XX市老城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0302民初228号
原告：XXXX公司。住所地：XX市西工区XX。
法定代表人：许XX，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李XX，河南XX律师。
委托诉讼代理人：贾振东，河南XX实习律师。
被告：张XX，男，1994年4月8日出生，汉族，住河南省伊川县。
委托诉讼代理人：徐XX，XX市政府法制服务中心弘扬事务所法律工作者。
第三人：XX银行股份有限公司XXXX。住所地：XX市洛南新区开元大道西段伊川电力龙泉XX。
负责人：张XX，该行行长。
委托诉讼代理人：徐XX，该行工作人员。
委托诉讼代理人：侯XX，该行工作人员。
原告XXXX公司（以下简称XX公司）与被告张XX、第三人XX银行股份有限公司XXXX（以下简称兴业银行XXXX）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李XX、贾振东、被告张XX以及委托诉讼代理人徐XX、第三人委托诉讼代理人徐XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除XX公司与张XX签订的《商品房预售合同》及《合同补充协议》、《购房借贷协议》、XX公司与张XX、XX银行XXXX签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2、依法判令张XX向XX公司支付违约金56320元、律师费10000元；3、依法判令张XX协助XX公司办理注销商品房预售合同登记备案及商品房预告登记，张XX、XX银行XXXX协助XX公司办理注销商品房抵押权预告登记；4、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2015年9月28日，XX公司与张XX签订了《购房借贷协议》，XXX提供担保。协议约定：“张XX向XX公司借款150000元，用于支付购房首付款，还款期限为2016年3月28日前偿还50000元、2016年9月28日前偿还40000元、2017年3月28日前偿还30000元、2017年9月28日前偿还30000元。逾期超过30天未结清当期欠款，张XX自愿放弃购买上述房屋的权利，XX公司有权将该房屋另售他人，按张XX实际交纳的首付款扣除逾期还款违约金50000元之后，张XX无条件按XX公司要求办理退房退款手续”。2016年2月26日，张XX与XX公司签订了《商品房预售合同》及《合同补充协议》，约定：“价款为563200元，付款方式为首付款173200元，按揭贷款390000元，XX公司为张XX提供阶段性贷款保证。因张XX不能按期还款，XX公司代为承担还款责任后，张XX应将代偿款项及损失支付给XX公司，否则XX公司有权解除商品房买卖合同及补充协议，同时扣除总房款的10%作为违约金”。张XX支付首付款23200元，其余150000元与XX公司签订《购房借贷协议》支付。该《商品房预售合同》于2016年3月28日办理备案登记并办理预告登记。2016年3月22日，张XX、XX公司、XX银行XXXX三方签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，XX银行XXXX是贷款人、张XX是借款人、XX公司是保证人，XX银行XXXX贷款400000元用于支付张XX购房款。因张XX未按期偿还贷款，XX公司代偿贷款10458.98元。经告知张XX后，张XX不能按约定偿付XX公司代为偿还贷款的款项及损失。同时，张XX也未按《购房借贷协议》约定期限及金额向XX公司支付房屋首付款借款。因此，XX公司有权解除《商品房预售合同》及《合同补充协议》。《商品房预售合同》及《合同补充协议》解除后，基于该合同签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》、《购房借贷协议》也应依法解除，XX公司愿意依法协助将相应款项退还XX银行XXXX。按合同约定，张XX应向XX公司支付总房款的10%作为违约金并支付律师费10000元。同时，张XX应协助XX公司办理注销商品房预售登记备案及商品房预告登记，张XX、XX银行XXXX应协助XX公司办理注销商品房抵押权预告登记。请人民法院依法支持原告的诉讼请求。
被告张XX辩称，1、张XX与XX公司、XX银行XXXX签署的《购房借贷协议》等涉案合同，张XX予以认可；2、张XX没有按照协议的约定按期结清欠款是有原因的，因为张XX父亲在一起交通事故中赔偿对方300000元，导致张XX还款困难；3、张XX不愿意放弃购买涉案房屋的权利，愿意在一个月内还清欠款150000元，XX公司代偿贷款10458.98元。对于违约金部分张XX应按照预售合同第17页第4项的规定按5%支付，律师费用因没有法律规定，张XX不应承担；4、张XX已经支付了房屋的首付款23200元，在张XX结清欠款时应予扣除。诉讼费与保全费原告愿意承担。
第三人XX银行XXXX述称，只要XX公司将全额本息偿还完毕，就同意解除本案中的《个人购房抵押（保证）借款合同》。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审时组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：张XX购买XX公司开发的顺峰状元府邸18幢1单元902号房屋，因资金不足，于2015年9月28日向XX公司申请借款150000元。双方签订了《购房借贷协议》，约定乙方（张XX）向甲方（XX公司）所借款项仅限于购买顺峰状元府邸18幢1单元902号房屋，该借款由甲方直接用于支付该房屋的首付款。张XX承诺2015年3月28日还款50000元、2016年9月28日还款40000元、2017年3月28日还款30000元、2017年9月28日还款30000元。张XX若逾期超过30天未结清当期欠款，自愿放弃购买上述房屋的权利，XX公司有权将该房屋另售他人，并按张XX实际交纳的首付款扣除逾期还款违约金50000元之后，张XX无条件按XX公司要求办理退房退款手续。2016年2月26日，张XX与XX公司签订《商品房预售合同》及《合同补充协议》，约定房屋总价款为563200元；付款方式为买受人于2016年2月26日前支付首付款173200元，余款390000元通过申请商业按揭贷款方式支付；XX公司为张XX提供阶段性贷款保证；若张XX未能按期偿还到期贷款，导致XX公司承担连带保证责任代为偿还的，张XX应将代偿款项及损失支付给XX公司，张XX在XX公司发出告知函3日内未履行规定的义务，XX公司有权解除商品房买卖合同及补充协议，同时扣除总房款的10%作为违约金。张XX支付首付款23200元，其余150000元以张XX与XX公司签订的《购房借贷协议》作为支付。2016年3月22日，张XX、XX公司、XX银行XXXX三方签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，XX银行XXXX是贷款人、张XX是借款人、XX公司是保证人，XX银行XXXX贷款390000元用于支付张XX购房款。2016年4月8日，张XX在XX银行XXXX借款借据上签注，该借款借据上的390000元借款用途为购房，借款方式为抵押。因张XX未按期偿还贷款，XX公司分别于2017年10月30日和2017年12月27日、2018年2月27日代偿贷款共计14627.03元。同时，张XX也未按《购房借贷协议》约定期限及金额向XX公司支付房屋首付款借款。XX公司愿意将张XX向XX银行XXXX的贷款本息全部偿还，XX银行XXXX在庭审中表示愿意在XX公司将张XX的贷款本息偿还完毕后解除《个人购房抵押（保证）借款合同》。
本案审理期间，XX公司于2018年6月30日将张XX向XX银行XXXX的贷款本息结清。XX公司共向XX银行XXXX代偿贷款本息合计401358.4元。扣除银行贷款390000元及张XX首付款23200元，差额为11841.6元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案各方当事人之间签订的《购房借贷协议》、《商品房预售合同》及《合同补充协议》、《个人购房抵押（保证）借款合同》是当事人真实意思的表示，当事人均应受以上合同的约束。被告张XX没有按照《购房借贷协议》、《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定按期还款，原告XX公司按照合同约定的违约责任主张解除《购房借贷协议》、《商品房预售合同》及《合同补充协议》，并要求被告张XX协助办理注销商品房预售合同登记备案和商品房预告登记，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。关于原告XX公司主张被告张XX应向其支付房价10%违约金，因其主张违约金部分过高，应以房价5%为宜，即应为28160元。扣除原告XX公司应向被告张XX返还的差额11841.6元，被告张XX应再向原告XX公司支付16318.4元。原告XX公司要求被告张XX支付律师费的请求，因其没有提供相应证据，不予支持。第三人XX银行XXXX同意在全额本息偿还完毕后解除《个人购房抵押（保证）借款合同》。因此，原告XX公司主张解除《个人购房抵押（保证）借款合同》，并在被告张XX和第三人XX银行XXXX的协助下办理注销商品房抵押权预告登记的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告XXXX公司与被告张XX签订的《商品房预售合同》及《合同补充协议》、《购房借贷协议》；
二、被告张XX在本判决生效后十五日内协助原告XXXX公司办理注销商品房预售合同登记备案及商品房预告登记；
三、解除第三人XX银行股份有限公司XXXX公司与被告张XX、原告XXXX公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；
四、第三人XX银行股份有限公司XXXX公司和被告张XX在本判决生效后十五日内协助原告XXXX公司办理注销商品房抵押权预告登记；
五、被告张XX于本判决生效后十日内向原告XXXX公司支付折抵后的违约金16318.4元；
六、驳回原告XXXX公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10095元、保全费3336元由被告张XX承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省XX市中级人民法院。
审判员 郭荣芬
二〇一八年七月十九日
书记员 郭XX
