买卖合同纠纷 购买的商铺存在严重质量问题 要求开发商支付违约金

河北省沧州市运河区人民法院

民事判决书

（2019）冀0903民初1844号

原告：杨XX，女，回族，1982年10月13日生，住河北省沧州市新华区。

原告：刘X，男，回族，1983年11月15日生，住河北省沧州市新华区。

二原告委托代理人：康娜，河北东方伟业律师事务所律师。

被告：沧州XX公司。

统一社会信用代码：9113XXXX0210613L.

委托代理人：徐XX，河北XX律师。

委托代理人：陈X，公司职员。

原告杨XX、刘X与被告沧州XX公司（以下简称XXX）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨XX及二原告的委托代理人康娜，被告XXX的委托代理人徐XX、陈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因房屋质量造成的实际损失以20万元/年为标准自2018年5月15日起计算至房屋质量合格之日止；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉求第一项变更为要求支付损失至房屋质量合格且交付原告使用之日止。事实与理由：原告与被告于2016年11月24日签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于运河区香堤荣XX层101号门市一套，房屋价款为367.8798万元，交房日期为2017年12月30日，若逾期交房，被告按日向原告支付已交付房款万分之0.1的违约金。原告按期付款后，被告并未按期交房，原告多次找被告交涉，被告主张因政策原因导致其无法按期交房并承诺将于2018年5月15日交房。2018年5月16日原告验收房屋时发现房屋存在严重质量问题，便向香堤荣府物业提出维修请求，物业人员不予理睬。多次交涉以后，开发商终于答应维修并承诺一个月内维修完毕。

随后原告与第三人于2018年6月2日签订了房屋租赁合同，约定租期为5年，自2018年6月15日至2023年6月15日，年租金为20万元，第三人支付1万元作为定金。直至2018年6月30日被告仍然未将该房屋维修完毕。第三人便要求与原告解除租赁合同，原告无奈之下返还了定金。此后，房屋非但没有维修完毕，反而质量问题更为严重，墙面产生了更大的裂缝，甚至已经出现了地面下沉的现象。时至今日，房屋仍在维修中，被告未能将质量合格的房屋交付给原告，造成了原告严重的经济损失，原告认为合同约定的逾期交房违约金过低，无法弥补原告的实际损失，应当予以调整。被告应按照原告实际损失支付违约金，为了维护原告的合法权益，诉至法院。

被告XXX辩称，第一，被告没有逾期交房，合同约定的交房时间为2017年12月30日前，合同的第八条第二款第二项约定政府行为可以延期，合同履行过程中政府多次因环保问题要求被告停止施工，其中2017年10月1日通知停止施工长达六个月，至2018年5月交房并没有逾期。第二，原告所主张的质量缺陷已经维修完毕，而且没有出现地面下沉的问题，该缺陷不影响房屋的使用。第三，原告主张的损失每年二十万元没有依据，与正常的市场租赁价格不符合，应当由人民法院第三方机构进行询价确定原告房屋的租金实际金额，鉴于上述理由和事实，请法院依法驳回原告诉求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。原告杨XX与被告于2016年11月24日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于沧州市运河区香堤荣XX层101号门市一套，房屋价款为367.8798万元，交房日期为2017年12月30日，若逾期交房，被告按日向原告支付已交付房款万分之0.1的违约金。原告按照合同约定向被告支付了房款，但被告主张因政策原因导致其无法按期交房并承诺将于2018年5月15日交房。2018年5月16日原告验收房屋时发现房屋存在严重质量问题，被告虽对房屋进行了维修，但时至起诉之日，涉案商铺仍未交付原告使用。

另查明，原告与第三人于2018年6月2日签订了房屋租赁合同，约定原告将涉案商铺租赁给第三人使用，租期为5年，自2018年6月15日至2023年6月15日，年租金为20万元，第三人支付1万元作为定金。后因房屋质量问题不能交付，导致合同解除。故原告诉至我院，要求被告支付其租金损失。被告认为原告与第三人之间合同约定的租金过高，申请鉴定，经法院委托，河北XX公司作出了鉴定报告书，认定涉案房屋的租金价值为176150元/年。

再查明，根据本庭于2019年6月19日对涉案商铺进行实地勘验，涉案商铺的墙皮仍存在大量裂缝等问题，被告承诺对二楼墙体进行继续维修，时至2019年10月11日，涉案房屋仍未交付。

本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，本院依法予以确认。原被告均应按照合同约定履行义务，在合同签订后，原告向被告支付了房屋价款，但被告未按照合同约定向其支付质量合格的房屋，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据河北XX公司作出的鉴定报告书，认定涉案房屋的租金价值为176150元/年，此租金价值为合同履行后原告可以获得的利益，现因被告的违约行为导致涉案房屋无法交付，故对于原告要求被告自2018年5月15日支付租金损失的主张，本院予以支持。因涉案商铺时至判决作出之日的交付条件是否成立，原被告均未提交相关证据予以证明，故该租金损失应由被告支付原告至判决生效之日止为宜。判决生效后，如因被告未交付质量合格的房屋而产生的预期损失，原告有权另行主张。对于鉴定费3000元系为查明案件事实支出的必要的、合理的费用，应由违约方即被告承担。本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：

被告沧州XX公司支付原告杨XX、刘X涉案商铺（位于沧州市运河区香堤荣XX层101号门市）租金损失176150元（暂计算至2019年5月15日，自2019年5月16日起的损失以176150元/年为标准支付至判决生效之日止）。

以上内容限判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2150元、鉴定费3000元，由被告负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

审判员　高　洁

二〇一九年十月十六日

书记员　李XX