卖房人房屋留有户口，买房人要求卖房人承担未按时迁走户口违约金被支持

　　北京市西城区人民法院民事判决书

　　(2018)京0102民初4275号

　　原告(反诉被告)：李X，男，汉族，住北京市海淀区。

　　被告(反诉原告)：王X，男，汉族，住北京市海淀区。

　　委托诉讼代理人：王子鹤，北京XX律师。

　　第三人：XX公司，住北京市朝阳区。

　　原告李X与被告王X、第三人XX公司及反诉原告王X与反诉被告李X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李X与被告(反诉原告)王X的委托诉讼代理人王子鹤到庭参加诉讼，第三人XX公司经本院传票传唤未按时到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。

　　李X向本院提出诉讼请求：1、判令王X向李X支付剩余房款20万元。2、判令王X向李X支付逾期付款的违约金3.6万元(按照总房款的日万分之五计算，自2018年1月6日计算至被告实际付清之日止)。事实和理由：2017年5月27日李X与王X及第三人签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及补充协议，约定由王X购买李X所有的位于北京市西城区车公庄大街北XX房屋，房屋总价款720万元。李X依约将房屋交付、配合转移登记并履行其他相关义务后，王X拒绝支付剩余房款20万元，故诉至法院。

　　王X辩称，全部购房款已支付完毕，签订合同后，王X于2017年5月29日支付定金10万元，6月3日支付定金90万元，9月4日支付第一笔首付款110万元，第二笔430万元，9月27日公积金贷款支付80万元，总计720万元的购房款已经全部交付。其中，根据补充协议第二条第四款约定，王X应于2017年9月20日前支付第二笔首付款430万元(包括户口迁出保证金20万元，物业交割保证金2万元)，实际上王X已经在9月4日支付完毕。王X已经支付全部购房款，不存在违约支付房款的情况。20万元属于户口迁出保证金，根据补充协议第二条第七款约定，李X应从购房款中留存20万元，作为户口迁出保证金，而王X支付的第二笔首付款是430万元，已经包含了20万元的户口保证金。

　　李X没有按照补充协议约定的期限迁出户口，王X无需返还保证金。补充协议约定，李X迁出户口的时间应当是2017年9月27日之前，但是王X后来才了解到李X直到2018年1月5日才将户口迁出。户口迁出保证金的目的就是为了保证李X能够按照约定的期限将户口迁出，是对其本身迁出户口行为的担保。如果没有按照约定时间将户口迁出，也就是没有实现户口迁出保证金的目的，户口迁出保证金作为违约担保，李X没有权利主张返还。另，在合同及补充协议中均没有约定关于户口迁出保证金如何退还，何时退还、不退还的违约责任，所以王X不应承担逾期支付的违约金，且王X并没有不返还保证金的恶意，也不应承担违约金。王X是在收到法院通知后，才去调查户口是否迁出，才得知李X于1月5日将户口迁出，李X将户口迁出后，也没有通知王X，也没有提供相关证明，该户口保证金一直在理房通账户内，王X也没有占用资金，一直等待争议解决，没有恶意，且认为违约金过高，没有给李X造成实际损失。

　　王X向本院提出反诉要求：判令李X赔偿王X迟延迁出户口的违约金36万元及逾期迁出户口的违约金(以房屋总价720万元为基数，按每日万分之五计算，自2017年10月13日起至户口实际迁出之日止)。事实和理由：2017年5月27日，王X作为买受人，李X作为出卖人，双方签署《房屋买卖业务签订文件合订本》，其中《北京市存量房屋买卖合同》第九条约定，李X应当在房屋所有权转移之日起2日内，办理户口迁出手续，如因李X原因未如期将户口迁出的，应当向王X支付违约金。王X认为，李X在合同约定的期限内未将其户口迁出房屋，已经构成违约，应当承担违约责任，故提出反诉。

　　李X辩称，户口实际迁出时间是2018年1月5日，迟延的原因是本人购买的房山区的房屋直到2018年1月5日才办理完房本，才能办理落户。李X并非恶意拖延迁出户口的时间，迟延迁出户口，也没有给王X造成任何实际损失，王X也没有举证其有任何实际的损失，认为合同中约定的逾期迁户口的违约金约定过高，请求法院降低违约金标准。对于20万元的户口迁出保证金，在户口迁出后，李X已经及时找过王X，告知户口迁出情况，因王X提出过高的违约金，双方没有谈拢。由于迟延迁出户口所需要支付的违约金无法确定，所以王X应先行支付购房款，再来解决户口违约金的相关纠纷，这也是本诉中对违约金从2018年1月6日起算的原因，根据补充协议，王X应该在2017年9月27日之前以理房通的形式支付购房款给李X，约定的户口迁出时间为9月27日，户口迁出保证金的支付与户口迁出并无联系，故不同意王X的反诉请求。

　　XX公司经本院传票传唤未能到庭，其委托诉讼代理人刘X向本院提交陈述意见称，本案的诉讼请求不涉及我公司，不发表意见，经我公司向北京XX公司查证，王X于2017年9月4日将20万元户口保证金转入理房通账户。目前(2018年5月10日)仍在理房通账户里面。

　　本院经审理认定事实如下：2017年5月27日李X(甲方)与王X(乙方)在XX公司(丙方)居间下签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定王X购买李X位于北京市西城区车公庄大街北XX房屋，房屋总价款为720万元。合同第九条约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起2日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

　　同日，三方签订《补充协议》，第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：(1)乙方于2017年5月27日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方;(2)乙方于2017年5月31日前将第二笔定金90万元以理房通的方式支付甲方;……4、首付款：(1)乙方于2017年9月20日前将第一笔首付款110万元以建委监管的形式支付甲方;(2)乙方于2017年9月20日前将第二笔首付款408万元以理房通的形式支付甲方;……7、户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存20万元作为户口迁出保证金，该保证金乙方应于2017年9月20日前以理房通支付的方式支付甲方。8、物业交割：甲乙双方应当在甲方取得全部房款(不包含物业保证金和户口保证金)后3工作日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金乙方应于2017年9月20日前以理房通支付的方式支付甲方。第五条：其他约定：1、经甲乙双方协商一致，乙方同意甲方户口迁出到2017年9月27日……。

　　合同签订后，双方按合同履行各自义务，李X称现收到房价款共计700万元，还有20万元在XX理房通内，由于王X不配合，无法提出来。王X称已经将720万元全部支付了，李X诉称的20万元为户口迁出保证金，王X已于9月4日连同第二笔首付款408万元、2万元物业保证金共430万元，通过理房通支付了，不存在未支付的情形。

　　2017年9月8日，王X取得北京市西城区车公庄大街北XX不动产权登记证书。

　　2018年1月5日，北京市西城区车公庄大街北XXXX户内李X等三人户籍整户迁出。

　　庭审中，李X为证明其在迁出户口后通知了王X，向本院提交了与中介的微信记录和通话详单，证明在当日李X已通知中介公司的李XX，通话详单也证明通话的真实性。王X不认可微信记录的真实性，证明目的不认可，即便李X通知了中介，也不能够证明中介通知了王X，且其未提供户口迁移的证据给中介，对通话详单真实性认可，通话详单无法显示通话内容，证明目的不认可。

　　王X为证明其损失，向本院提交了与案外人签订的房屋买卖合同及变更协议书，证明由于李X一直没有迁出户口，王X户口无法迁入，为了不违约，王X只得将自己的户口迁移到别的地方，花费了时间和金钱。李X表示，王X在签合同时没有向其披露与他人的合同，即便王X向他人承担了违约责任，该损失属于李X不可预见的损失，对此不需承担责任。

　　上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)、补充协议、户籍信息、不动产权登记证、商务签购单、派出所证明信、王X与案外人签订的房屋买卖合同及变更协议书、李X与中介的微信记录和通话详单等材料在案佐证。

　　本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　本案中，双方及中介公司签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应自觉、全面地履行合同约定的义务。补充协议中约定，王X应在2017年9月20日前将第二笔首付款408万元、户口迁出保证金20万元、物业保证金2万元共计430万元以理房通的方式支付李X，王X实际于2017年9月4日向理房通账户支付了430万元，符合合同约定。

　　户口迁出保证金其目的在于督促出卖人及时将房屋内户籍全部及时迁出，且户口迁出保证金亦属购房款的一部分，在户口全部迁出后，户口迁出保证金应作为购房款支付给出卖人，现涉案房屋内李X的户籍已全部迁出，故李X要求王X支付剩余购房款20万元的诉讼请求，本院予以支持。需要说明的是，虽然王X已将20万元支付给理房通，仍附有配合办理手续的义务。

　　对于李X要求王X支付逾期付款的违约金一节，由于王X已按照合同约定向理房通账户支付20万元，且李X在户口迁出后并没有及时有效通知王X，王X不存在违约情节，合同中亦未约定户口迁出保证金何时支付，故对李X要求王X支付逾期付款违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　　本案中，补充协议约定户口迁出截止日期为2017年9月27日，李X实际迁出户口的时间为2018年1月5日，违反合同约定，属违约行为，应当支付违约金。王X所要求的迟延迁出户口的违约金与逾期迁出户口的违约金属同一性质，其目的均是对户口迁出违约责任的约定，故本院对两项违约金综合考虑。对于王X的损失，王X提交的与案外人的合同不足以证明其损失情况，且李X向本院申请对违约金予以酌减，本院考虑违约时间的长短，王X的损失程度等因素综合衡量，对过高部分，不予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

　　一、自本判决生效之日起十五日内，被告(反诉原告)王X向原告(反诉被告)李X支付剩余购房款20万元。

　　二、自本判决生效之日起十五日内，原告(反诉被告)李X向被告(反诉原告)王X支付逾期迁出户口的违约金1万元。

　　三、驳回原告(反诉被告)李X的其他诉讼请求。

　　四、驳回被告(反诉原告)王X的其他诉讼请求。

　　如果被告(反诉原告)王X、原告(反诉被告)李X未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费2420元，由原告(反诉被告)李X负担2051元(已交纳);由被告(反诉原告)王X负担369元(自本判决生效后七日内交纳)。反诉案件受理费3350元，由被告(反诉原告)王X负担3257元(已交纳);由原告(反诉被告)李X负担93元(自本判决生效后七日内交纳)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

　　审判员　　田晓昕

　　二〇一八年五月二十二日

　　书记员　　王XX