借他人名字买房者能否对房产主张所有权

　　一、基本案情2017年4月17日，从李XX银行账户向XX公司转款411378元，由XX公司向李XX出具收据，载明收到李XX购大唐听海居3幢1单元2804号房款(转账)411378元。2017年4月24日，XX公司向李XX出具了《广西增值税普通发票》，证实收到李XX购买大唐听海居3幢1单元2804号房屋款421378元。2017年6月13日，李XX与XX公司签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号∶YS000XXXX6168)，约定由李XX购买大唐听海居3幢1单元2804号房屋，建筑面积为66.71平方米，总价为421378元;于2017年6月13日前一次性付清购房款;于2017年8月30日前交付房屋人;2017年7月4日，李XX交纳了房屋契税及滞纳金。2017年9月6日，李XX病故。2017年10月5日，李XX与李XX将涉案房屋出租他人。2018年12月19日，涉案房屋办理了《不动产权证书》，权利人为李XX，共有情况为单独所有。李XX与马XX于1985年5月1日登记结婚，共育有李X、李X，李XX与马XX于2009年12月9日经法院调解离婚;原告李XX与李XX未婚生育有李XX、李XX;李XX还与李XX未婚生育有李XX。二、原告诉请及理由原告诉请：1.依法确认位于大唐听海居3幢1单元2804号房屋的所有权归原告;2.依法判令李XX的五个法定继承人协助将上述房屋所有权变更登记至李XX名下。原告诉请理由：北海市广东路257号大唐XX幢1单元2804号房是原告借李XX的名字购买的，购房款也是从原告账户直接付给开发商的，原告与李XX达成借名买房之合意，因此她才是北海市广东路257号大唐XX幢1单元2804号房的实际所有权人。三、被告李X、李X答辩意见1.李XX与原告没有借名买房的书面协议，也没有其他证据证明李XX与原告具有借名买房之合意。2.涉案房产的购房款虽然显示是由原告李XX银行账户中支付的，但也只能证明原告李XX与李XX之间可能存在债权债务关系，而不是物权关系。3.原告李XX在李XX死后占有、使用涉案房产属于无权处分、无因管理行为，无法证明其涉案房产的产权属于原告李XX。4.不动产物权以登记为准，登记在谁的名下，谁就对物品享有所有权。三、裁判理由及结果一审法院认为，原告李XX虽然有证据证明涉案房产有411378元由原告银行卡付至房开公司，但是，因原告李XX与李XX之间没有签订书面的借名买房协议，因此无法证实原告提出的借名买房之主张。原告不能仅凭其在李XX死后对房产的管理、使用，就主张对涉案房产拥有所有权。因此，驳回原告李XX诉讼请求。二审法院认为，上诉人李XX主张其与李XX之间形成口头约定借名买房之协议，因没有书面协议予以证实，因此应当依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第90条、《中华人民共和国民事诉讼法》第64条的规定，承担举证不能的责任。且即便上诉人有证据证明其与李XX存在借名买房之协议，但是，因我国不动产物权执行的是登记主义，未经登记，不发生物权效力，即上诉人李XX与李XX之间的口头约定不足以对抗物权登记效力。因此，驳回上诉，维持原判。