青岛XX公司、孙XX商品房销售合同纠纷二审民事判决书

　　山东省青岛市中级人民法院民事判决书

　　(2020)鲁02民终3245号

　　上诉人(原审被告)：青岛XX公司，住所地青岛市黄岛区临港经济开发区珠山XX。

　　法定代表人：张XX，董事长。

　　委托诉讼代理人：石X，男，该公司职工。

　　被上诉人(原审原告)：孙XX，男，1983年1月6日出生，汉族，住青岛市黄岛区。

　　委托诉讼代理人：宋建海，山东同永律师事务所律师。

　　上诉人青岛XX公司(以下简称XX公司)因与被上诉人孙XX商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初4257号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　上诉人XX公司向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决;2、驳回被上诉人的诉讼请求;3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定上诉人未能提交涉案房屋单体楼验收的证明文件与庭审查证事实不符。上诉人当庭已经提交的证号为黄建竣备字第15-333号，工程名称为：小珠山项目首开区A1地块A1.1区的《黄岛区建设工程验收备案证》，该备案证明确载明了工程竣工验收日期为2015年12月31日。该备案证属于整个项目，已经完全涵盖了建设工程中各单项建设项目的验收，上诉人已经尽到了涉案房屋单体验收证据的出示义务。2、一审认定上诉人不能提交向被上诉人交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》证据，在此情形下被上诉人有权拒绝接受该房屋，是对法律规定及合同约定的错误理解。(1)根据法律法规，上诉人在取得《黄岛区建设工程竣工验收备案证》之前，已经具有商品房的《质量保证书》及《使用说明书》，住宅未交付前，上诉人不承担提前交付两书的责任。(2)在上诉人发送书面通知后，被上诉人拒不办理房屋交接。也正因为其不办理房屋交接，《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》才无法向其交付。本案房屋及两书未能及时交付，完全系被上诉人拒不履行收房义务，其甚至完全没有收房的行为，理应承担不利后果。(3)本案被上诉人以不作为的消极行为和态度，致使上诉人无法向其履行房屋交付职责，其主观恶意明显，其行为不应受法律保护。

　　被上诉人孙XX辩称，上诉人的上诉理由没有证据支持，已经按照合同约定未提交房屋竣工验收的证据，未向被上诉人提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，已经构成了违约，一审法院判决是正确的，应该驳回上诉。

　　孙XX向一审法院提起诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金164000元;2、判令被告按照设计规范整改负一楼管道及地面裂缝;3、判令被告安装太阳能热水器及储水罐、交付交房验收全部手续;4、诉讼费由被告承担。

　　一审法院认定事实如下：

　　一、2015年12月31日，XX公司取得了证号为：黄建竣备字第15-333号，工程名称为：小珠山项目首开区A1地块A1.1区，工程类别为住宅建筑的《黄岛区建设工程竣工验收备案证》。

　　二、2016年2月26日，孙XX作为乙方与作为甲方的XX公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，合同约定：乙方向甲方购买黄岛区高山路1997号《小珠山项目首开XX68栋2单元1层102户房屋，房屋总价款XXX元。合同第十条约定，房屋的交付条件为通过单体楼验收，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务;第十一条约定，甲方定于2016年1月1日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为：见补充协议十四条执行。在交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。补充协议十四条约定：买受人持《商品房交付使用通知书》办理商品房交付手续，签署《房屋交接单》，并交接商品房钥匙之日起本合同项下商品房即交付于买受人。买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人应按《青岛市商品房住宅使用手册》中的规定承担保修义务，但该质量问题不能作为买受人拒绝接受商品房交付并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。补充协议第二十三条：本合同项下商品房附赠的庭院、露台、地下室，该面积未计入本合同项下商品房计价面积。买受人在使用时不得改变其用途。同日，孙XX缴纳案涉房屋住宅专项维修资金19914.09元。

　　三、2016年3月2日，孙XX付清案涉房屋的全部购房款XXX元。2016年8月12日，XX公司为孙XX开具了金额为XXX元、名称为房地产开发住宅的增值税普通发票，同日，孙XX取得了案涉房屋的不动产登记证明。

　　四、2016年8月17日，XX公司向孙XX发出《收房通知书》，通知孙XX于2016年8月25日17点前办理收房手续。2018年3月23日，孙XX取得了案涉房屋的不动产产权证书。

　　五、2018年4月25日，青岛XX公司企业名称变更为XX公司。

　　六、经一审法院组织双方现场勘验，孙XX对案涉房屋中已安装有太阳能及储水罐的事实没有异议。

　　双方对以下事实存在争议：

　　一、关于孙XX拒收房屋的原因。孙XX主张案涉房屋未交付原因为：孙XX按照时间到达案涉房屋后发现地面存在裂缝，负一层存在公共管道，房屋没有太阳能热水器及储水罐，房屋没有验收合格的证明，XX公司也没有向孙XX出具书面的房屋质量保证书和使用说明书等，所以没有办理收房手续。

　　XX公司对孙XX的陈述不认可，称案涉房屋取得了黄岛区建设工程竣工验收备案证，该证是建设工程完成竣工验收并达到政府各验收部门验收通过符合交房条件的最终证明，证明涉案房屋完全符合规划设计质量等相关要求，孙XX所称的问题是否属实XX公司暂且不认可，即使存在，也是在法律允许的合理范围内的瑕疵，可由XX公司在质量保修期内履行责任，不属于房屋质量问题，孙XX拒收房屋所产生的法律后果应由其自行承担。XX公司与施工单位签订了太阳能供货安装合同，也已实际履行相关配套的设施安装，XX公司与孙XX签订房屋购房合同时，已经告知房屋为现房，孙XX之所以迟迟不收房一是因为孙XX没有完全履行合同义务，二是因为孙XX以房屋存在的属于质保维修范围内的瑕疵问题拒绝收房。孙XX在购买现房情况下，对涉案房屋的现状已完全知情，XX公司不再具有通知交房的义务，孙XX有权在履行完购房合同第十条的约定后，随时与XX公司进行房屋交接，孙XX未行使要求XX公司交房的权利，是其对自己合法权利的处分，与XX公司无关。

　　二、关于涉案房屋房屋质量保证书和使用说明书的交付问题。孙XX主张XX公司未交付;XX公司称曾向孙XX通知交付房屋质量保证书和使用说明书，但是没有证据提交。

　　三、关于案涉房屋是否存在主体质量的问题。孙XX主张，一楼地面有明显的贯穿的裂缝属于主体问题，但没有经过相关部门的检测认定;XX公司主张相关问题不属于房屋质量问题。

　　一审法院认为，孙XX与XX公司签订的《青岛市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案当事人争议的焦点为：一、孙XX拒收房屋的条件是否成就;二、孙XX的诉讼请求是否应于支持。对此，根据已查明的事实和相关法律规定，一审法院作如下分析判定：

　　一、孙XX拒收房屋的条件是否成就的问题。

　　双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十条约定，案涉房屋交付的条件为通过单体楼竣工验收且原告付清全部房款及履行了其他约定义务，合同第十三条约定，“验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。”本案中，孙XX于2016年3月2日已履行完毕全部付款条件，但XX公司未能提交案涉房屋单体楼验收的证明文件，亦不能提交向孙XX交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》的证据，在此情形下，孙XX有权拒绝接受该房屋，XX公司应承担由此产生的逾期交房责任。孙XX主张案涉房屋存在主体质量问题，但未能提交证据予以证明，一审法院对孙XX该项拒收房屋的理由不予采信;经现场勘验，案涉房屋中已安装有太阳能热水器及储水罐，本院对孙XX该项拒收房屋的理由不予采信;经现场勘验，案涉房屋与孙XX主张的负一层房屋系相互独立的，该负一层房屋并未包含在案涉《青岛市商品房预售合同》的计价面积内，孙XX以该负一层房屋中存在公共管道为由拒收案涉房屋于法无据，对其该项拒收房屋的理由不予采信。

　　二、关于孙XX的诉讼请求是否应于支持的问题。

　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，XX公司未向孙XX提供合同约定的相关材料，导致孙XX拒收房屋，XX公司应承担延期交房的责任。案涉合同虽约定XX公司应于2016年1月1日前向孙XX交付涉案房屋，但该合同实际签订于2016年2月26日，孙XX履行完毕付款义务时间为2016年3月2日，故，应认定XX公司自2016年3月3日起负有向孙XX交付案涉房屋的义务，孙XX于2018年3月23日已取得了案涉房屋的不动产权证，取得案涉房屋的不动产权，故，虽XX公司未向孙XX交付案涉房屋钥匙，但应认定XX公司在该时间已向孙XX交付了涉案房屋，故XX公司应支付孙XX的逾期交房违约金123000元(以XXX元为基数，按日万分之一的标准，自2016年3月3日起计算至2018年3月23日止)，对孙XX主张违约金的过高部分，一审法院不予支持。

　　孙XX要求XX公司按照住宅标准整改案涉房屋负一层管道问题，该负一层房屋系独立于案涉房屋，双方之间未有关于该房屋交付标准的合同约定，且孙XX并未举证证明XX公司向其赠送的该负一层房屋系用于住宅目的，故对孙XX要求XX公司按照住宅标准整改案涉房屋负一层管道诉讼请求不予支持;孙XX主张的案涉房屋中存在的裂缝属于主体质量问题并要求维修，但未提交证据予以证明，故其该项诉讼请求不予支持;因孙XX已确认案涉房屋中已安装有太阳能热水器及储水罐，故对孙XX要求安装太阳能热水器及储水罐的诉讼请求不予支持;XX公司未向孙XX交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，原告要求被告交付该《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》具有事实和法律依据，对孙XX的该项诉讼请求予以支持。

　　综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、XX公司于判决生效后十日内支付孙XX逾期交房违约金123000元;二、XX公司于判决生效后十日内向原告孙XX交付案涉房屋的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》;三、驳回孙XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3580元，由XX公司负担。

　　经审理查明，二审查明事实与一审查明一致。

　　本院认为，本案主要焦点问题是：上诉人应否向被上诉人承担逾期交房违约责任。

　　根据双方当事人之间的商品房预售合同第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的约定，交付的房屋应符合下列条件：被上诉人按约定付清了全部房款、房屋已通过单体楼竣工验收;交房的程序为：于2016年1月1日前交付，上诉人在交付之日前10天书面通知办理交付手续，被上诉人在收到通知后10天内会同上诉人对房屋进行验收交接，验收交接时，应出示符合房屋交付条件的证明文件，上诉人应提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，根据被上诉人的要求提供实测面积的有关资料。如不出示和不提供符合约定交付条件的证明文件以及《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》等材料，被上诉人有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房责任由上诉人承担。本案中，上诉人并无证据证明其向被上诉人提供了合同约定的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》以及出示了房屋验收证明文件，违反了上述合同的明确约定，被上诉人要求上诉人承担逾期交房违约责任符合合同约定及法律规定。综上，上诉人的上诉主张不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　案件受理费3580元，由上诉人青岛XX公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　徐　明

　　审判员　王化宿

　　审判员　潘红燕

　　二〇二〇年六月八日

　　法官助理 栾XX

书记员 王 繁

书记员 胡荣华