李XX与刘XX、李X土地租赁合同纠纷一案

　　山东省泰安市泰山区人民法院

民事判决书

　　(2019)鲁0902民初6653号

　　原告∶李XX，男，1956年6月24日出生，汉族，住泰安市泰山区泰前办事处岱道庵村12号楼1单XX，身份证号码XXX。

　　委托诉讼代理人∶葛XX，上海XX律师。委托诉讼代理人∶李X，系李XX之子，住泰安市泰山区泰前办事处岱道庵村12号楼1单XX。

　　被告∶刘XX，男，1979年4月23日出生，汉族，住泰安市泰山区青XX，现住泰安市泰山区公路局三宿舍5号楼4单XX，身份证号码370902197XXXX3181l。

　　被告∶李X，女，1980年7月11日出生，汉族，住泰安市泰山区泰前办事处岱道庵村12号楼1单XX，现住泰安市泰山 区梅园小区 1 号楼 4 单XX，身份证号码370XXXX80071l1224。

　　委托诉讼代理人∶徐X，山东XX(泰安XX律师。

　　委托诉讼代理人∶金文，山东XX律师事务所律师。

　　原告李XX与被告刘XX、李X土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李XX的委托诉讼代理人葛XX、李X，被告刘XX、李X及其委托诉讼代理人徐X、金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　李XX向本院提出诉讼请求∶1.被告支付自 2018年1月1日起至 2019年12月31日止的租赁费用XXX元(逾期按照每年每亩租赁费 20500元计算至实际支付日)并支付相应租金的利息损失;2.诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告增加1项诉讼请求∶解除原被告租赁关系。事实和理由∶被告自 2008 年在原告承包的位于泰安市泰山区环山路以北东岳山庄西XX的地里经营饭店至今。2015年7月15日李X将自己经营的泰安市泰山景XX也在工商部门注册在系争土地上，从开始至今被告一直未向原告支付过租赁费，原告不断催要，至今被告未付且仍在使用。为维护原告合法权益，现具状起讼，请依法支持原告诉讼请求。

　　李X辩称，1.李X与李XX之间不存在租赁关系，是无偿使用的关系，李XX主张租赁费缺乏事实及法律依据。因家中只有李X和李X两个孩子，李XX夫妻决定把他们家庭承包的果园分开让李X和李X无偿经营。如上面所叙述因李X原因，导致李XX突然改变注意，隐瞒事实真相向答辩人主张起租赁费。李X

　　保和李X是亲生父女关系，无偿经营果园，完全符合常理和情理。再者从2008年开始到现在过去11年了，李XX都没有向李X索要一分钱的租赁费，如果是真存在租赁关系，在一直索要无果的情况下，李XX还能让李X继续使用土地吗?显然李XX在隐瞒事实真相。而李X无偿使用该土地，因矛盾导致李XX反悔向李X主张租赁费更符合常理。2.土地租赁面积无法确定。李X在接受土地后，只使用了很少一部分土地也即欣欣山庄所占面积，其他大部分没有使用。假如租赁事实成立，双方之间没有合同或着其他证据能够证明李XX到底租赁给李X的土地面积。3.答辩人主张租赁费用过高。假如租赁事实存在，该涉案土地性质是果园，即农业用地，农业用地的租赁费用每年也就几百块钱一亩。李XX按商业用地主张租赁费过高，与事实不符。4.没有签订书面合同，土地流转也即转租土地经营权无效。《中华人民共和国农村土地承包法》第四十条规定，土地经营权流转，当事人双方应当签订书面流转合同。该规定表明，农村土地经营权流转只认可书面形式，不认可事实流转，而且书面合同必须要写明流转土地的名称、坐落、面积、质量等级、流转期限和起止日期、流转价款及支付方式等。双方之间并没有书面合同，所以其所主张的经营权流转并不被法律认可。5.农村集体所有的土地使用权用于非农建设无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。假如李XX真的是出租给李X用于经营饭店，根据此条的

　　规定，他们把该土地用于非农业建设，改变了集体土地使用权性质，也是无效合同，故被答辩人的主张没有法律依据。综上所述，请求法院驳回被答辩人所有诉讼请求。

　　刘XX辩称，1.答辩人与李XX之间不存在租赁关系，李XX主张租赁费缺乏事实及法律依据。答辩人和李X在 2013年之前是夫妻关系，夫妻关系期间，李XX就承诺把涉案果园让李X个人无偿使用。离婚后，孩子归李X，欣欣山庄归李X个人所有，答辩人为照顾孩子，常常去欣欣山庄，直到欣欣山庄因违建被拆除。答辩人与李XX自始至终不存在租赁关系，李XX对答辩人的主张缺乏事实及法律依据。2.李XX不存在诉讼主体资格。李XX并没有证据证明他拥有他所诉土地的承包经营权。在 2008 年李X开始接手欣欣山庄西XX果园时，李XX拿出给李X看的承包合同并不是他与村委的，李XX并不是实际的承包经营权人。其他意见同李X的答辩意见。综上所述请法院驳回李XX的所有的诉讼请求。

　　本院经审理认定事实如下∶原告与被告李X系父女关系，原告另有一子李X。两被告原系夫妻关系，后双方于2013年11 月27日登记离婚。

　　原告为证实其系涉案果园的承包人，于 2008年初将涉案果园6亩出租给两被告经营饭店，其系与两被告口头约定的租赁合同，约定第一年的租金为18000元。2017年底，两被告将原有的6亩田地中的4亩分给了李X，两被告自2017年底在约2亩

　　的承包田经营，2018年5月2日，原告之子李X以被告让出的场所前去办理工商登记。原告向两被告索要过租金，两被告承包土地后，从未向原告缴纳过租金，现原告要求两被告支付自2008 年-2017年土地面积为6亩、2017年-2019年土地面积2亩的租赁费，共计XXX元。向本院提交如下证据∶

　　一、岱道庵村作为甲方、李XX作为乙方签订的泰安市泰前办事处岱道XX村承包合同书一份、2020年6月8日岱道庵社区居民委员会出具的证明一份;承包合同书内容为∶承包项目为苹果树739号-778号，参加人数1，现有固定资产总值为果树共计39株，产量7981斤产值，合同有效时间二十年，开始生效时间1985年3月。证明内容为∶兹有社区居民李XX身份证号码∶XXX，居住岱道庵社区，与土地承包合同的姓名李XX是同一人，情况属实，特此证明。

　　二、泰山区公安局岱宗坊派出所询问笔录四份(2019 年9 月26日和2019年10月22日对刘XX的两次询问笔录(分别在21页、22页及26页，2019年9月7日和2019年10月22日对李X的两次询问笔录分别在32页、34页及39页)，该宗询问笔录系因 2019年9月7日李X用刀砍伤被告刘XX，派出所对两被告所作的笔录，2019年9月7日李X的笔录中记载，问∶详细讲讲。答∶我老家是岱道庵村的，我弟弟叫李X，我家在东岳山庄饭店西边环山路路北有片果园地。我和刘XX在地东边开了家虎山烤肉，饭店西边是李X开的朋聚饭店，中间就隔着一条小

　　水泥路。从 2008年开始我在现在李X开的饭店里开的饭店，李X跟着我和刘XX干，有次晚上天晚了，李X还带着朋友来喝酒，刘XX熊他，他们两人打仗了。后来我母亲做主，我把饭店让给了李X，我们又在路东盖屋开了现在的虎山烤肉饭店。我给母亲提出来不干了，母亲协调让我们在饭店对面开了这家虎山烤肉。因为我父亲好喝酒，李X以为是我丈去联系上挑的事，所以双方积怨挺深。后来父母都口头答应把果园东边给我们，西边给了李X。后来我母亲反悔了，我父亲不愿意，两个人经常闹别扭……。2019年9月26日刘XX的笔录中记载，问∶你和李X关系怎么样?答∶我家在泰山区梅XX住，在东岳山庄饭店西边环山路路北是我岳父家的苹果园，现在苹果园被中间一条水泥路分成两块，现在我和妻子李X在路东开了家虎山烤肉饭店，路西是李X开的朋聚饭店。从 2008年开始我和李X在现在李X开的朋聚饭店的地方开饭店，李X跟着我们干，说是合伙干，但是李X经常带着狐朋狗友来喝酒，我熊他来，后来打仗了，我就不让李X干了。后来我岳母协调，把路西的朋聚饭店给了李X经营，我和李X在路东开了家虎山烧烤，两家斜对面。我岳父好喝酒，李X以为是我挑事，后来我岳父和岳母答应把苹果园东边给我们，西边给李X，但是我岳母反悔了，我岳父不同意，两人经常闹别扭。这样我觉得李X两口子平时办事不行，我们两人也不搭腔.…。

　　三、泰安市泰山景XX企业信用信息一份，记载经营者李X，成立日期2015年7月15日，经营场所泰安市环山

　　路东岳山庄西XX路北，经营范围餐饮服务。2018年5月2 日泰安市泰山区泰前街道岱道庵社区居民委员会出具的住所(经营场所)证明一份，内容为∶"李X申请将位于泰安市泰山区泰前办事处环山路以北岱道XX的房屋作为住所，房屋由李X所有，无房产证。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，经有利害关系的业主同意认可，并经村(居)民委员会确认，李X无扰民现象，可以用于经营。"

　　四、牛XX的证言。该证言的主张内容为∶两被告于 2008 年初在东岳山庄西XX经营饭店系租的原告的土地，面积6亩左右，2008 年其与两被告合伙经营饭店时两被告提起过有租赁关系，其听说过原告向两被告索要过租金，但不清楚两被告是否给过租金。不清楚原告与两被告是否签订过合同，只是 2008年与原告、两被告、李X一起吃饭时聊过，一年租金是一万八九，不清楚按月交还是按年交。其参与经营的时间是 2008 年初至2008 年底，不清楚退伙后租赁费有无变动，其与原告及李X经常一起吃饭，期间听说原告一直向两被告索要租赁费，不清楚李X是否给过租赁费。

　　对于原告提交的上述证据，两被告质证称，对证据一承包合同书真实性和关联性有异议，该合同只能证明李XX与岱道庵村之间有承包合同，但无法证实承包的土地的具体坐落位置，以及承包土地的面积，该信息均不明确，并且合同书中约定的合同有效时间为1985年起20年时间，截止 2020年已超过承包合同有

　　效时间。该证据无法证实原告对涉案土地具有使用、处分的相关权利。不能证明其与李X之问存在租赁关系，而且该合同只能证明土地上有多少棵果树，不能证明该土地的实际面积。社区居委会证明仪证实原告土地承包合同中姓名与原告姓名是同一人，但对该承包合同是否延续至今没有进行说明，且该证明中并无居委会承办人员签字，对于该两份证据两被告均不认可。对证据二，笔录中均可以证实在涉案的土地当中，由于现场存在一条南北的水泥路，把诉争的土地分割成了东西两侧。东边土地是两亩左右，据被告了解应当是原告承包的土地。那么水泥路的西侧大约有四亩左右，这个并不是原告所承包的土地。但实际当中被告李X在路东的两亩土地当中的其中一小部分的土地上进行过饭店经营。水泥路的西侧的四亩土地，都是由被告的儿子李X在开饭店实际经营，两被告从未在水泥路西侧的土地上进行过经营。对证据三欣欣山庄饭店企业信用信息真实性无异议，但对证明被告租赁原告土地有异议。该证据恰恰能够证明李X经营的欣欣山庄的所在位置，李X是实际经营者。对居民委员会开具的李X住所经营场所证明真实性及关联性均有异议。该证明证实李X对于财物相关的一些情况，但无法证实原告和被告之间是否存在租赁关系，以及假如存在租赁关系租赁费如何计算、租赁使用面积是多少等等。对证据四证言有异议，被告将向法庭提交证据证实证人和被告有利害关系，与原告也有利害关系，其所作的证言是一定个人倾向。从其证言中可以看出证人对于涉案土地的出租者、承租者

　　不清楚，对干相赁关系的是否形成、租赁的面积、租金的多少等相关具体信息，证人也不清楚，况且证人仅在涉案土地当中与被告合作经营了不到一年的时间。对于08年之后的经营具体的相关信息，证人向法庭说都是听说，是属于间接证据。其次证人对索要租金的过程也非常不明确，原告向被告索要租金时间、地点、索要的钱数、哪一年的租金，证人均不能向法庭清晰的反映出来。所以说我们认为证人证言不应该作为本案的定案依据。

　　两被告为证实果园是李XX让李X无偿使用，不存在租赁关系，原被告之间从未约定租赁土地相关事宜，从未约定过租期、租金等具体事项，牛XX和被告刘XX有矛盾，其证言具有个人倾向性，向本院提交如下证据∶

　　一、2019年10月28日刘XX与李X之母焦XX及 2019年0月24日李X与其母亲焦XX的电话录音(其中0-3∶30，20∶45-21分)。

　　二、牛XX及李X辱骂刘XX视频两段。

　　三、证人刘XX证言及视频录像。证明涉案土地是李XX让李X无偿使用，不存在租赁关系。证言内容为∶"我是本案原告的姐姐，被告李X的姑姑，关于案件中所及的土地，我弟弟李XX多次和我说是给李X的，不存在租赁关系，我保证说的都是实话。"

　　对于两被告提交的上述证据，原告质证称，对证据一的真实性无异议，对关联性有异议，焦XX不是本案当事人，涉案果园

　　是原告一人的，焦XX无权处分，其在交流过程中并未放弃租赁果园的事实，一直向两人强调要租赁费。在李X的录音中其也承认原告向她索要租赁费。对证据二真实性无异议，对关联性有异议，从该证据无法看出牛XX辱骂的两被告，牛XX出庭陈述与刘XX系同学关系，关系还可以，该视频不影响牛XX证言的效力。对证据三有异议，根据法律规定，证人必须出庭作证，证人无正当理由不出庭，证言不采纳。该证言不能作为认定案件事实的根据。

　　对于原告诉讼请求主张的赁费XXX元的计算依据，系原告委托泰安XX对2008年-2017年土地面积为6 亩、2017年-2019年土地面积2亩期间的土地对外承租租赁费进行鉴定，后该事务所于2019年12月6日作出泰信价评字(2019)第T-078号价值评估报告结论书，评估结论如下∶关于对李XX所有的岱道庵果园在上述期间土地面积对外承租租赁费评估合计为XXX元。对于该价值评估报告结论书，两被告质证称，不予认可，不应作为证据使用。该报告书不是鉴定结论，原告单方委托司法鉴定的做法不符合民事诉讼法关于申请鉴定规定。该报告中并未看到原告提供的真实合法的样本，即岱道庵果园2008 年-2017年六亩相关资料及2017年-2019年两亩果园资料的真实性无法确定，也无法确定果园内是否存在建筑物。欣欣山庄已于2019年4月8日被下达通知时立即拆除，而评估机构却在 2019 年12月作出鉴定评估报告，该报告并没有实地考察的照片等相

　　关资料，报告结果缺乏真实性。该报告中缺少鉴定人和鉴定机构的鉴定资质证书，同时缺少鉴定机构负责人签名和鉴定机构盖X。鉴定机构委托鉴定的事项与鉴定结论不一致，委托鉴定的是果园对外租赁费用，而鉴定的是非农业事项。鉴定程序违法，只有结论程序违法。综上，该份鉴定报告鉴定程序违法，结果缺乏客观性，不具有真实性，不能作为定案依据。对于原告主张双方口头约定第一年租金为18000元，而要求两被告按评估的租赁费支付租赁费。原告解释称，因地段不停的在涨价，其与两被告口头变更租赁费的数额。当时说让两被告看着涨，2017 年左右双方协商每亩30000元左右。为公平起见，原告找专业评估机构评估租赁费。两被告对此不予认可，主张双方从未约定过租赁费。

　　本院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条规定∶"承包方可以自主决定依法采取出租(转包)、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案"。《中华人民共和国农村土地承包法》第四十条规定∶"土地经营权流转，当事人双方应当签订书面流转合同。土地经营权流转合同一般包括以下条款∶(一)双方当事人的姓名、住所;(二)流转土地的名称、坐落、面积、质量等级;(三)流转期限和起止日期;(四)流转土地的用途;(五)双方当事人的权利和义务;(六)流转价款及支付方式;(七)土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属;(八)违约责任。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同"。现原告主张其与两被告的租赁合同

　　系双方口头协商，2008年-2017年租赁土地面积为6亩、2017 年-2019年租赁土地面积2亩，第一年约定租赁费为18000元。后因地段上涨，其与两被告口头变更租赁费的数额。两被告对此不予认可，主张 2008年原告夫妻将涉案果园分开让李X和李X无偿经营。原被告之间从未约定租赁土地相关事宜，从未约定过租期、租金等具体事项。原告向本院提交的其与岱道庵村作签订的承包合同书及岱道庵社区居民委员会出具的证明、泰山区公安局岱宗坊派出所询问笔录四份、泰安市泰山景XX企业信用信息、岱道庵社区居民委员会出具的李X住所(经营场所)证明、牛XX的证言不能证实其主张租赁给两被告土地的具体面积、租赁期限、租金数额、双方当事人的权利和义务等，根据《最高人民法院关于适用<< span="">中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款规定∶"当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外"。现原告提供的证据不足以证实其与两被告存在土地租赁合同关系，应承担对其不利的法律后果，故对原告要求解除与其与两被告的租赁合同并要求两被告支付租赁费及利息的诉讼请求，本院不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条、第四十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款之规定，判决如下∶

　　驳回原告李XX的诉讼请求。

　　案件受理费9141元、保全费5000元，共计14141元由原告李XX负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。

　　审判员 张惠

　　二零二零年八月十九日

　　书记员 陈XX