赵X与北京某有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　北京市第一中级人民法院

民事判决书

　　(2020)京01民终2212号

　　上诉人(原审原告)：赵XX，男，1945年3月4日出生，汉族，住北京市丰台区。

　　委托诉讼代理人：薛金霞，北京爱申律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)：北京XX公司，住所地北京市大兴区兴XX7层31-6。

　　法定代表人：韩X，经理。

　　委托诉讼代理人：张XX，女，北京XX公司行政人员。

　　被上诉人(原审被告)：北京XX公司，住所地北京市海淀区北三环西XX至19层B座18-19A。

　　法定代表人：付XX，执行董事。

　　委托诉讼代理人：尚X，男，北京XX公司员工。

　　二被上诉人共同委托诉讼代理人：李XX，北京市XX律师。

　　上诉人赵XX因与被上诉人北京XX公司(以下简称XX公司)、北京XX公司(以下简称易XX公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2019)京0109民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

　　赵XX上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方的一审全部诉讼请求。后赵XX在庭审中明确一审判决第三项、第四项内容双方已经自行履行，故不再坚持上诉。事实和理由：1.一审判决认定三方签订的《房屋出租委托合同》系委托关系是错误的。2.XX公司、易XX公司应当按照《房屋出租委托合同》第五条第二项的约定承担赔偿责任。3.一审法院认定火灾发生后合同即自行解除是错误的，且判决主文对于合同解除时间书写错误。4.一审法院认定装修损失成新率为76%错误。5.一审法院认定物品损失为23000元错误。6.一审法院不支持房屋贬值损失错误。7.一审法院以XX公司、易XX公司未实际占有使用房屋为由不支持租金损失是错误的。8.一审法院认定XX公司、易XX公司不存在违约进而未支持违约金是错误的。9.一审法院不支持返还免租期租金是错误的。10.XX公司、易XX公司提出的解除合同时间没有事实及法律依据。11.一审法院适用法律错误。

　　XX公司、易XX公司辩称，我公司虽对一审判决结果不满意，但未提出上诉，不同意赵XX的上诉请求。

　　赵XX向一审法院提出诉讼请求：1.判令XX公司、易XX公司赔偿房屋燃烧损失及房屋内物品损失共计136135元(以鉴定报告为依据);2.判令XX公司、易XX公司赔偿因房屋着火造成的认识上的贬值损失150000元;3.判令XX公司、易XX公司支付2018年12月1日至2019年11月30日期间房屋租金损失44000元;4.判令各方于2017年8月30日签订的《房屋出租委托合同》于2019年10月31日解除;5.判令XX公司、易XX公司支付免租损失4000元;6.判令XX公司、易XX公司支付违约金8000元;7.判令XX公司、易XX公司清理房屋内属于其提供的物品(按照易XX公司2019年3月26日提供的物品清单进行清理);8.判令XX公司、易XX公司返还房屋钥匙。9.本案的诉讼费由XX公司、易XX公司承担。

　　一审法院认定双方无争议的事实如下：

　　(一)关于合同签订情况。2017年8月30日，赵XX(甲方)与XX公司(乙方)、易XX公司(丙方)共同签订《房屋出租委托合同》，约定：赵XX把北京市门头沟区901房屋(以下简称涉案房屋)授权XX公司管理，委托期限自2017年12月1日至2020年11月30日，月租金4000元，其中2017年9月1日至2017年11月30日为免租期，易XX公司向赵XX支付租金方式为季付。赵XX同意XX公司在房屋出租时授权易XX公司与房屋使用人签署与该房屋使用相关的法律文件;XX公司监督易XX公司全面履行合同义务，并承担易XX公司在提供出租服务过程中的担保责任;赵XX允许XX公司授权易XX公司或允许承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。赵XX同意XX公司授权易XX公司委托服务权限为：1.认真完成委托事项，按照房屋用途要求寻找承租人，将处理情况如实汇报;2.为承租人现场看房并与承租人签订房屋租赁合同等法律文件;3.易XX公司代赵XX收取租金等房屋使用费用;4.收取必要的费用、佣金。该合同第七条(四)3约定：美丽屋和易XX公司因保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，赵XX有权单方解除合同。第八条违约责任约定任何一方违约，应按月租金的200%向对方支付违约金。该合同附件物业交接清单包括：双人床2张，双人垫2个，冰箱一台，洗衣机一台，电热水器1台，抽油烟机1台，燃气灶1台，床头柜3个，钥匙1套2把。

　　2018年1月14日，赵XX作为出租方、高X1作为承租方、易XX公司作为经纪方签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租，租赁期限自2018年1月15日至2018年11月30日止。该合同附件(一)物业交接清单包括：双人床1个，双人垫1个，衣柜1个，电脑桌一个，椅子1把，床头柜2个，冰箱一台，洗衣机一台，挂式空调1台，空调遥控器一个，电热水器1台，抽油烟机1台，燃气灶1个。附件(二)为《居住治安安全责任书》，告知承租人消防安全责任，要求其每日主动检查家用电器、电路安全状态，安全使用并爱护房屋的设施，因承租人使用不当或其他过错责任造成承租人自身及他人人身伤害、财产损失和房屋附属设施、设备、家具家电的第三方损失(包括水灾、火灾)，承租人承担全部赔偿责任。下方有承租人高X1签名，落款日期为2018年1月14日。

　　(二)关于火灾的情况。2018年9月7日，北京市门头沟区公安消防支队出具的火灾事故认定书认定：2018年8月8日，涉案房屋发生火灾，东南XX内蓄电池、衣柜、床等不同程度烧损，其余房间部分物品不同程度受热、烟熏;东南XX南侧窗外向上的建筑外墙有过火、烟熏痕迹。火灾导致高X1死亡。对起火原因认定如下：起火部位为东南XX东侧，火灾原因系蓄电池故障所致。

　　(三)关于评估鉴定情况。经赵XX申请，北京市XX对涉案房屋因火灾造成的房屋装修及财产损失价格出具评估报告。评估费用总计为9000元，已由赵XX预交。评估报告总计损失金额为136135元，以重置完全成本为基数，成新率按照92%计算，对装修工程、安装工程和物品损失分别计算数额。其中特别说明：因火灾原因，本次评估未考虑年限成新率和勘查成新率，未能对隐蔽工程进行完整测量，对家具品牌、材质等依据现场勘查及经验判定。评估依据系赵XX自述，房屋装修完成时间为2015年9月，开始使用时间为2017年9月，理论使用年限按照12年计算。纳入本次评估范围的电器类物品，均存在不同程度被熏黑及液体淋、浸现象;限于现场存在电路连接安全程度的不确定性以及受损电器物品内部性能的不确定性，不负责对电器类物品的质量受损进行鉴定。双方均认可涉案房屋系2015年9月装修，2017年9月出租入住。

　　(四)关于发送合同解除通知的情况。《北京市房屋出租委托合同》第七条第(二)项约定：出现任何不可抗力的情形……导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙丙三方不承担任何违约责任。涉案房屋发生火灾后，2019年7月12日，易XX公司向赵XX和XX公司各发了一份催告，催促赵XX尽快将房屋恢复原状，减少损失。赵XX与XX公司于2019年7月14日收到催告通知。2019年7月29日，易XX公司向赵XX和XX公司各发了一份解约函，通知其于2019年8月2日现场办理交接手续，赵XX与XX公司8月1日收到该解约通知。

　　双方对以下事实存在争议：涉案房屋内装修及物品损失的范围和金额。

　　赵XX主张装修及物品损失的范围和金额应当按照评估结果认定。

　　XX公司和易XX公司对涉案房屋内装修及物品损失的范围和金额存在异议，认为：1、除了《房屋出租委托合同》附件交接单中注明的物品外，全部是其自行添置的，损失与赵XX无关;2、评估报告中折算成新率是以实际出租时间作为起算点，我方认为应该装修完成即应开始计算成新率，成新率应为75%，而不是92%，且评估报告中无论装修还是适用时间都是依据赵XX自述，并无明确证据。3、评估报告中理论使用年限按12年计算没有依据，我方认为通常应该按照10年计算。4、对于评估报告中部分物品因没有任何损坏，如暖气、厨房、灯具等，不应重置成新;部分物品重置成新价格过高，如房屋的大门和门套，应该按照相应品牌咨询市场价格;部分物品非赵XX购置所有，不属于应赔偿的范畴;部分物品价格没有计算折旧;隐蔽工程仅依据经验判断，没有实际测量。

　　赵XX主张因为物业交接清单是格式化的，评估报告中有些物品没有写在物业交接清单中，但是其委托出租时窗帘、转角沙发、微波炉、餐桌和椅子等物品就存在。为证实上述事实，其申请证人魏X出庭作证。证人当X陈述，其和赵XX系邻居，装修时一起买的窗帘，装修完毕有四个年头了，赵XX家里有转角沙发和长方形的饭桌。同时提交证人尹X书面证言一份。

　　经XX公司申请，鉴定人郭X1和安X1出庭接受质询。鉴定人当X表示：关于房屋装修的理论适用年限没有明确法律和行业依据，是凭借行业经验做出的判断。现场评估系依据当事人自述，最终需以法庭确认为准。隐蔽工程系经过现场实测后凭经验做出的判断。所有物品的估价首先要考虑恢复其原始功能，所以重置成新价格包括购买及安装价格。

　　经法院审查，对双方争议的事实认定如下：

　　1、涉案房屋内的物品损失。物业交接清单中列明的物品均为赵XX提供，包括双人床2张，双人垫2个，冰箱一台，洗衣机一台，电热水器1台，抽油烟机1台，燃气灶1台，床头柜3个。证人魏X出庭作证的证言与尹X提交的书面证人证言可以相互印证，窗帘、转角沙发、微波炉、餐桌和椅子在涉案房屋交付给XX公司和易XX公司之前就已经存在，法院认定上述物品为赵XX所有。因合同约定赵XX允许XX公司授权易XX公司或允许承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物，故在赵XX未能充分举证证明的情况下，涉案房屋内其他物品不能认定为赵XX所有。关于XX公司和易XX公司认为部分物品重置成新价格过高且部分物品价格没有计算折旧的主张，法院认为物品经过实际使用后应该考虑一定的折旧，对此酌情认定物品损失为23000元。

　　2、涉案房屋装修损失的范围。XX公司和易XX公司主张评估报告中部分物品因没有任何损坏，如暖气、厨房、灯具等，不应重置成新。考虑到火灾后，涉案房屋内物品不同程度受热、烟熏或受到消防喷淋的化学物质污染，且隐蔽工程和家用电器内部是否受损无法判断，因重置成新即是将装修或物品恢复至火灾前的初始状态，故对XX公司和易XX公司的抗辩意见，法院不予采信，涉案房屋内属于赵XX的物品均应列入损失范围。关于成新率的起算点，赵XX主张以实际入住时间为起算点，不合常理，法院对此不予采信，应以装修完成之日起开始计算。XX公司和易XX公司不认可评估报告中理论使用年限按12年计算，主张应该按照10年计算，但未向法院提供依据，故法院认定以评估机构做出的行业标准12年为准。在双方均认可成新率计算方式【年限成新率=理论使用年限-已使用年限/理论使用年限】的基础上，法院认定成新率为76%(理论使用年限12年，已使用年限35个月)。关于XX公司和易XX公司提出的隐蔽工程仅依据经验判断的问题，鉴于鉴定人员的经验判断系以经过现场实际测量为基础，故在XX公司和易XX公司无其他反证的情况下，法院对评估报告中该部分内容予以采信。参考评估报告内容，结合本案实际和日常生活经验，酌情认定装修部分损失为88000元。

　　一审法院认为，双方争议的焦点为：1、各方之间签订合同的性质是委托合同还是租赁合同;2、该合同的解除及后果。法院将逐一论述。

　　(一)关于合同性质。赵XX主张因各方约定的月租金是固定的，合同中并没有委托事项及相关委托费用的约定，故其和XX公司、易XX公司签订的合同事实上是房屋租赁合同。XX公司认为，其与赵XX之间是委托代理关系，与易鸿XX之间是转委托关系，不是房屋租赁关系。法院认为，委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，而委托人按约定支付报酬的协议。从赵XX与XX公司签订的合同来看，赵XX明确授权给XX公司，并同意XX公司在房屋出租时授权易XX公司与房屋使用人签署与该房屋使用相关的法律文件，同时详细约定了XX公司授权易XX公司委托服务权限的范围。据此授权，易XX公司于2018年1月14日，以赵XX的名义将涉案房屋出租给高X1。虽然赵XX称其对上述行为不知晓，但易XX公司并未以自己或XX公司的名义实施出租行为，亦未超出赵XX的授权范围。故赵XX与XX公司之间是委托关系，XX公司与易XX公司系转委托关系，对赵XX主张各方系房屋租赁合同关系的意见，法院不予采信。在委托合同中，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选人及其对第三人的指示承担责任。本案中，作为受托人的XX公司将涉案房屋转委托给有资质的易XX公司管理，系经赵XX书面授权，故XX公司在转委托过程中无过错，赵XX要求其承担赔偿责任，无事实和法律依据，法院不予支持。《房屋出租委托合同》明确约定：易XX公司有权收取必要的费用、佣金，故其系有偿接受委托。尽管其在将涉案房屋出租给高X1时，已经书面告知消防安全责任，履行了一定的管理义务，但在房屋出租后，疏于日常监督管理，没有尽到应尽的管理责任，在处理委托事务时具有一定过错。虽然导致赵XX各项损失的直接原因系第三人侵权所致，但如果易XX公司在受托范围内对承租人加强日常管理，亦会大大降低损害后果发生的风险。故第三人侵权行为和易XX公司疏于管理的行为间接结合，导致本案损害事实发生。其中，实际侵权人应承担主要责任，易XX公司应承担次要责任。经释X，赵XX表示不在本案中向实际侵权人主张权利，法院对此不持异议。其要求易XX公司因不恰当履行合同义务承担赔偿责任的诉讼请求，在易XX公司过错范围内关于物品和房屋装修损失的合理部分，法院将依据认定的事实，酌情予以支持。关于因涉案房屋着火造成的认识上的贬值损失部分，因该损失只是可能导致房屋交易价格受影响的主观性因素之一，并非实际已经发生的损失。此外，本案赵XX主张的各项损失系以合同而非侵权责任为基础，且易XX公司对火灾的发生不具有主观过错，其行为与房屋贬值损失之间不存在侵权法要件中的必然因果关系。故对赵XX要求易XX公司赔偿涉案房屋因着火造成的认识上的贬值损失，法院不予支持。

　　(二)关于合同的解除及后果。赵XX主张《房屋出租委托合同》于2019年10月31日解除;XX公司和易XX公司同意合同解除，但认为解除时间应为2019年8月1日赵XX与XX公司收到解约通知当日。根据《房屋出租委托合同》第七条第(二)项约定：出现任何不可抗力的情形……导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙丙三方不承担任何违约责任。涉案房屋发生火灾后，合同已经处于事实上无法履行的状态，且导致火灾发生的直接原因不可归责于各方，该条款虽然未明确约定火灾等事由，但从最大限度减少经济损失的角度来讲，对不可归责于双方的导致合同无法继续履行的事由应属订立该条款时双方应有之意。故在火灾发生后合同即应该自行解除，XX公司和易XX公司同意合同解除的时间为2019年8月1日，符合双方合同约定，法院不持异议。对赵XX主张2019年10月31日的合同解除时间，法院不予支持。因该《房屋出租委托合同》的解除并非XX公司和易XX公司违约行为导致，故赵XX主张要求XX公司和易XX公司支付违约金8000元的诉讼请求，法院不予支持。因火灾发生而解除后，XX公司和易XX公司并未事实上继续占有和使用涉案房屋，故赵XX主张XX公司和易XX公司支付2018年12月1日至2019年11月30日期间房屋租金损失44000元，无事实和法律依据，法院不予支持。赵XX主张的免租期损失，没有合同依据及法律依据，法院亦不予支持。合同解除后，XX公司和易XX公司负有清理涉案房屋内物品以及返还房屋钥匙的义务，故对赵XX主张XX公司和易XX公司清理涉案房屋内属于XX公司和易XX公司提供的物品(按照易XX公司提供的物品清单进行清理，包括双人床1张，双人垫1个，衣柜一个，冰箱1台，洗衣机1台，挂式空调1台，空调遥控器1个，电脑桌1张，电热水器1个，椅子1把，床头柜2个，抽油烟机1台，燃气灶1个)以及返还房屋钥匙，上述诉讼请求于法有据，本院予以支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第四百条、第四百零六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赵XX与北京XX公司、北京XX公司于2017年8月30日签订的《房屋出租委托合同》于2019年8月1日解除;二、北京XX公司于本判决生效后七日内向赵XX支付物品及装修损失共计33000元;三、北京XX公司、北京XX公司于本判决生效之日起七日内清理位于北京市门头沟区901房屋内相关物品(以北京易鸿XX地产经纪有限公司2019年3月26日提供的物品清单为准，具体明细附后);四、北京XX公司、北京XX公司于本判决生效之日起七日内向赵XX返还北京市门头沟区901房屋钥匙;五、驳回赵XX其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　二审中，当事人均未提交新证据。另查，《房屋出租委托合同》第五条第(二)项规定：出租委托期内房屋及附属设施因人为所导致的损坏均由丙方负责并承担全部费用。XX公司、易XX公司在二审中提出其与赵XX于2020年1月2日就涉案房屋进行了交接并签订了书面交接单，赵XX认可涉案房屋内物品已经清空、钥匙已经返还，本院予以确认。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

　　本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，各方均应按照合同约定履行各自义务。赵XX与XX公司、易XX公司签订的《房屋出租委托合同》系各方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于该合同的性质问题，双方理解不一。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，而委托人按约定支付报酬的协议。赵XX明确授权给XX公司，并同意XX公司在房屋出租时授权易XX公司与房屋使用人签署与该房屋使用相关的法律文件，同时详细约定了XX公司授权易XX公司委托服务权限的范围。据此授权，易XX公司于2018年1月14日，以赵XX的名义将涉案房屋出租给高X1。赵XX虽称其对与高X1之间的合同关系不知情，但上述缔约行为并未超出赵XX的授权范围，故赵XX与XX公司之间是委托关系，XX公司与易XX公司系转委托关系，一审法院对于各方之间的法律关系定性是正确的，本院予以确认。

　　由于在《房屋出租委托合同》履行过程中，发生了火灾的事实，客观上导致了合同无法继续履行的后果，双方的合同目的均已无法实现。在此情形下，合同的缔约方均可依据法律规定行使解除权。本案中，易XX公司的解除合同通知于2019年8月1日送达赵XX与XX公司，故一审法院认定该时间为合同解除时间正确，本院予以确认。

　　关于赵XX主张的各项损失问题，本院将逐一进行分析：第一，关于装修及物品损失问题。赵XX作为委托合同的委托人以及租赁合同的出租人，其有权依据相关合同约定选择主张权利的对象。现赵XX依据《房屋出租委托合同》主张权利，则应当根据该合同的相关内容确定各方的权利义务。《房屋出租委托合同》中约定了出租委托期内房屋及附属设施因人为所导致的损坏均由丙方负责并承担全部费用。该条款中“因人为所导致的损坏”是相较于自然损耗、老化而言的，本案中发生火灾导致的损坏显然属于人为原因导致的损坏，至于该损坏的主体是否局限于合同当事人，各方存在不同的解释。对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。易XX公司作为专业的房产经纪公司，《房屋出租委托合同》系其拟定提供，在发生合同条款理解争议的情况下，作出对其不利的解释符合法律规定，也有利于规范房产经纪行为。故赵XX有权依据合同条款向易XX公司主张装修及物品损失。一审法院认为应由实际侵权人承担主要责任，易XX公司承担次要责任系将合同责任与侵权责任混同，本院予以纠正。赵XX上诉主张一审法院认定的装修损失成新率、物品损失数额过低的问题均不能成立，本院不予支持。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选人及其对第三人的指示承担责任。本案中，作为受托人的XX公司将涉案房屋转委托给有资质的易XX公司管理，系经赵XX书面授权，故XX公司在转委托过程中无过错，赵XX要求其承担赔偿责任，无事实和法律依据。易XX公司承担赔偿责任后，可另行向实际侵权人主张权利。第二，关于涉案房屋因着火造成的认识上的贬值损失的问题，因该损失并未实际发生，赵XX的主张缺乏事实依据，一审法院不予支持正确，本院予以确认。第三，关于赵XX主张的违约金问题，因《房屋出租委托合同》的解除并非XX公司和易XX公司违约行为导致，故赵XX无权主张XX公司和易XX公司支付违约金。第四，关于赵XX主张的租金损失、免租期损失问题，XX公司和易XX公司并非涉案房屋的承租人，故赵XX无权向XX公司和易XX公司主张租金损失，赵XX主张的免租期损失亦缺乏合同依据，本院均不予支持。关于涉案房屋内物品清理、钥匙返还的问题，赵XX在二审庭审中认可双方在一审判决作出后自行办理了交接手续，涉案房屋内物品已经清理、钥匙已经返还，涉案房屋现已由其控制，故一审判决第三项、第四项内容已无可执行内容，本院予以撤销。

　　综上所述，赵XX上诉请求中的合理部分本院予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、维持北京市门头沟区人民法院(2019)京0109民初327号民事判决第一项;

　　二、撤销北京市门头沟区人民法院(2019)京0109民初327号民事判决第三项、第四项、第五项;

　　三、变更北京市门头沟区人民法院(2019)京0109民初327号民事判决第二项为：北京XX公司于本判决生效后七日内向赵XX支付物品及装修损失共计111000元;

　　四、驳回赵XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费3216元，由赵XX负担2173元(已交纳);由北京XX公司负担1043元(本判决生效后七日内交纳)。

　　评估鉴定费用9000元，由北京XX公司负担(本判决生效后七日内给付给赵XX)。

　　二审案件受理费6432元，由赵XX负担4346元(已交纳);由北京XX公司负担2086元(本判决生效后七日内交纳)。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长　朱文君

　　审 判 员　刘秋燕

　　审 判 员　刘　磊

　　二〇二〇年五月二十六日

　　法官助理　田XX

　　书 记 员　杜XX