商品房销售合同纠纷我方当事人大获全胜，判决对方支付各种费用合计10多万

　　福建省漳浦县人民法院民事判决书

　　(2019)闽0623民初2034号

　　原告：邓XX，女，1990年9月18日出生，汉族，住福建省漳浦县。

　　委托诉讼代理人：刘X，福建XX。

　　委托诉讼代理人：林冠明，福建XX。

　　被告：漳浦XX公司，住所地福建省漳浦县绥安镇金浦大道西侧新都城市广场华景XX。统一社会信用代码9135XXXX7889307N。

　　法定代表人：刘XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：杨X，福建XX。

　　委托诉讼代理人：雷XX，福建XX。

　　原告邓XX与被告漳浦XX公司(以下称华XXX)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓XX及其委托诉讼代理人林冠明，被告漳浦XX公司的委托诉讼代理人雷XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　邓XX向本院提出诉讼请求：1.判令解除邓XX与华XXX签订的《“漳浦新都城市广场”商品房认购书》及《商品房买卖合同(预售)》;2.华XXX将购房款142220元退还邓XX并支付相应利息(以142220元为基数，从2017年7月18日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清款项之日止，暂计2019年4月1日为11530元);3.华XXX按定金罚则支付邓XX10000元;4.华XXX赔偿邓XX经济损失142220元及律师费6000元。事实与理由：2017年7月14日，邓XX与华XXX签订“漳浦新都城市广场”商品房认购书》，约定邓XX以按揭贷款的付款方式购买新都城市广场三期11号楼1302单元商品房，该房屋建筑面积92.98平方米，认购单价6928元/平方米，总价644165元。邓XX当场支付定金10000元。认购书约定，如按期签订《商品房买卖合同》并缴交相应的购房款，本次认购优惠200元/㎡，准时回购并签约再优惠100元/㎡。认购书签订后，邓XX于2017年7月17日到华XXX接待中心签订正式的《商品房买卖合同》。邓XX当场支付购房首付款132220元(首付款116271元、契税8804元，公共维修基金6974元、转抵押登记费80元、不动产办证费80元、工本费10元)，华X出具了收据。华XXX要求邓XX等按揭贷款下来后办理房屋过户登记手续。2018年8月中旬，邓XX收到华XXX通知再次携带相关材料重新签订商品房买卖合同。2018年9月28日收到华XXX的催告函，2018年10月15日收到华XXX的律师函。邓XX均书面回复告知合同已签署并要求华XXX尽快办理按揭手续，若无法如约办理，应退还购房款及定金，华XXX均不予理睬。经了解，邓XX发现华XXX因自身原因导致讼争商品房未能如期办理按揭贷款手续，已构成违约，侵害了邓XX的信赖利益。

　　华XXX辩称，1.双方之间的商品房销售合同关系并未生效。邓XX认为双方存在商品房销售合同关系应就双方一致确认生效的商品房销售合同的订立情况进行举证。网签没有备案的法律效力，只能实现备案的管理效果。网签后要实现备案的法律效果就需要到房地产机构办理备案登记手续，经过备案的商品房销售合同具有法律效力。本案中，在为邓XX办理完网签后，邓XX并未与华XXX签订正式的商品房销售合同导致无法为涉案房屋办理备案，双方未成立合法有效的商品房销售合同关系。2.华XXX不存在未及时与邓XX签订商品房买卖合同的情况。根据认购书第二条约定，邓XX应在2017年7月21日携带认购书、首期或全部房款及其他材料到华XXX签订商品房买卖合同。但截止目前，邓XX并未到华XXX处要求签订合同。假定双方曾签订正式的商品房销售合同，但在长达一年的时间里，邓XX未就该合同的履行情况向华XXX提出任何异议，而是在华XXX提出签订正式合同的要求后才主张华XXX未履行所谓的已签订商品房销售合同的义务，与常理相悖。根据邓XX提交的证据二中，在邓XX报华XXX审批时客户包括刘XX，若邓XX认为根据华XXX内部的管理手续即可认为双方已签订正式的商品房买卖合同，则本案遗漏了必要的当事人刘XX。3.本案双方仍具有履约可能性，不存在合同目的无法实现的情况，可以通过补签合同以继续履行合同。4.仅凭双方在履约过程中的小瑕疵就赋予一方当事人任意的解除权，既不符合立法原意，也无法维护交易安全及市场稳定。5.本案不存在法律规定关于出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的情形。双方也未对律师费承担进行约定，华XXX不存在任何违约行为，邓XX主张律师费缺乏依据。6.根据邓XX的诉请，其根据商品房买卖合同要求华XXX支付利息、赔偿损失，又要求华X承担定金罚则10000元。若双方存在商品房买卖合同关系，则认购书的效力已被商品房买卖合同取代，该诉讼请求存在逻辑错误。

　　当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据。其中邓XX提交了《“漳浦新都城市广场”商品房认购书》、商品房买卖合同客户资料及审批表、收款收据、POS签购单、催告函、律师函、回复函、房产交易履约催促函、邮件回执单、发票、房屋权属信息查询结果证明;华XXX未提交证据。上述证据本院组织当事人进行了质证并在卷佐证。

　　本院经审理认定事实如下：2017年7月14日，邓XX与华XXX签订《“漳浦新都城市广场”商品房认购书》，认购新都城市广场三期11号楼1302单元商品房，认购建筑面积为92.98平方米，单价为6928元/平方米，总价644165元。同日，邓XX向华XXX支付定金10000元。认购书第二条约定，买方保证在本认购书签订之日起7日内(即2017年7月21日之前)携此认购书、首期或全部购房款及卖方要求的其他资料(包括齐全的按揭资料)到卖方接待中心签订正式的《商品房买卖合同》。协议书第三条约定，若乙方按第二条约定的时间内签订新都城市广场《商品房XX，并缴交相应购房款，可享受以下优惠：本次认购优惠200元/㎡，准时回款并签约再优惠100元/㎡。2017年7月17日，邓XX依约就涉案房产支付房屋首付款116271元、契税8804元、公共维修基金6974元、转抵押登记费80元、不动产办证费80元、工本费10元共计132220元，剩余房款490000元双方约定采用按揭贷款方式支付。2018年9月24日，华XXX向邓XX发出催告函，要求其在收到函件之日起7日内提供办理按揭所需的按揭资料并办理与银行签约等按揭手续，否则视为逾期付款。2019年4月2日漳浦县不动产登记中心出具房屋权属信息查询结果证明在权利状况一栏写明“合同签订”。

　　本院认为，本案争议的焦点邓XX与华XXX是否签订《商品房买卖合同》，违约责任如何承担。邓XX认为2017年7月17日在应约缴纳了首付款132220元时已与华XXX签订了《商品房买卖合同》，华XXX应承担不能履约的违约责任;华XXX认为邓XX未如约在2017年7月21日前与其签订《商品房买卖合同》，邓XX应承担不能履约的违约责任。综合本案双方提交的证据，本院认定双方已于2017年7月17日签订了《商品房买卖合同》。理由如下：首先，在邓XX提交的证据材料《商品房买卖合同(预售)》客户资料及审批表中明确载明“合同编号3XXX09438。”并载明“合同签约完整，所需资料齐全”。且审批表上有售楼部置业顾问、销售主管、销售经理等人签名。其次，双方在2017年7月14日签订的认购书载明的单价为6928元/㎡，而审批表中价格信息栏中载明：单价6628元/㎡，与前述认购书第三条约定的“若乙方按第二条约定的时间内签订新都城市广场《商品房XX，并缴交相应购房款，可享受以下优惠：本次认购优惠200元/㎡，准时回款并签约再优惠100元/㎡。”相印证，可以确定邓XX依约与华XXX签订了《商品房买卖合同》并依照上述约定的优惠支付了相应首付购房款。最后，漳浦县不动产登记中心于2019年4月2日出具的房屋权属信息查询结果证明权利状况一栏载明“合同签订”。且华XXX在庭审中也未对邓XX主张于2017年7月17日支付给华XXX涉案房屋的首付款132220元这一事实提出异议。综上所述，结合房地产交易过程中《商品房买卖合同》样本由出卖人提供，合同签订后先由出卖人保存的习惯，及根据证据的高度盖然性标准，本院认定邓XX与华XXX已于2017年7月17日签订了《商品房买卖合同》。依法成立的合同受法律保护。邓XX与华XXX于2017年7月17日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿，内容不违反法律强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人具有约束力，双方均应遵照履行。邓XX依约履行支付首付款的义务，但华XXX因自身原因未能及时履行配合邓XX办理按揭贷款手续的义务，导致双方合同无法继续履行。故邓XX请求解除其与华XXX签订的《商品房买卖合同》有事实与法律依据，本院予以支持。华XXX认为可通过签订《商品房买卖合同》继续履行合同的辩解，本院不予采纳。合同解除后，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。故邓XX请求华XXX返还房屋首付款132220元、定金及相应的利息，有事实与法律依据，本院予以支持。但邓XX请求华XXX应按照定金罚则支付双倍定金，因双方已签订商品房买卖合同，本案不适用定金罚则，该请求本院不予支持。邓XX请求华XXX应赔偿其经济损失142220元，该请求不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，本院不予支持。因华XXX的违约行为，导致邓XX为实现自身利益花费律师费6000元，该损失应由违约方华XXX承担。

　　综上，邓XX请求解除与华XXX签订的《“漳浦新都广场”商品房认购书》及《商品房买卖合同(预售)》，并由华XXX返还其已付购房款、定金及利息、赔偿律师费6000元的请求，本院予以支持。对邓XX请求华XXX支付其双倍定金及赔偿一倍购房款142220元经济损失的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十三条的规定，判决如下：

　　一、解除邓XX与漳浦XX公司于2017年7月17日签订的《商品房买卖合同》;

　　二、漳浦XX公司应于本判决生效之日起10日内返还邓XX已付购房款132220元及定金10000元，并支付自2017年7月18日起至还清款项之日止以143220元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息;

　　三、漳浦XX公司应于本判决生效之日起10日内支付邓XX的律师费6000元;

　　四、驳回邓XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费10242元，减半收取5121元由漳浦XX公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。

　　审判员　　陈添红

　　二〇一九年六月二十七日