厂房租赁合同纠纷法院驳回对方全部诉讼请求

　　广东省广州市白云区人民法院民事判决书

　　(2020 )粤0111 民初9840 号

　　原告：XXX，男，XXX年XX月XX日出生，汉族，身份证住址XXXXXXXXXXXXX，身份证号码:XXXXXXXXXX。

　　委托代理人：XXX，XXX律师事务所律师。

　　被告：XXX，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，身份证住址XXXXXXXXXX，身份证号码:XXXXXXXXXX。

　　委托代理人：黄栋，北京市XX律师。

　　被告：XXX，住所地XXXXXXXXXXXXX。

　　法定代表人：XXX，总经理。

　　委托代理人：XXX，北京市XX律师。

　　原告XXX与被告XXX、XXX(以下简称XXX公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年4 月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人XXX、被告XXX的委托代理人黄栋、被告XXX公司的委托代理人XXX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告XXX诉称：1998年7月31日，XXX(以下简称XXX)与广州市白云区XXX(以下简称XXX)、广州市XXX(以下简称XXX村委会)签订了一份《XXX镇XXX村第五经济社有偿承包土地合同书》，合同约定XXX村五社将土名“XXX”一幅面积12亩的土地给予XXX投资办厂使用，使用期限从2002年6月1日起至2032年5月30日止共30年。2006年12月1日，原告与XXX签订了一份《租赁厂房合同》，合同约定XXX将承租XXX位于广州市白云区XXXXXA栋厂房出租给原告使用，使用期限从2007年1月1日至2014年12月31日。上述合同签订后，原告已依约将押金及租金交付给XXX至2010年3月。在原告与XXX租赁合同履行期间，案外人XXX向广州市白云区人民法院提起诉讼，称XXX的法定代表人已将原告所租赁的土地及厂房转让给XXX所有，要求原告向XXX支付租金。案件经广州市白云区人民法院和广州市中级人民法院判决，驳回XXX的诉讼请求。2010年3月，原告因一直无法联系XXX的所有人员，XXX及广州市白云区XX来穗人员和出租屋服务管理中心分别要求XXX支付承包费和税费。由于原告承租的厂房尚未到期以及原告也投入生产设备及加建了厂房。为此，原告开始为XXX垫付上述费用至今。2014 年4月，原告与XXX的租赁合同即将到期，但因南山XX公司一直无法联系，原告担心XXX的资产流失，原告唯有承担起管护XXX的财产义务。原告于是委托XXX将南山XX公司财产出租给被告XXX，双方签订一份《厂房租赁合同》。合同签订后，原告与被告XXX均有按合同约定履行。2016年7月1日，广州市白云区人民法院在XXX与XXX合同纠纷一案的执行过程中，向被告XXX公司发出《协助执行通知书》，要求被告XXX公司将承租XXX的租金划到法院。原告才知悉被告XXX将部分厂房和土地转租给被告XXX公司使用。两被告在承租期间，租金缴交至2019年10月后一直拖欠不交。为维护原告和XXX的权益，请求法院判令：一、两被告支付拖欠的租金231000元及滞纳金(以拖欠的租金数额从2019年11月1 日按月息2%计至付清租金之日止，暂计至2020年3月10日的滞纳金为9240元)给原告;二、本案诉讼费用由两被告承担。

　　被告XXX辩称：一、涉案《厂房租赁合同》无效且已经终止。涉案厂房系原告向XXX承租，在原告与XXX的租赁合同即将到期的情况下，原告未经出租人同意，擅自将涉案厂房转租给我方，属无权处分。而且转租期限为15年，明显超原厂房租赁合同剩余的租赁期限，XXX也未对此进行追认, 合同无效。即便《厂房租赁合同》有效，合同也已终止。2019年11月17日，被告XXX公司与原告的授权代表XXX签订了《终止合同协议书》，双方同意终止《厂房租赁合同》。而且，《厂房租赁合同》终止后，被告XXX公司重新与厂房产权人签订新的厂房租赁合同，我方未曾参与，与我方无关，原告要求我方支付拖欠租金无事实和法律依据。二、我方系:被告XXX公司的原股东,于2014年4月25日与原告的授权代表XXX签订《厂房租赁合同》，承租涉案厂房作为被告XXX公司的经营场所。被告XXX公司成立后，涉案厂房一直都由被告XXX公司实际使用，厂房租金等费.州也都是由被告XXX公司交纳。因此，合同的实际履行主体是被告XXX公司而非我方。此外，我方于2016年5月退出被告XXX公司，未参与公司经营，被告XXX公司后续因厂房租赁产生的纠纷与我方无关。因此请求驳回原告的诉讼请求。

　　被告XXX公司辩称：2006年12月1日，原告与XXX签订《租赁厂房合同》，合同明确纹定甲方将XXX村栋厂房出租给乙方使用，租赁期限从2007年1月1日起至2014年12月31日止;租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将厂房的全部或部分出借或转租给第三方。原告与XXX公司的租赁合同租期早于2014年12月30日到期，且在未经出租入同意的情况下，其无权转租涉案物业，更无权收取租金。2014年4月25日，XXX与我司原股东即被告XXX签订《厂房租赁合同》。根据(2012) 穗中法民五终字第XXX号判决书，XXX是涉案物业的实际投资人、使用人二且已办理了涉案物业的宅基地使用证。原告既不是涉案物业的权属人，也没有转租涉案物业的权利,其委托XXX与被告XXX签订的《厂房租赁合同》应:属无效，也没有权利依照 无效的合同来收取租金及滞纳金。二、即便法院认定XXX与被告XXX签订的《厂房租赁合同》有效，在案外人XXX向我司主张权利，我司无法判断物业的真正权属人及租金交纳对象的情况下，请求原告、XXX、XXX等人到场协商解决出租权及租金归属问题。XXX、XXX、XXX也签订《终止合同协议书》, 合同终止，原告无权要求我司继续支付租金及滞纳金。涉案物业 的使用人XXX委托其子XXX联系我司，要求我司暂停向原告交纳租金。2019年11月7日，因涉案物业的权属及租金问题，我司股东XXX、原告、XXX、XXX等人到场协商，原告中途离开。2019年11月17 0 ,XXX、XXX、XXX到场签订《终止合同协议书》。XXX要求我司向其交纳租金，不租搬走也可。我司一直按月支付租金给原告或XXX，出现第三方主张权利是我司始料未及的，但我司依然积极与原告和第三方沟通处理, 但原告拒不出面处理。为维护自己的合法权益，我司只能选择终止厂房租赁合同。原告无权要求我司继续支付租金及滞纳金。

　　经审理查明：1998年7月31日，XXX与XXX、XXX村委会签订《有偿承包使用土地合同》，承包金盘村五社内(土名：XXX)12亩土地作投资办厂使用，使用期限从2002年6 月1日至2032年5月30日止。合同签订后，XXX在土地上建设了厂房，并办理了使用人为金盘村五社的宅基地使用证(后经广州市白云区XXX镇人民政府村镇建设办公室变更使用人为刘X有)。2006年12月1日，XXX与原告签订《租赁厂房合同》, 将上述所建厂房出租给原告使用，期限从2007年1月1日至2014 年12月31 日原告承租厂房后在该场地上经营XXX有限公司。2014年4月25日，原告委托案外人XXX与被告XXX签订《厂房租赁合同》，将涉案厂房出租给被告XXX使用，租金每月42000元，每隔三年租金递增10%,租赁期限15年，从2014年7月1日至2029年6月30日止。被告XXX承租涉案厂房后将厂房交由被告XXX公司使用。2019年11月，原告、XXX、XXX、被告XXX公司的股东XXX到现场就涉案厂房的交租事宜进行协商，后原告中途离开。2019年11月17日，XXX、XXX、XXX签订终止合同协议书，终止原租赁合同。

　　另查，XXX是XXX的法定代表人。举证期间内，原、被告及XXX均未提交证据证实涉案厂房已办理报建审批手续或取得建设工程规划许可证。经本院询问，XXX表示不同意原告收取涉案厂房租金，也不参加本案诉讼。

　　以上事实，有《有偿承包使用土地合同》、《租赁厂房合同》、证明、民事判决书、《厂房租赁合同》、《协议书》、执行裁定书、执行笔录、协助执行通知书、税费单、地租单、委托书、宅基地使用证、见证书、终止合同协议书和当事人陈述等证据证实。

　　本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述规定，涉案厂房未办理报建审批手续，也没有取得建设工程规划许可证，2006年12月1日的《租赁厂房合同》和2014年4月25日的《厂房租赁合同》均属无效。合同无效后，原告对涉案厂房的占有构成无权占有，其对涉案厂房不享有占有、使用、收益的权利，也不能基于有效的租赁合同要求被告XXX、XXX公司支付租金，故本院对原告的诉讼请求不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

　　驳回原告XXX的全部诉讼请求。

　　本案受理费2452元，由原告XXX负担。

　　如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。