张X与黔西南州天人房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

张X与黔西南州天人房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2015）黔义民初字第03161号原告张X，男。委托代理人陈富燕，贵州XX律师，特别授权代理。被告黔西南州天人房地产开发有限责任公司。法定代表人黄X，系该公司总经理。委托代理人孔XX，女，贵州省普安县人，系黔西南州天人房地产开发有限责任公司工作人员，特别授权代理。原告张X诉被告黔西南州天人房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2015年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周XX于2015年11月9日公开开庭进行了独任审理。原告张X的特别授权委托代理人陈富燕、被告XX公司的特别授权委托代理人孔XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张X诉称，2013年11月18日，原告张X与被告XX公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于兴义市某某大道天人第七街X栋XXXX号预售商品房，房屋总价款320773元，首付96773元，从银行按揭224000元，房屋建筑面积为140.65平方米，被告应在2013年12月30日交付商品房，交付时应当符合《商品房买卖合同》约定的条件，基础设施完善并向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，如被告逾期交房30日，原告可选择解除合同或者继续履行合同，无论原告解除合同还是继续履行合同，被告都应向原告支付违约金，该违约金按照房屋总价款的每日万分之三给予支付（自合同约定的交付期限届满之日起计算至实际交付之日止）。合同还约定被告应当于2015年3月30日申请该商品房的所有权初始登记，若在60日内没有办理，原告不要求退房的，被告必须支付原告违约金，该违约金按照房屋总价款的每日万分之五支付（自合同约定的办理期限届满之次日计算至实际交付之日）。协议生效后，原告已经如约分二次缴清了房款，合同约定的交房时间届满后，被告一直未通知可以正式交房，截止今日，被告均未向原告出示建筑工程竣工合格证明文件及交付房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。原告在签订《商品房买卖合同》后已按合同约定履行了付款义务，但被告却未按照合同约定的期限交付符合条件的房屋和办理房产证，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。被告交付的房屋不仅没有达到交付条件，也未按照合同约定完善小区设施，现天人第七街内无围墙、无绿化、无门禁系统、无任何消防设施，原告居住的D栋门前无水泥硬化，雨天路面积水让原告及其他业主无法通行，给原告生活带来极大不便，被告在得知原告及小区业主为维护权益准备成立业主委员会后，不仅不采取补救措施，反而处处限制原告维护自己的合法权益，甚至一度停电、停水，撤走物管，让整个小区处于瘫痪状态。原告无奈只能提起诉讼。请求：1、判决被告承担逾期交房的违约责任并立即支付违约金16000元（按照房屋同地段租金计算，自合同约定的交付期限届满之次日起即2013年12月30日至2015年8月30日）；2、判决被告承担延期办理房产证的违约责任并立即支付违约金24057元（按照房屋总价款的日万分之五计算，自合同约定的交付期限届满之次日起即2015年3月30日至2015年8月30日），并责令被告限期办理房产证；3、判令被告按照合同规定完善天人第七街小区基础设施建设（具体为：修建小区围墙、完成小区内路面硬化、绿化及门禁系统）；4、诉讼费由被告承担。被告XX公司辩称，1、我单位开发的天人第七街项目分三期开发，A、B、C三栋是2013年8月交房，D栋是2013年12月30日交房。A、B栋在2013年3月2日向兴义市政府交了XXX元的公共设施配套费，C栋在2012年3月2日向兴义市政府交了XXX元公共设施配套费，D栋在2011年7月7日向兴义市政府交了XXX元公共设施配套费，共计交了XXX元公共设施配套费；2、为同步建成小区供电设施，保障小区如期供电，我公司于2012年6月13日向兴义市供电局城区分局提出用电申请，2012年10月按要求完成相关设计，并于2013年8月下旬前按批准的设计方案完成高低压配电工程及相关的设备安装，但由于供电部门一直未提出供电方案，小区一直未能验收通电。我公司多次与供电部门接洽，供电部门答复为现在供电线路负荷超载，不能满足供电要求，原因是在兴义供电局“十二五”电网规划中拟建的110千伏花月输变电工程，主要是解决花月、丰都新XX用电需求，由于上级电源220千伏香书塘变电工程因线路通道未建设，变电站站址及线路通道因市政规划需重新落实，花月输变电站至今尚未开始建设。后经报兴义市政府、州安商办、与兴义市供电局协调。2014年6月19日，兴义市人民政府在《关于研究香书塘变电站塔基线路迁改有关问题的会议纪要》（兴府专议（2014）155号）中明确：“……同意香书塘变电站塔基线路迁改项目，涉及线路改迁增加的投资费用兴义市人民政府负责解决约2000万元（原设施损失，改道后新增费用）。资金拨款方式根据本次会议纪要由市人民政府与兴义供电局签订补偿协议……”；3、因供电线路负荷超载，要重新落实变电站站址及线路，不能给予我天人第七街小区提供正式电源导致小区不能正式竣工验收（由于拖延一年半之久，房开资金链已断至今未能竣工验收），所以我公司被逼无奈延期交房（根据合同附件十二条补充条款第八条：因支付行为及规划调整等因素的影响而延误工期。出卖人可据实予以延期）；4、2014年11月10日，第七街项目用电机、变压器等设备经兴义供电局城区分局验收，2014年12月底，第七街终于用上了正式电源。2015年2月底完成所有用户电表安装，但我公司经历长达一年半之久的拖延，现已资不抵债。虽然我公司已资不抵债，但我公司都在想办法融资来完善剩余设施，以求达到验收标准。综上，原告所诉情况是因为政府原因导致天人第七街项目延期交付房屋，而不是被告原因导致延期，所以原告所诉请与事实毫无关联，不能证明其主张，请求人民法院在查清事实的基础上驳回原告的起诉或驳回其诉讼请求。本案争议焦点：1、被告是否应当向原告承担逾期交房以及逾期办证的违约责任，如需承担，应怎样承担；原告请求的逾期交房违约金以及逾期办证违约金是否过高；2、原告要求被告完善第七街天人小区基础设施的诉请是否能够得到支持。经审理查明，2013年11月18日，原告张X与被告XX公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告取得预售许可的位于兴义市某某大道中段第七街天人·文化休闲公寓X幢XX层XX-X号商品房，该房建筑面积为114.96平方米，套内建筑面积为97.28平方米，房屋总价款为320773元。合同第十一条约定“（一）出卖人应在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》……”；合同第十三条约定“逾期交房责任：逾期超过30日，……买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金……”；合同第二十二条约定“三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，……。（二）2、约定日期起六十日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第二项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的相关文书之日止，按日向买受人支付已交购房款万分之五的违约金”。合同附件十二补充条款第八条约定“因政府行为以及规划调整等因素的影响而延误工期。出卖人可据实予以延期”。原告按合同约定向被告交纳房屋首付款96773元，以银行按揭方式支付完毕购房余款224000元。另查明，1、被告至今未取得涉案楼盘“第七街天人”的建筑工程竣工验收备案和初始登记；2、原告于2014年11月接收房屋钥匙；3、被告分三次向兴义市住房和城乡建设局交纳了城市基础设施配套费共计XXX元，2014年6月19日兴义市人民政府重新落实香书塘变电塔项目，同年11月16日，第七街项目用电经兴义供电局城区分局验收合格具备投运条件，12月底第七街用上正式民用电源。审理中，原、被告双方自愿确认：涉案房屋的租赁价格为建筑面积每月每平方米5元。经查询，2014年11月至2015年3月期间，中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准年利率进行过调整，其中1-3年期的中长期贷款基准年利率最高为6.00%，最低为5.75%；上述法律事实，有原告张X提交的《商品房买卖合同》复印件一份，被告XX公司提交的《商品房买卖合同》、000XXXX7253X、000XXXX2521和000XXXX8595号票据、预售许可证、（2014）兴民终字第775号民事判决书、《兴义电网电力供应预警信息单》及《暂缓用电受理通知书》复印件各一份，以及原、被告双方在法庭的陈述在卷为证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告XX公司在取得商品房预售许可后，与原告张X所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同附件作为双方合同的组成部分，与合同具有同等法律效力，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定全面履行了付款义务，被告就应按双方合同约定期限向原告交付符合约定条件的房屋，但商品房的交付应当具备法定和约定交付条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，而商品房预售合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房，被告至今未取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案和初始登记，未完成双方合同约定的义务，已构成违约，故被告依法应当承担违约责任，向原告支付逾期交房和逾期办理房屋权属证书的违约金。关于被告应如何承担逾期交房和逾期办理房屋权属证书违约金及双方关于违约金的约定是否过高的问题，第一，根据被告提交的黔西南州中级人民法院已生效的（2014）兴民终字第775号民事判决书所确认的事实，可以认定被告早已向兴义市住房和城乡建设局交纳城市基础设施配套费，第七街项目主体工程已经验收合格，被告逾期交房系因政府重新调整规划导致该项目一直未能用上正式民用电源，从而导致整个项目无法获得验收备案，故被告未按约定期限交房并非其自己的原因所致，符合双方合同附件十二补充条款第八条约定的“因政府行为以及规划调整等因素的影响而延误工期。出卖人可据实予以延期”的情形。因本案涉案楼盘第七街项目用电于2014年11月16日经兴义供电局城区分局验收合格具备投运条件，2014年12月底用上正式电源，因涉案楼盘民用电源验收合格后，还涉及消防、人防等分项验收，以及将电表安装到各家各户等均需要一定的时间，应给予被告一定的合理宽限期，故被告逾期交房违约金的起算时间本院酌情后延至2015年1月30日；又因双方合同约定的办理初始登记时间为2015年3月30日，该约定系当事人真实意思表示，且在本院推定交房时间之后两个月，本院尊重当事人意思自治，据此确定本案被告逾期办理房屋权属证书违约金的起算时间即为2015年3月30日。第二，原、被告双方在《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金作了约定，即“逾期超过三十日，……买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金……”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。依照前述规定，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约金是否超过造成的损失30%为标准进行界定。对此“造成的损失”的界定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，依此规定，双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的违约金明显高过了“造成的损失”的30%，即同地段同类房屋租金的130%，据此，本院认为双方约定的逾期交房的违约金过高，依法应予调减。审理中，原、被告双方自愿将涉案房屋的月租金标准确定为建筑面积每月每平方米5元，与本市同地段同类房屋的租金标准相近，应予以准许。同时，因原告在明知房屋不符合交付条件的情况下已于2014年11月接收房屋，其自身也有一定责任，此后原告实际上已不存在房屋租金损失，但商品房作为一种特殊商品，原告购买房屋不仅仅是为了获得居住使用的权利，其还应享有抵押等其他物权收益，从公平原则出发，本案逾期交房违约金的计算应按同地段同类房屋租金的30%，从被告逾期交房之日即2015年1月30日起计算至被告取得房屋竣工验收备案之日止，因被告至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案表，本院即按原告起诉要求计算至2015年8月30日止，故被告应支付原告从2015年1月30日起至2015年8月30日止共计212天的逾期交房违约金：114.96㎡×5元／㎡·月÷30天×212天×30%＝1218.58元。第三，因双方在合同第二十二条约定“出卖人承诺于2015年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，……（二）2、约定日期起六十日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第二项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的相关文书之日止，按日向买受人支付已交购房款万分之五的违约金”，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院认为双方约定的违约金过高，依法应予调减，对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”，第二款对逾期取得权属证书的违约责任作了规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。依此规定，同时虑及原告所支付房款中有部分系按揭贷款，即已在涉案商品房所有权之上设置了负担，权利的处分受到一定限制，故原告要求按房屋总价款日万分之五计算逾期办证违约金的请求过高，结合被告在逾期办理权属证书中的违约程度及本案的实际，应以中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准年利率作为违约金的计算标准为宜，又因被告违约期间银行利率进行过调整，本院认为酌情确定为6.00%为宜。据此，参照中国人民银行公布的金融机构中长期贷款基利率，对被告应支付原告未在期限内取得房屋权属证书产生的违约金计算为：约定房屋总价320773元×6.00%÷365天×153天（2015年3月30日至2015年8月30日）＝8067.66元。关于原告要求责令被告限期办理房屋房产证的诉请，因建筑工程竣工验收需要承建单位、监理单位、设计单位等多部门的配合才能完成，房屋产权证的办理需要原告提供其相关资料，亦需要房地产管理等部门的配合才能得以完成，上述事项并非被告一己之力即可完成，故对原告的此项诉请本院不予支持。关于原告要求被告按合同约定完善第七街天人小区基础设施建设的诉请，众所周知，小区完善的基础设施是业主选择购买房屋的重要原因之一，本案被告销售给原告的房屋所在小区基础设施不完善，导致小区业主生活、居住受到严重影响，不符合城市商品房建设的基本要求，同时，小区基础设施不完善，不能达到规划设计要求，涉案楼盘就不能通过竣工验收备案，被告应对涉案楼盘的基础设施建设进行完善，并及时提交相关资料报有关部门备案。但在本案中因双方在合同中未对小区基础设施问题作出明确约定，原告亦未举证证明小区基础设施的具体范围和具体标准，应承担举证不能的不利后果，故对原告的该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告黔西南州天人房地产开发有限责任公司支付原告张X从2015年1月30日起至2015年8月30日止的逾期交房违约金1218.58元；二、由被告黔西南州天人房地产开发有限责任公司支付原告张X从2015年3月30日起至2015年8月30日止的逾期办理房屋权属证书违约金8067.66元；三、驳回原告张X的其余诉讼请求。案件受理费802元，减半收取401元，由原告张X承担261元，由被告黔西南州天人房地产开发有限责任公司承担140元。上列义务限判决生效后10日内自动履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员　　周XX二〇一五年十二月十五日书记员　　谢XX