拆迁补偿合同纠纷

    原告（反诉被告）：宋XX。

    被告（反诉原告）：宜阳县XX公司。

    第三人：宋XX，男，X族，1937年4月3日出生，住宜阳县。

    委托诉讼代理人：柳刚，河南大鑫律师事务所律师。一般代理。

    委托诉讼代理人：马XX，河南XX。一般代理。

    案件概述原告宋XX与被告宜阳县XX公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，被告宜阳县XX公司对原告宋XX提起反诉，并申请追加宋XX为本案第三人，本院依法进行了追加。由本院

    审判员梁XX适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋XX（反诉被告，以下统称原告）及其委托诉讼代理人张万**,被告宜阳县XX公司（反诉原告，以下统称被告，简称宜阳XX公司）委托诉讼代理人韩XX,第三人宋XX委托诉讼代理人柳刚、马XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    当事人主张

    原告宋XX向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.被告按双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的在其开发的锦桥大厦地下一层内，按原有位置顺序交付给原告219.655平方米停车位，并协助将相应停车位的不动产权属证书登记在原告名下，办证费用由被告承担；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告家庭在位于宜阳县××大道南××东建有一处老宅，原登记在原告父亲宋XX名下。2002年期间，因城市规划变更，将该房屋拆除。因再建费用主要由原告一人承担，经原告全家人同意，由原告申请将新建房屋的所有权证办理于原告一人名下。2005年期间，行政主管部门将该处房屋的产权证明登记在原告一人名下。2011年期间，因城中村改造，被告要征拆原告名下的上述房屋及土地。因该房屋最早的户主是原告父亲，在签订《房屋拆迁补偿安置协议书》时，被告仍把户主写成了原告父亲的名字，让原告父亲和原告共同作为乙方在协议上签名。原告与被告于2011年11月5日所签订的《宜粮加油站南房屋拆迁补偿安置协议书》约定了：“本次拆迁采取产权调换方式，调换房产采取原址重建高层置换方式；房屋置换时，地下室也按原有位置顺序等面积置换地下室；乙方地下室面积219.655平方米，甲方应给乙方地下室面积219.655平方米；房屋建成后乙方的房产证办理费用由甲方全部承担”等内容。被告将原告等多人的房屋拆除后，在原址建高层楼房一幢，取名为锦桥大厦，并把地下一层设为停车场，划分了停车位。原告的原有房屋位于锦桥大厦占地的西北侧，对应于地下停车位的较好的位置。2014年大厦建成后，被告向原告交付了应该置换的门面房、住宅，但迟迟不按协议约定向原告交付219.655平方米地下室。自2015年至今，原告多次找被告要求按协议约定向原告交付地下室，由于地下室车位涨价等原因，被告至今未向原告交付应该置换的219.655平方米地下室。综上事实，被告在具备交房条件后，不按双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》向原告交付应该给原告置换的地下室，构成违约，应该承担违约责任。为维护原告的合法权益，特此起诉。望判如所请。

    被告宜阳XX公司辩称：一、原、被告原签订的拆迁补偿安置协议，关于地下室补偿部分已由原协议约定的拆迁补偿的产权置换方式,2018年1月10日通过重新达成协议，变更为货币补偿方式，且新的货币补偿协议已基本履行完毕。货币补偿总额为285551元，已履行233551元，未履行部分52000元。未履行部分的原因是因为原告在领取该补偿金时没有将原有的房屋产权证书材料交付给被告。二、原拆迁补偿协议的一方是户主宋XX一个人，但在最终签订协议时，由宋XX、宋XX共同签订协议，且宋XX及其宋XX一家人均未对原拆迁补偿协议的拆迁方案提出任何异议，因此宋XX对拆迁补偿协议的处理有表见代理权。三、根据2018年1月10日双方重新达成关于地下室货币补偿协议的事实，应当驳回原告宋XX此次起诉。

    第三人宋XX辩称，原告所述的事实属实，案涉房屋的权利人确属原告宋XX。

    被告宜阳XX公司向本院对原告宋XX提出反诉请求：1.确认原、被告之间关于宜阳县XX楼下的原宋XX名下的地下室拆迁安置补偿协议有效；2.宋XX承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：因宜阳县城中村改造，宜阳XX公司与宋XX于2011年11月5日签订《宜粮加油站南房屋拆迁补偿安置协议书》。其中协议约定了安置的基本原则是产权调换方式，约定产权调换以乙方(即宋XX)的合法房屋建筑面积为准，实行等量调换等;协议对于宋XX地下室的约定为，地下室面积219.655平方米，甲方(即宜阳XX公司)应给乙方(即宋XX)地下室面积219.655平方米等。该协议内容由宜阳XX公司与户主宋XX协商一致，在协议签订时宋XX儿子宋XX要求也在协议书上签字。协议签订后，宜阳XX公司建设的宜阳县XX完工后，宋XX按照该协议约定履行了门面房144.76平方米、二层以上住宅面积481.099平方米的产权调换安置，协议签订后，宜阳XX公司建设的宜阳县XX完工后，宋XX按照该协议约定履行了门面房144.76平方米、二层以上住宅面积481.099平方长的产权调换安置，但是对于地下室的产权调换安置，宜阳XX公司多次通知宋XX尽快确认地下室的位置、面积等，但宋XX迟迟不去确认产权调换的地下室的面积、位置等。2018年1月份，同为拆迁户的樊XX主动联系宜阳XX公司，要求其名下的地下室拆迁安置放弃产权调换等量安置方式，变更为经济补偿。经宜阳XX公司与樊XX协商一致同意按每平方米1300元标准，重新达成其地下室的拆迁安置协议，并已履行完毕。2018年1月10日，宋XX、宋XX也多次找到宜阳XX公司，要求地下室的产权调换安置方式变更为经济补偿(即收购)。经宜阳XX公司与宋XX协商一致，双方口头同意按照之前樊XX的标准，宋XX放弃原《宜粮加油站南房屋拆迁补偿安置协议书》中地下室拆迁安置产权调换等量安置补偿方式，变更为经济补偿，双方重新协商一致，重新达成了宋XX名下地下室拆迁安置补偿协议，协议约定宜阳XX公司补偿宋XX地下室的经济补偿金额为285551元，双方约定先支付145551元补偿款，余款待宋XX提供房屋产权证书等材料时一并支付。同日，宋XX提供了宋XX的宜阳XX的银行账号，宜阳XX公司将其地下室经济补偿款中的145551元转账支付给宋XX，宋XX、宋XX向宜阳XX公司出具了地下室折价款285551元的《收据》和书面《承诺书》。该承诺书显示原《宜粮加油站南房屋拆迁补偿安置协议书》的全部条款已经履行完毕，并无任何异议，如有违反，愿意承担全部法律责任等。后来，宋XX、宋XX要求购买宜阳XX公司的35号停车位，车位价款88000元从地下室经济补偿款中折抵。后宜阳XX公司多次催要宋XX的房屋产权证书，但是宋XX至今没有提供。宜阳XX公司开发的车位至今也没有销售完。2019年10月19日宋XX、宋XX向宜阳县人民法院起诉时故意隐瞒了双方重新达成的关于其地下室拆迁安置补偿口头协议并已经履行完毕的事实等，被宜阳县人民法院驳回起诉。现宋XX一人又向人民法院起诉时，仍然隐瞒了双方于2018年1月10日达成的口头协议的事实，明显是虚假诉讼。综上，为维护宜阳XX公司的合法权益，请求依法支持宜阳XX公司的诉求，驳回宋XX的起诉。

    原告宋XX针对被告宜阳XX公司的反诉辩称，一、反诉状所述与事实不符。1.宋XX是被拆迁房屋的产权所有人，也是2011年11月5日签订的《拆迁补偿安置协议》的合同权利人及当事人。宋XX父亲不是被拆迁房屋的权利人，不是被拆迁户。在协议上把宋XX父亲写成被拆迁户和乙方，是因为被告及第三人当时对被拆迁户的误解，没有法律意义。后来经宋XX和被告重新协商修改了协议内容，并经宋XX在协议上签字确认后，协议才对宋XX产生法律效力。2.关于地下室的产权调换安置，宋XX多次要求被告履行合同，被告从未通知过宋XX确认地下室的位置。3.樊XX与被告协议以经济补偿的办法代替地下室的产权调换，与宋XX无关。4.2018年1月10日，宋XX未与被告就地下室补偿问题进行过协商，更没有与其达成口头经济补偿协议。5.宋XX父亲宋XX与被告达成的地下室拆迁安置补偿协议（口头）并给被告出具承诺书，事先未经过宋XX授权，事后也未经过宋XX追认，他收取被告的补偿费也未交给宋XX。这个协议属于处分他人财产权利的无效协议，对宋XX不产生法律效力，其后果只能由协议的当事人宋XX与被告承担。6.当宋XX知道父亲宋XX与被告达成了上述地下室补偿协议后，就及时表示强烈反对。宋XX父亲在2019年10月19日在宋XX不知道的情况下，以宋XX和他的名义起诉，要求撤销上述协议。因未经过宋XX同意在诉状上签了宋XX名字，法院裁定驳回起诉。这也说明，宋XX对此协议事先不知情，事后没有追认。二、被告所提反诉于法无据，应裁定驳回起反诉。1.反诉是针对本诉原告的诉讼请求，对本诉原告提起的诉讼。但本案被告的反诉，针对的是被告与宋XX签订的地下室补偿协议。宋XX并非该协议的当事人。关于协议的效力争议，是他与宋XX之间的争议，不应在本案中通过反诉来确认该协议对宋XX的效力。2.被告的反诉，无实际意义。通过本案原诉并追加第三人，就可以审清本案，一并解决本案纠纷。三、在2011年11月5日第二次协商重签房屋拆迁安置协议时，宋XX已明确说明，宋家房产2002年以后已经登记在了宋XX名下，在追加25000元后，开发商王XX（当时的宜阳XX），见证方宜阳粮食局办公室主任赵克常的要求下，说既然现在知道你是房权人，也得签上你的名字，于是宋XX也签上了名字。随后王XX又让宋XX自己到中国XX开户，补偿款290000余元前后分两笔打到了宋XX的账户，宋XX是拆迁户，这在当时已达成了共识。四、当时协议的交房时间是两年，可实际交房却拖到了2014年，这且不说，在门面房，住房交付后，地下停车位面积却迟迟不能兑现，宋XX多次去找王XX，都被以各种理由推托。因王XX本人也是拆迁户之一，是多年的邻居，所以当时被拆迁的5户人家都很相信他，房子拆前是他出面做的工作，当时他说我们是邻居，怎么会会骗大家，开发后大家住高层，不但有门面房，还有地下停车位，高层的地下室就是停车场。可是直到7年之久后的今天宋XX啥也没得到。五、更可气的是开发商在2011年就明知宋XX是房屋所有人的情况下，却隐瞒宋XX找到了听力、思维能力都很差的80多岁的老人私下去谈地下室变卖协议，把宋XX价值六七十万的房产以低价28万多元出售，据老父亲回忆，他们当时对他欺瞒、胁追，招术用尽，充分体现了没有任何诚信的开发商的丑恶嘴脸。请问一，几十万的转让合同，竟然敢对庄X的审判庭说没有书面协议，只有口头协议?真是开玩笑。几十万元的款项没有付款方式?从开始就在为自己以后耍赖、拖延做好了铺垫。请问二，谁会在当时没有收到一分钱的情况下，就签了已经收到28万多元的收到条，这也只有他们哄骗、威逼利诱那可怜年迈的老父亲才能做到。六、要求被告出示所谓承诺书和收到条的原件，有伪造嫌疑。七、现在小区有些住户已经拿到了房产证，宋XX希望开发商按照2011年的拆迁安置协议书第一页第一项安置基本原则的第四条:房屋建成后乙方的房产证办理费用由甲方全部承担。早日兑现诺言，使宋XX名下有关房产都拿到房产证。综上所述，希望法院维护法律的尊严，公平公正，还普通公民的应该得到的合法权益，以宋XX北邻居胡XX为例，40多平方地下室置换两个停车位，按比例给我置换219平方米的停车位，或者按当前市场价现金补偿。

    第三人宋XX针对被告宜阳XX公司的反诉辩称，一、反诉状中所述的事实与理由与本案实际情况不符。1.2011年11月5日宋XX与宜阳XX公司签订了《宜粮加油站南房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书首页被拆迁户姓名宋XX的签名并不是宋XX所写，而是宜阳XX公司在歪曲事实的情形下所写，因为从《宜阳县建设用地规划审批表》与《土地登记卡》均可明确显示，在签订《宜粮加油站南房屋拆迁补偿安置协议书》前，被拆迁房屋的权利人已经是宋XX的儿子宋XX，宋XX并不享有被拆迁房屋的任何权利，不应当是被拆迁户。2011年11月5日，宜阳XX公司让宋XX在《宜粮加油站南房屋拆迁补偿安置协议书》的最后一页乙方处签字时，宋XX当时在外地，宋XX已经明确告知宜阳XX公司，房子的事是要和宋XX说，房子是他的。但是宜阳XX公司却让宋XX（一个××乙方处签字。2.2018年初，宜阳XX公司告诉宋XX，拆迁房屋的地下室补偿经公司研究决定，用经济补偿的标准进行，标准参照樊相印的每平方米1300元。宋XX当即告诉宜阳XX公司，被拆迁房屋是宋XX的，涉及拆迁房屋的事情应当和他商量，宜阳XX公司告诉宋XX和他有啥商量的，你签字答应就行了，并且告诉宋XX这次要是说不成就不管你了，宋XX无奈只好签字。二、宜阳XX公司的起诉没有法律依据。1.宜阳XX公司作为一个专业的房地产开发公司，在对涉案房屋进行拆迁时，有义务充分了解其真正权利归属人，在对涉案房屋进拆迁和补偿时应当和真正权利人沟通拆迁及补偿细则，而不是来找一个年逾古稀的老人让其在不属于自己所有的房屋上进行无权处分。2.反诉案件和本诉案件应当基于同一法律关系，本案中的本诉是本诉原告要求宜阳XX公司(本诉被告)按照《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定向其交付停车位及办证。而反诉的诉讼请求付的却是确认《地下室拆迁安置补偿协议》的效力，由此可见在本案中，宜阳XX公司提出的反诉与本诉不属于同一法律关系，宜阳XX公司不应当针对第三人(宋XX)进行反诉，故宜阳XX公司的反诉没有法律依据。综上所述，宜阳XX公司的反诉请求没有事实与法律依据，请法院依法予以驳回宜阳XX公司的反诉请求。

    一审法院查明本院经审理认定事实如下：第三人宋XX与原告宋XX系父子关系，其家庭原在位于宜阳宜阳县XX道南××东一处老宅，原登记在宋XX名下。2002年，因城市规划变更，原房屋拆除后重建，重建后涉及该处房产的土地使用证、城乡规划许可证登记在原告宋XX名下。

    2011年11月5日，以被告宜阳XX公司为甲方、第三人宋XX、宋XX为乙方，双方签订《宜粮加油站南房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《房屋拆迁安置补偿协议书》），约定：一、安置基本原则，1.本次拆迁采取产权调换方式，调换房产采取原址重建高层置换方式。2.产权调换以乙方的合法房屋建筑面积为准，实行等量调换。3.房屋置换时，乙方一层门面房按原有位置顺序等面积置换新建一层门面房。地下室也按原有位置顺序等面积置换地下室，层高不低于3.6米。二层以上住宅等面积置换沿街十层以下住宅(含10层)，乙方任意选择，时间确定为图纸出来后。置换时原有住宅面积与置换整套新建住宅面积差额部分按销售价调差，多余面积若乙方放弃，也按销售价调差。4.房屋建成后乙方的房产证办理费用由甲方全部承担。二、房屋安置办法（一）2011年10月(拆迁通知下发时)之前所建房屋，地上一、二、三、四层且房屋结构完整的，按实有面积等量置换。（二）2011年10月(拆迁通知下发时)之后突击加盖的三层房屋，按照《宜阳县城中村改造拆迁地上附着物补偿标准》的下限进行现金补偿，房屋结构不完整的，逐项扣除。三、经甲、乙双方确认，对以下条款认可：1.地下室面积219.655平方米，甲方应给乙方地下室面积219.655平方米。门面房面积144.76平方米。二层以上的住宅面积481.099平方米，甲方应给乙方二层以上的住房面积481.099平方米。2.甲方根据宜政【2010】159号文件补偿标准，附属物设施及装修补偿标准费114917元。3.甲方按核定的门面房面积每月40元/平方米，附房面积每月20元/平方米的规定标准，一次性支付乙方24个月房租费115257元。按核定的二层以上的住宅面积每月元/平方米的规定标准，一次性支付乙方24个月过渡安置费40480元。4.甲方按8元/平方米的规定标准，一次性支付乙方搬家费共计6746元。5.乙方在2011年月日前拆迁结束的(以甲方验收为标准)，甲方给与乙方15000元奖励。6.综上合计292400元。四、付款办法为合同签订三日内甲方支付乙方总款额的50%，剩余50％款额待乙方拆迁完毕后付清。空地补偿5000元。被告宜阳XX公司在落款甲方处加盖印章“宜阳县XX公司”，第三人宋XX在落款乙方处签名“宋长发”，原告宋XX在“宋长发”名字下签“宋XX”，宜阳县粮食局在落款见证方处加盖印章“宜阳县粮食局”。

    上述《房屋拆迁安置补偿协议书》签订后，被告宜阳XX公司拆除了登记在原告宋XX名下的宅院上的建筑。

    被告宜阳XX公司在宜阳宜阳县XX道南××东的锦桥大厦项目建成后，其向原告宋XX履行了了门面房144.76平方米、二层以上住宅面积481.099平方长的产权调换安置，对《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的地下室面积219.655平方米没有进行安置。

    2018年1月10日，被告宜阳XX公司同宋XX就219.655平方米地下室的安置重新达成了口头协议，双方同意219.655平方米地下室折价285551元。同日，宋XX向被告宜阳XX公司出具了一份收到锦桥大厦219.655平方米地下室折价款285551元的《收据》。同时，第三人宋XX还在一份《承诺书》上签字，该《承诺书》载明：本人宋XX对于《宜粮加油站南房屋拆迁补偿安置协议书》约定的所有条款已履行完毕，包括置换的门面房及住宅面积无任何异议，我会严格遵守本承诺，如有违反，愿意承担全部法律责任。2018年1月24日，被告宜阳XX公司通过张XX的银行账户向宋XX的银行账户支付145551元。

    在本案审理中，原告宋XX于2020年9月27日，向本院提出申请，申请撤回对被告宜阳XX公司的起诉，本院作出（2020）豫0327民初1282号民事裁定书，予以准许。

    一审法院认为

    本院认为：本案的本诉部分原告宋XX申请撤回对被告宜阳XX公司的起诉，本院已作出（2020）豫0327民初1282号民事裁定书予以准许，故对本诉部分在本案中本院不予处理。

    关于被告宜阳XX公司反诉要求确认其与宋XX关于宜阳县XX楼下的原宋XX名下的地下室拆迁安置补偿协议有效的问题。被告宜阳XX公司称其和宋XX达成的补偿协议为口头协议，原告宋XX对此不予认可。被告宜阳XX公司提交的《承诺书》落款处签字人为宋XX，关于锦桥大厦219.655平方米地下室折价款285551元的《收据》由宋XX出具，原告宋XX承认被告宜阳XX公司与其父亲宋XX达成了口头补偿协议，第三人宋XX也承认其与原告达成了口头补偿协议，故被告主张的补偿协议系由被告宜阳XX公司与第三人宋XX达成，本院予以认定。虽然宋XX也在《房屋拆迁安置补偿协议书》上签字，但是被告宜阳XX公司所拆除的房产系登记在原告宋XX名下，即宋XX是被拆迁房产的证载权利人，被告宜阳XX公司未提交证据证明第三人宋XX系受原告宋XX委托与被告就锦桥大厦219.655平方米地下室达成了口头补偿协议，也未提交证据证明原告宋XX对宋XX与被告达成的口头补偿协议进行了追认，故被告不能提交证据证明其与原告宋XX就锦桥大厦219.655平方米地下室达成了补偿协议，被告宜阳XX公司的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。

    综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条之规定，判决如下：

    一审裁判结果

    驳回反诉原告宜阳县XX公司的反诉请求。

    反诉受理费2792元，由反诉原告宜阳县XX公司负担。

    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。