逾期交付房屋并不代表必然承担逾期交房的赔偿责任

　　当事人信息上诉人(原审原告)：贾XX，男，1983年09月09日出生，汉族，住四川省简阳市。

　　委托代理人：钟X，四川XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：四川省XX公司。住所地：四川省简阳市简城XX一段**。

　　法定代表人：刘XX，总经理。

　　委托代理人：李进，四川阳安律师事务所律师。

　　审理经过上诉人贾XX因与被上诉人四川省XX公司商品房销售合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院(2016)川2081民初1353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8与30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　贾XX诉讼请求：一、撤销四川省简阳市人民法院(2016)川2081民初1353号民事判决;二、依法改判红塔XX支付我违约金11836.52元。事实和理由：一、1.一审法院认定2009年9与10日简阳市人民医院与我签订的《认购商品房协议书》仅对我具有约束力，却未认定该协议对红塔XX也具有约束力的法律事实。2.红塔XX应当根据《认购商品房协议书》在2011年11与30日前竣工交房，2012年6与30日前办理完所购商品房的全部土地使用证和房产证并交付我。一审法院对此未予认定。3.根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，我与红塔XX签订《商品房买卖合同》约定的交付时间，是要求红塔XX承担继续履行并支付房屋的违约责任，而不是对房屋支付时间的变更。4.红塔XX违约时间应当从2011年12月1日开始计算，到红塔XX具备合同约定和法律规定交付房屋条件时止，共计1321天，退一万步讲，即使一审法院认定原简阳市人民医院院长陈雲的行为合法有效，扣除363天，红塔XX也违约900多天，更何况红塔XX自己也无法说明陈雲签字函件的来源事实，因此我主张红塔XX违约561天符合法律规定知合同约定。二、审法院适用法律错误。1.筒阳市人民医院与红塔XX2009年9月10日签订的《认购商品导协议书》，不属于简阳市人民医院执业许可证执业范围，红塔XX也明知简阳市人民医院的经营范围，同时也知道简阳市人民医院在《认购商品房协议书》上指定代表人为严X及吴XX，因此应当适用《合同法》第五十条规定，认定**签字函件系无效的行为。2.从2009年9月10日简阳市人民医院与红塔XX签订的《认购商品房协议书》，到我与红塔XX签订《商品房买卖合同》，直到2015年7月15日红塔XX具备交付条件，均是红塔XX在违约，一审法院只对《认购商品房协议书》中有利于红塔XX的约定进行认定，违反《民事诉讼法》第二条关于“制裁民事违法行为，保护当事人的合法视益，教育公民自觉遵守法律，维护社会秩序、经济秩序”的立法目的。

　　一审被告辩称红塔XX辩称，一，1.我公司与简阳市人民医院签署了《商品房认购协议书》，该协议签约的主体是我公司与案外人简阳市人民医院，但该协议是真实意思表示，不违反法律法规，我公司与简阳市人民医院均应遵守。在履行合同中，双方不断对协议进行补偿和变更，是合法有效的。2.我公司与贾XX签订《商品房买卖合同》的前提和基础是基于上述协议。因此，我公司与贾XX之间既要考虑买卖合同，也要适用协议。贾XX认为逾期交房的计算时间，实际上是否认了《商品房认购协议》，但不能否认我公司与简阳市人民医院对协议的补充与变更的事实。二，案涉楼盘与我公司发生诉讼的与本案相同事实的案件经简阳市人民法院判决确认，且已生效。

　　一审法院查明一审法院查明的事实，2009年9月10日，红塔XX与简阳市人民医院签订《认购商品房协议书》，由简阳市人民医院向红塔XX认购房屋624套，该认购协议第六条约定：“房屋及绿化的设计、施工，以及功能布局方面甲方(红塔XX)应征得乙方(简阳市人民医院)同意后方可实施”。2012年6月29日贾XX与红塔XX签订《商品房买卖合同》，由贾XX购买团购房屋中位于河韵南XX19-2号房屋一套，该合同第十一条约定交付商品房时间为2013年12月31日，第十三条对逾期交房责任进行了约定：“逾期在90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日七日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起七日内向买受人支付违约金”。第二十五条不可抗力约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。2012年2月5日贾XX与红塔XX签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第四条对主合同第二十五条不可抗力进行了5点约定。

　　另查明：2012年2月9日红塔XX按照《认购商品房协议书》第五条，向简阳市人民医院去函“要求及时落实河韵南苑外墙装饰的审批程序”，2012年10月22日，简阳市人民医院法定代表人**以该院名义，书面通知红塔XX外墙装饰变更方案，其间共计256天。2013年3月21日至2013年3月28日，简阳市住房和城乡规划建设局要求红塔XX停工至复工，其间共计8天。2013年10月23日，简阳市人民医院法定代表人**以该院名义，书面通知红塔XX就室外小区总平等停工，2014年2月7日红塔XX接到新的总平方案，开始对小区总平施工，其间共计107天。以上停工时间共计371天。贾XX于2013年12月31日前交付房款205138元，红塔XX于2015年7月31日向贾XX交付购买房屋并支付尾款1426元。2015年7月15日简阳市住房和城乡规划建设局签发同意备案意见。2016年4月13日贾XX起诉。

　　一审法院认为一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人依法订立的合同受法律保护，合同双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案的焦点是：1.红塔XX与简阳市人民医院签订《认购商品房协议书》与贾XX、红塔XX签订的《商品房买卖合同》及补充协议的关系。2.红塔XX方在履行《商品房买卖合同》及补充协议时的迟延交房行为是否构成违约、违约金如何计算。一，关于红塔XX与简阳市人民医院签订《认购商品房协议书》与贾XX、红塔XX签订的《商品房买卖合同》及补充协议的关系问题。《认购商品房协议书》系简阳市人民医院为职工团购房屋与贾XX签订的订购协议，贾XX参与简阳市人民医院的团购，该《认购商品房协议书》对其具有约束力，即本案《商品房买卖合同》及补充协议是建立在红塔XX与简阳市人民医院签订《认购商品房协议书》之上的，简阳市人民医院根据《认购商品房协议书》约定，对涉案房屋的建设作的相应调整，应视为贾XX与红塔XX对合同履行的变更。二，关于本案红塔XX的违约和违约金的计算问题。贾XX已按照合同约定按时向红塔XX交清了全部购房款，红塔XX应按照合同约定的时间向贾XX交付房屋，现因红塔XX未按照合同约定逾期交房，应承担违约责任;根据《认购商品房协议书》第六条约定“房屋及绿化的设计、施工，以及功能布局方面甲方(红塔XX)应征得乙方(简阳市人民医院)同意后方可实施”，红塔XX在履行《商品房买卖合同》及补充协议义务过程中，简阳市人民医院法定代表人通知红塔XX“外墙装饰变更方案”和“室外小区总平”停工过程已构成了对《认购商品房协议书》合同内容的变更，导致的停工时间与《认购商品房协议书》的变更存在直接的因果关系，因“外墙装饰变更”和“室外小区总平变更”而延误的时间应视为双方同意延期，不应作为红塔XX违约;其次，简阳市住房和城乡规划建设局要求红塔XX停工的时间应不是红塔XX履行合同的违约时间，因此种情况属于双方签订的补充协议中第四条:“对《合同》第二十五条补充的约定：《合同》中规定的不可抗力因素包括但不限于下列因素：。。。。。。4、因政府及相关部门原因及市政工程建设导致工程无法正常施工的(以政府相关文件为准)，地质条件复杂或施工难度的影响。”约定。即属于红塔XX免责的事由。综上，红塔XX由于自身履行合同导致延迟交房的违约天数应为：577天-256天-107天-8天=206天，红塔XX应承担的违约金为：206天×20.5139元/天=4225.86元。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条之规定。判决：一、由四川省XX公司在判决生效后10日内向贾XX支付违约金4225.86元;二、驳回贾XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元，由贾XX负担29元，四川省XX公司负担19元。

　　二审对一审法院查明的事实。另查明，红塔XX与简阳市人民医院签订《认购商品房协议书》所涉团购房有343户购买人因红塔XX迟延交房向简阳市人民法院提起诉讼，该343案已判决，本案贾XX的诉讼为其中之一。

　　本院认为本院认为，红塔XX与简阳市人民医院签订《认购商品房协议书》的目的是简阳市人民医院为职工团购房，而非红塔XX作为市场销售，其团购房的价格低于市场价格，《认购商品房协议书》约定“房屋及绿化的设计、施工，以及功能布局方面红塔XX应征得简阳市人民医院同意后方可实施”因此，简阳市人民医院职工与红塔XX签订《商品房买卖合同》及补充协议系以《认购商品房协议书》为基础的表现形式。案涉房屋系团购房屋之一，红塔XX在履行协议书及商品房买卖合同中因简阳市人民医院通知同意红塔XX增加或者改变装饰装修，以至于房屋交付延期的期间，不应归责于红塔XX。同时，工程建设中发生工伤事故，相关职能部门责令停工，亦非红塔XX主观意思所为，未违背合同约定。

　　综上所述，贾XX的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

　　二审裁判结果驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费96元，由上诉人贾XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判人员审判长黄XX

　　审判员苏XX

　　审判员姜X

　　裁判日期二〇一六年十月二十一日

　　书记员书记员凌X