房屋买卖合同

    上诉人（原审被告）：临沂XX公司,住所地临沂市兰山区北城新区临沂XX。

    法定代表人:赵XX,总经理。

    委托诉讼代理人：晁X，山东XX律师。

    被上诉人（原审原告）:李XX，男，1981年8月22日出生,汉族,住山东省沂南县。

    委托诉讼代理人：张文艳，山东铭星律师事务所律师。

    上诉人临沂XX公司因与被上诉人李XX、李XX房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初4611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    城区开发公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回原审人民法院重审；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人已就新的交房时间达成了一致意见，视为双方就交房时间进行了变更，达成了新的合意，一审法院认定上诉人承担逾期交房的违约责任，与客观实际不符。2.上诉人和被上诉人双方所签订的《商品房预售合同》第十一条等相关条款明确约定，因买受人原因未及时接受房屋的视为出卖人已向受买人交付了房屋。而根据上诉人在一审中提交的相关证据资料可知，上诉人在通知被上诉人交房后，被上诉人当时未接收房屋，2018年12月17日才办理房屋交接手续。一审法院将双方实际办理交付房屋的时间认定为上诉人的房屋交付时间，该认定与客观实际情况不符，由此计算出的违约金数额也是不准确的。综上，一审法院认定基本事实不清，证据不足，上诉人特诉至贵院。

    被上诉人辩称，1.上诉人与被上诉人所签订的“交钥匙签收确认书”只是对实际交房时间的确认，并未约定任何实质性内容，双方的权利义务应以合同约定为准。2.从“房屋钥匙签收确认书”与“房屋验收签认表”中可以看出，房屋实际交付的时间为2018年12月17日，依此计算的违约金正确。

    李XX向一审法院起诉请求：1.依法判令城区开发公司向李XX支付逾期交房违约金及其经济损失共计112809元；2.诉讼费用由城区开发公司承担。

    一审法院认定事实：2015年7月22日，李XX（买受人）与城区开发公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：李XX购买被告开发的位于兰山区××与××处西北××楼××单元××室住房一套（预测建筑面积为135.09平方米），该住房含储藏室一间,储藏室为-1层-110号（预测建筑面积为14.5平方米）；约定出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房；逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金；本合同自双方签订之日起生效。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向山东省临沂市房产和住房保障局申请登记备案。该合同附件四约定商品房主房单价每平方米8662.17元；储藏室每平方米单价2980元。李XX及城区开发公司均在合同上签字捺印、盖章确认。上述合同签订后，城区开发公司将涉案房屋主房于2018年12月17日交付给李XX。

    一审法院认为，李XX与城区开发公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定,内容合法有效，予以确认，合同当事人应当按约履行各自的义务。案涉房屋的交付时间为2018年12月17日，有房屋验收签认表予以证实，且当事人均无异议，对此予以认定。城区开发公司提交房屋钥匙签收确认书亦证实李XX与城区开发公司交付案涉房屋钥匙时间为2018年12月17日。自商品房买卖合同约定的房屋交付时间至房屋实际交付时间共计为929天。案涉房屋的价款为XXX元（8662.17元*135.09平方+2980元*14.5平方），根据合同约定，城区开发公司逾期交付涉案房屋，应承担每日全部房价款万分之一的违约金，共计112723.3元（XXX.5元×0.0001×929天）。在本案中，城区开发公司“房屋钥匙签收确认书”变更了双方的交房约定及李XX请求支付的违约金数额过高等主张不能成立。本案中的确认书只是对实际交房时间进行了确认，并未约定任何实质性内容，双方的权义应以合同约定为准。城区开发公司逾期交房两年多，李XX主张的违约金是城区开发公司违约行为延续时间较长所造成，并非过高。对城区开发公司的抗辩主张，本院不予支持。综上所述，李XX要求城区开发公司支付逾期交房违约金及经济损失共计112723.3元的诉讼请求，予以支持；超出法律规定的部分，于法无据，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、临沂XX公司于本判决生效之日起十日内支付李XX违约金112723.3元；二、驳回李XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1278元，由临沂XX公司负担。

    二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。

    本院认为，本案二审的争议焦点在于：上诉人与被上诉人所签订的“房屋钥匙签收确认书”是否系对双方在“商品房预售合同”中约定的交房时间达成了变更的合意。

    从“房屋钥匙签收确认书”的内容来看，其主要内容系被上诉人确认收到钥匙的种类及个数，该确认书中“交钥匙的时间为该房屋的交付时间”的内容应理解为被上诉人实际接收房屋的时间，而并非系上诉人与被上诉人协商一致变更合同约定的交房时间。上诉人关于双方已协议变更交房时间，因此其不应承担逾期交房的违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。

    城区开发公司主张在实际交房前已通知李XX接收房屋，但在一、二审期间未提供证据予以证实，被上诉人亦不予认可，故城区开发公司主张其通知李XX交房的时间早于2018年12月17日，逾期交房的原因在于被上诉人李XX未及时接收房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。

    综上所述，临沂XX公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费2556元，由上诉人临沂XX公司负担。

    本判决为终审判决。

    审判长　　万法宝

    审判员　　田XX

    审判员　　姚XX

    法官助理朱XX

    二〇一九年十月二十二日

    书记员　　王XX