的梅赛德斯奔驰牌小型汽车抵偿其二人应归还吴XX的欠款，高XX、李X配合吴XX将上述房产及车辆过户至吴XX名下后，吴XX应立即到湾里区人民法院办理结案手续。2015年11月24日，高XX、李X办理公证委托，委托吴XX代为与开发商协商、谈判及其相关事宜，代为支付费用，领取相关款项，代为前往房管部门办理解除合同、退回税费、支付款项等一切相关事宜。2015年12月15日，吴XX持公证委托书向东方XX公司提交《商品房退房申请报告》。2015年12月24日，南昌市房屋商品化办公室通知第三人东方XX公司，告知原告吴X将前往第三人东方XX公司处签订《商品房退房认购抽签协议》，预交认购订金297896元。2016年1月11日，原告吴X与第三人东方XX公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告吴X购买位于南昌市红谷滩新区凤凰北大道77号东方XX8#住宅楼三单元102号房屋，并由原告吴X于2016年1月10日一支性付清购房款XXX元。合同签订后，原告吴X取得了涉案房产不动产权证，涉案房产登记在原告吴X一人名下。
2016年11月4日，吴XX向南昌市公安局红谷滩分局凤凰洲派出所报案称，“2016年6月份时，被告叶XX到涉案房屋内称涉案房屋是被告叶XX租来的并向其出示了租赁合同，未得到吴XX理会时，被告叶XX强行将涉案房屋门锁换了。”
第三人高XX、李X与被告叶XX均陈述其双方在原告吴X购买涉案房产前签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，该合同约定：第三人高XX、李X将涉案房产的房屋租给被告叶XX，以租金抵偿借款。第三人高XX并认可其向被告叶XX出具过“协议”一份，承诺其暂拿涉案房产抵押给被告叶XX。原告吴X对《房屋租赁合同》中落款处当事人签字的形成时间申请了鉴定，经鉴定，江西求实司法鉴定中心出具鉴定意见认定《房屋租赁合同》中落款处高XX及叶XX签名字迹符合2016年1月之前书写形成。原告吴X为此支付鉴定费8000元。
被告叶XX认可涉案房产现由其控制，但其并未实际向第三人高XX、李X支付租金，合同约定的租金系用第三人高XX、李X尚欠其的借款抵偿。第三人高XX并陈述其已将涉案房屋的一套钥匙交给了被告叶XX，将另一套钥匙交给了吴XX。
一审法院认为，原告吴X在第三人高XX、李X与第三人东方XX公司办理完退房手续后与第三人东方XX公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了涉案房产不动产权所有权转移登记手续，原告吴X已取得涉案房产所有权。第三人高XX、李X与被告叶XX虽均主张其双方在原告吴X购买涉案房产前由第三人高XX、李X将涉案房产已租给被告叶XX，以租金抵偿借款，但在原告吴X取得涉案房产所有权后，其无权占有使用涉案房产，本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。理由如下：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案被告叶XX提出的其与第三人高XX、李X存在的法律关系系第三人高XX、李X以其房屋使用权抵偿其对被告叶XX所负欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同关系，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，现被告叶XX占有涉案房产属于无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，原告吴X作为涉案房产的所有权人有权要求其返还涉案房产。被告叶XX与第三人高XX、李X之间若尚存债权债务纠纷，其可另行起诉解决。关于原告吴X要求判令被告叶XX赔偿涉案房产租金损失的诉请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原告吴X对被告叶XX占有涉案房产造成的损失负有举证证明责任，而对该待证事实，本案原告吴X只提交一份被告叶XX及第三人高XX、李X均不认可又无其他证据佐证的未履行的《房屋租赁中介合同》，其真伪不明，其不利后果应由原告吴X负担，故对原告吴X该诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告叶XX于本判决生效之日起三十日内将位于南昌市红谷滩新区凤凰北大道77号东方XX8#住宅楼三单元102室房屋返还给原告吴X；二、驳回原告吴X其他诉讼请求。本案由原告吴X预交的案件受理费31973元、鉴定费8000元，由原告吴X负担案件受理费1341元、鉴定费8000元，由被告叶XX负担案件受理费30632元（限被告叶XX于本判决生效之日起三十日内缴纳）。
二审审理期间，叶XX申请法院委托其向南昌市不动产登记中心调查：南昌市红谷滩新区凤凰北大道77号东方XX8栋3单元102室房屋登记信息、涉案房屋退房再销售情况及吴X取得上述房屋的程序，但无果。涉案房产吴X陈述报名中签前，支付了中签保证金297896元，向东方XX公司补交了高XX，李X退房款与房屋总价之间的差价80余万元，有转账凭证为证，剩余款项是由东方XX公司根据南昌市湾里区人民法院（2015）湾执字第18-2号执行裁定书将应退给李X高XX的款项退给吴XX，由吴XX以吴X的名字支付给东方宏利，但没有提交转账记录。叶XX庭审后向法院提交了以李X高XX的名义缴纳水电费的凭证二张，吴X质证后均不认可，叶XX也无法提供其他证据佐证缴费凭证为其付的款。
双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院经审理查明的事实与一审一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，民事诉讼当事人对其提出的主张负有提供证据的义务。根据一审法院查明的事实：2015年7月10日，吴XX就其与高XX、李X民间借贷纠纷执行一案达成执行和解协议，高XX、李X同意以其共有的涉案房产等财产抵偿其二人应归还吴XX的欠款。此后，吴XX持高XX、李X的委托书代为办理了商品房退房、商品房退房认购抽签、预交认购订金、签订《商品房买卖合同》、付清剩余购房款、办理产权登记等事宜，将涉案房产不动产权证登记在其儿子吴X名下。虽然叶XX主张吴XX通过暗箱操作让吴X中签购买房屋不合法，但未能提供证据加以证实。高XX、李X也声称没有同意将房屋过户到吴X及吴XX名下，但与一审法院查明的事实相悖。在无相反证据证实的情况下，涉案房产不动产权所有权已登记在吴X名下，应认定吴X取得涉案房产所有权。本案中，高XX、李X与叶XX均主张涉案房产在登记在吴X名下之前已由叶XX占有使用，并以租金抵偿高XX、李X欠叶XX的借款，但因该租赁关系的实质是以租金抵欠款，而叶XX主张的买卖不破租赁原则及承租人优先购买权中的房屋租赁关系中承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。即叶XX与高XX、李X之间以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同关系，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，叶XX主张的承租人优先购买权的理由不能成立，本院不予支持。故叶XX占有涉案房产属于无权占有，吴X作为涉案房产的所有权人要求叶XX返还涉案房产，合法有据，本院应予以支持。
综上所述，上诉人叶XX的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30632元由上诉人叶XX负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹XX
审判员 吴XX
审判员 罗云奇
二〇一八年十二月十二日
书记员 朱XX
