宋X与金XX、李XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

    原告：宋X，女，1984年1月26日生，汉族，住淄博市张店区。

    委托诉讼代理人：肖庆，山东建仑律师事务所律师。

    被告：金XX，男，1981年5月20日生，汉族，住淄博高新XX。

    被告：李XX，女，1981年11月6日生，汉族，住淄博高新XX。

    以上二被告的共同委托诉讼代理人：熊XX，山东XX律师。

    第三人：淄博我想有个家房地产经纪有限公司。住所地，淄博市张店区中润大道与南京路交叉口远景花园北XX商铺2-S4

    法定代表人：耿XX，经理。

    原告宋X诉被告金XX、李XX、第三人淄博我想有个家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月7日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告宋X及其委托诉讼代理人肖庆，被告金XX及被告金XX、李XX的共同委托诉讼代理人熊XX，第三人淄博我想有个家房地产经纪有限公司的法定代表人耿XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告宋X提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告及第三人之间签订的《房地产买卖合同》已经解除；2、请求依法判令二被告返还原告购房款255000元；3、依法判令二被告支付资金占用利息3815元（以255000元为基数，按照银行贷款利率6%自被告2019年8月20日退还20000元的次日也即2019年8月21日开始计算至2019年11月20日）及自2019年11月21日至实际返还原告购房款之日的资金占用利息；4、诉讼费、保全费、诉讼保险费由被告负担。

    事实与理由：原告、二被告及第三人于2018年11月12日签订了《房地产买卖合同》，由原告购买二被告坐落于淄博高新XX中润华侨城锦绣柏林5号楼2单元5层西户的房产，原告陆续共向二被告支付了275000元的购房款，后来因为原告经济状况出现恶化，经双方协商一致后同意解除该《房地产买卖合同》，被告也同意将原告支付购房款进行全部退还，由被告重新寻找别的房屋购买人，并且被告后来也已经与他人又签订了“房屋买卖合同”。但在被告同意退还全部购房款后，仅于2019年8月20日通过第三人向原告退还了20000元购房款，之后便找各种理由不予退还原告的剩余购房款，原告多次找被告索要被告只是口头答应，但均不予落实。为此，原告提起诉讼，提出了上诉讼请求。

    被告金XX、李XX共同辩称，原告所诉与事实不符，因原告原因未能按合同约定期限及金额向被告支付购房款，原告存在重大违约行为，按合同约定的违约责任，原告应支付被告违约金400000元，其已向被告缴纳的款项冲抵部分违约金，剩余部分被告将继续向原告追偿，故请求驳回原告的诉讼请求；合同中约定的定金30000元依照法律规定不予退还。

    第三人淄博我想有个家房地产经纪有限公司辩称，要求按照合同约

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

    根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：

    2018年11月12日，原、被告及第三人共同签订《房地产买卖合同》一份，约定由原告购买二被告坐落于淄博高新XX中润华侨城锦绣柏林5号楼2单元5层西户的房产一套；签订合同时原告缴纳定金30000元；房款共计XXX元，付款方式为原告于2019年3月1日前支付515000元，首付款支付后十日内办理完提前还款解押手续；余款900000元进行贷款（原告采用公积金贷款的方式，在原告支付首付款后，双方在2019年4月1日前办理过户手续；原告采用商业贷款的方式，在银行贷款审批通过后十日内双方办理过户手续）；如原告违约则定金不予退还，被告违约则双倍返还定金，同时违约方向对方支付违约金400000元等。

    合同签订后由于原告经济状况发生变化，至2019年3月23日其只向被告支付了275000元（包括定金30000元），其中大部分是在3月1日之前支付，只有三笔共计37000元是在3月21日和23日支付，其余应付首付款一直未付，亦无法办理剩余贷款。2019年8月20日，在原告的要求下被告通过第三人给原告退还款项20000元。庭审中，被告确认双方签订的涉案合同已解除。

    2019年7月8日，被告金XX将涉案房屋另行出售给案外人刘XX，房屋总价款共计XXX元。

    庭审中原告提供录音证据一份，想要证实被告曾在电话中向原告表示尚欠原告255000元房款没有退还，也没有追究原告违约责任的意思表示。被告当庭称录音中其并没有表示出原告所述的上述事实。

    本院认为，原告请求依法确认涉案合同已经解除，被告当庭同意该合同已解除，本院对此予以确认。

    关于原告主张的返还购房款255000元，本院认为，涉案合同约定原告应当于2019年3月1日前支付515000元，但直至2019年3月23日其共计向被告支付275000元，之后一直没有再支付，以自己的实际行动对合同履行不能，违背了合同约定，其应当依法承担违约责任。原告称被告曾在电话中向原告表示尚欠原告255000元房款没有退还，也没有追究原告违约责任的意思表示，但该录音内容中并没有完全的体现原告所述的上述事实，本院对此不予确认。

    关于违约责任的具体承担，因为合同既约定了定金，又约定了违约金，本院择一种也即违约金进行处理。合同中约定违约一方应当向对方支付400000元，本约定与被告的实际损失相比过高，本院结合原告给被告造成的实际损失来计算违约金。被告的实际损失首先包括被告应收房款的利息损失，该利息损失包括两部分，一是首付款515000元的应付日期为2019年3月1日，至该日期被告只支付275000元（其中有三笔共计37000元系三月下旬才支付忽略不计），对于未付的240000元自3月1日至被告再次出售该房屋的日期即2019年7月8日原告应当支付利息损失（按年息6%计算，数额应当为5049.86元）；二是剩余900000元贷款应当到付被告处的利息损失。双方在合同中并未约定该笔款项的银行审批及具体发放时间，根据一般的贷款交易习惯，在涉案房屋被解除先前的抵押之后一个月内贷款手续基本办理完毕，双方约定的解押时间期限为2019年3月10日前，同时根据双方约定的第一种贷款方式“原告采用公积金贷款的方式，在原告支付首付款后，双方在2019年4月1日前办理过户手续”，也可以基本确定贷款到位基本在4月份，本院据此确认该900000元的利息损失起算时间为2019年4月10日，同样至2019年7月8日原告应当支付利息损失（按年息6%计算，数额应当为13315.07元），以上二项共计18364.93元。除了上述利息损失外，被告的损失还应包括因为原告的原因导致被告延期售房带来的售价减少也即折价损失（淄博的二手房市场行情在双方签订涉案合同之日也即2018年11月份确实高于被告后来出售房屋的时间也即2019年7月8日），涉案合同约定房屋价款为XXX元，后被告实际出售价格为XXX元，被告折价85000元。对于以上因原告违约给被告带来的实际经济损失，原告应当承担，从其向被告支付的275000元中予以扣除，再减去被告已经返还的20000元，剩余151635.07元被告应予返还。对于原告主张的应予退还费用的资金占用利息，原告主张自2019年8月21日开始计算并无不当，因为该日期的前一日被告已经退还了其中的20000元，二是该日期前被告已经另行出售了涉案房屋，同时其主张的按年息6%计算并不超出相关法律规定，本院予以支持，但计算基数应当以上述确认的应当返还的151635.07元为准。

    据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及相关法律规定，判决如下：

    一、确认原告宋X与被告金XX、李XX以及第三人淄博我想有个家房地产经纪公司签订的《房地产买卖合同》已经解除。

    二、被告金XX、李XX于本判决生效后十日内返还原告宋X购房款151635.07元。

    三、被告金XX、李XX支付原告宋X自2019年8月21日至实际返还之日的经济损失（以151635.07元为基数，按年息6%计算），于本判决生效后十日内支付。

    四、驳回原告宋X的其他诉讼请求。

    如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费2591元（减半收取）、保全费1815元，共计4406元，由原告宋X负担1801元；由被告金XX、李XX负担2605元。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。

    审判员李XX

    二〇二〇年二月二十七日

    书记员彭X