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被告至今未与原告签订有效的《商品房买卖合同》,给原告造成经济损失。

贵州省毕节市七星关区人民法院

    贵州省毕节市七星关区人民法院

民事判决书

(2021)黔0502民初17085号

    原告:施XX,男,汉族,1978年3月8日出生,住贵州省毕节市七星关区阴底乡马场村兴XX,

委托诉讼代理人:周兴松(特别授权代理),系贵州XX律师。

被告:毕节市XX公司,住所地:贵州省毕节市七星关区市西街道办事处翠西社区草海大道小龙滩安XX。统一社会信用代码:9152XXXX8308264P。

法定代表人:吉XX,系该公司总经理。

委托诉讼代理人:吴XX(特别授权代理),系贵州XX律师。

委托诉讼代理人:穆X(一般授权代理),系贵州XX实习律师。

原告施XX与被告毕节市XX公司(以下简称XX公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年9月22日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告施XX及其委托诉讼代理人周兴松,被告XX公司委托诉讼代理人吴XX、穆X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告施XX向本院提出诉讼请求:1、依法解除原、被告于2015年9月14日所签订的《灵翠雅居项目(安家井农-2-改超大市场)预购协议》;2、依法判令被告返还原告首付购房款315000.00元整;3、本案诉讼费由被告承担。(庭审中,原告增加一项诉讼请求:要求被告支付利息,利息以315000.00元为基数,从2015年9月14日按银行同期贷款利率,年利率5%计算至2019年8月19日,从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至于被告履行完毕之日止。)

事实及理由:2015年9月14日原、被告签订《灵翠雅居项目(安家井农改超大市场)预购协议》一份,此协议第一条中约定原告预购被告位于毕节市七星关区安XX(安家井农改超大市场)项目2号楼一层粮油区域16号门面(建筑面积39.4平方米),总价630000.00元整,首付款XXX.00元整,最终以《商品房买卖合同》为准。协议签订之前于2014年9月3日原告已向被告支付购房首付款31.5万元整。经原告多次催促被告早日签订《商品房买卖合同》,而被告至今未与原告签订购房合同,被告之行为违反诚实信用原则,已严重违约,并给原告造成经济损失。根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定,原告为保护自己的合法权益,特向贵院提起如前之诉请,恳请法院依法判决。被告XX公司答辩称,一、原被告双方签订的《灵翠雅居项目(安家井农改超大市场)预购协议》应当认定为预约合同。该协议第二款第二条载明:“乙方在接到甲方签订《商品房买卖合同》通知后应于30日内与甲方签订《商品房买卖合同》;逾期仍未签订者,视为乙方放弃其应享有的权利及已支付的预购金,甲方不退还乙方所交款项并有权处理乙方已订购的物业。”即原被告双方订立本协议的目的-3-是为了之后签订《商品房买卖合同》,原告支付的款项为预购金。本协议为预约,协议中提及的《商品房买卖合同》为本约。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条:“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”的规定,本案原、被告之间签订的《灵翠雅居(安家井农改超大市场)项目预购协议》只具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的第一项、第二项、第三项内容,并不具备主要内容,不属于商品房买卖合同,应属于预约合同性质。二、关于原告是否存在违约行为的问题。本案中,原被告签订的预约合同中约定,商品房买卖的详情最终以《商品房买卖合同》为准,但协议中并未对《商品房买卖合同》签订的时间进行约定,也未约定违约责任。事实上,被告一直-4-在积极地履行合同,原被告尚未签订《商品房买卖合同》的原因是合同实现的条件未成就。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条:“商品房预售,应当符合下列条件:(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”及《商品房销售管理办法》的有关规定,商品房销售包括现售与预售,现售需要取得商品房销售许可证,预售需要取得预售许可证,本案中,被告在与原告签订商品房预约合同以后,积极地跟进商品房的建设与相关证件的办理,目前,涉案房屋已修建完毕,被告正在积极办理商品房销售许可证证明,且已经办理了住宅区的商品房预售许可证明,商铺区的商品房销售许可证证明也正在办理当中,被告并不存在原告所谓的违反诚实信用原则的情况,更谈不上违约。三、关于合同是否存在法定解除条件的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中,原被告合同目的尚未实现的原因是条件未成就,被告一直积极地在履行合同,条件达成时合同目的完全能够实现,且本案双方未在协议中约定履行期限,也就不存在迟延履行的情况,故本案合同不存在法定解除情形,原被告应当依据合同履行合同义务。综上请求贵院查清案件事实,依法驳回原告方的诉讼请求,以维护答辩人的合法权益及法律的公正为谢。-5-补充:本案系预约合同纠纷,被告并不存在违约,因此不应当支付利息,针对原告增加的诉讼请求,即便法庭认为原、被告签订的并非预约合同,被告存在违约,但原告的主张已经超过诉讼时效,不应得到支持。根据当事人的陈述及审查认定的证据,本院认定事实如下:2014年9月3日,原告施XX向被告XX公司交付315000.00元,被告XX公司向原告出具收据,载明收到施XX2号楼一层16号门面款315000.00元。2015年9月14日,原告施XX作为预购人(乙方)与被告XX公司作为出卖人(甲方)签订《灵翠雅居(安家井农改超大市场)预购协议》,约定:“乙方预购甲方投资建设的本项目2号楼一层粮油区域16号门面,建筑面积约39.42m2,首付款为315000.00元,乙方在签订本协议书时向甲方支付315000.00元;乙方在接到甲方签订<商品房买卖合同>通知后应于30日内与甲方签订<商品房买卖合同>。”但此后,原、被告双方一直未签订《商品房买卖合同》。截止原告提起本案诉讼前,被告仍未取得涉案房屋的商品房预售许可证明。上述事实,有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭,本院依法予以确认。本院认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备<商品房销售管理办法>第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”以及《商品房销售管理办法》第十六条:“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商-6-品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”的规定,原、被告双方签订的《灵翠雅居(安家井农改超大市场)预购协议》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容要素,属于商品房预约合同性质。原、被告双方签订预约合同至今已经六年有余,被告仍未取得商品房预售许可证明,导致不能与原告签订有效的《商品房买卖合同》,被告也未提供证据其必然取得涉案商品房的预售许可证明的事实及准确时间,其行为已经构成违约,根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……”的规定,原告要求解除双方签订的《预购协议》的诉讼请求,本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。”的规定,《预购协议》解除后,原告主张被告返还已付购房款315000.00元的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。《预购协议》系因被告的过错导致解除,故对原告-7-主张支付利息损失的诉讼请求,本院酌定支持以已付购房款315000.00元为基数,从2015年9月14日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日,从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款退还完毕之日止。被告主张原告行使解除权已经超过了一年的除斥期间,解除权已经消灭的抗辩主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定一年的除斥期间,适用于解除商品房买卖合同的情形,本案系商品房预约合同纠纷,应当适用《中华人民共和国民法典》第五百六十四条:“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”之规定,因《预购协议》中并未约定解除权行使期限,而被告并未提供证据证明原告知道或者应当知道涉案合同目的已经不能实现的时间,也未提供证据证明其向原告进行过催告,故对被告提出的解除权已经消灭的抗辩意见,本院不予采纳。据此,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民>的解释》第九十条之规定,判决如下:一、解除原告施XX与被告毕节市XX公司于2015年9月14日签订的《灵翠雅居(安家井农改超大市场)预购协议》;二、被告毕节市XX公司于本判决发生法律效力之日起退还原告施XX购房款315000.00元并支付-8-利息,该利息以315000.00元为基数,从2015年9月14日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日,从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止;三、驳回原告施XX的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3673.00元(已减半收取),由被告毕节市XX公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

审判员孔羽佳

二〇二一年十一月二十五日

书记员裴XX


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基本信息

裁判日期:2021/11/24 星期三 16:00:00

审理法院:贵州省毕节市七星关区人民法院

标      的:320000元

参与本案的律师

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