福建省厦门市中级人民法院 民事判决书

　　福建省厦门市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2020)闽02民终542号

　　上诉人(原审被告)：福建XX公司，住所地福建省长泰县马洋XX。

　　法定代表人：刘X，该公司董事长兼总经理。

　　上诉人(原审被告)：长泰XX公司，住所地福建省长泰县马洋XX山重村。

　　法定代表人：刘X，该公司董事长兼总经理。

　　上列上诉人共同委托诉讼代理人：罗X，福建XX律师。

　　被上诉人(原审原告)：XX公司，住所地厦门市思明区湖滨东路北XX内。

　　法定代表人：曾X，该公司董事长。

　　委托诉讼代理人：刘X，该公司职员。

　　委托诉讼代理人：王伟栋，福建群翔律师事务所律师。

　　上诉人福建XX公司(以下简称XX公司)、长泰XX公司(以下简称XX公司)因与被XX公司、XX公司XX公司(以下简称XX公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院(2019)闽0203民终11616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　XX公司、XX公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判XX公司、XX公司与XX公司于2018年3月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除。2.依法撤销一审判决第三项、第七项，改判驳回XX公司关于占用费及物业费的诉讼请求。事实和理由：一、XX公司、XXX已于2019年2月28日向XX公司明确告知不再继续履行合同，且自此未再使用案涉租赁房屋，案涉合同应于2019年2月28日解除。XX公司、XX公司与XX公司签订案涉房屋租赁合同后，应业务调整，于2018年8月24 日即向XX公司发函告知计划停止案涉房屋租赁，其后XX公司回函告知不同意解除合同。时至2019年2月28日，XX公司、XX公司再次发函，明确告知于该日正式退租，并向XX公司表示其放置于租赁场所内的物品因被阻挠，无法搬离，并非有意占用场地，至此XX公司、XX公司即未再使用租赁场地。根据合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：•••••.(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;.....”该条规定的解除权行使的主体为“当 事人”，并未限定为“表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的相对方。同时合同法第九十六条亦规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。” XX公司、XX公司于2019年2月28日通知XX公司合同解除后，XX公司非但未提出书面异议或要求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，反而是对租赁场所进行加锁并于2019年4月8日通过律师要求解除合同，上述行为亦表明同意合同解除。而事实上案涉合同自XX公司、XX公司明确而表示退租时即已无继续履行的可能，XX公司、XX公司因此应承担的是合同约定及法律规定的违约责任。如按一审判决的逻辑，若XX公司未阻止XX公司、XX公司搬离物品，XX公司、XX公司腾空房屋，但因XX公司、XX公司无权解除，只要XX公司不同意解除合同，则合同仍应继续履行至合同期届满即2019年10月15日，即使XX公司、XX公司在这长达8个月的期间内已交还案涉场地，但仍应支付该期间的租金，该逻辑明显有悖于法律原则。二、XX公司、XX公司未腾空房屋系因XX公司原因导致，且XX公司、XX公司已将该情况告知XX公司，XX公司、XX公司不应承担场地占用费。如上所述，XX公司、XX公司已于2019年2月28日撤场，并将现场物品因XX公司阻挠未搬的情况，书面告知了XX公司。在XX公司、XX公司明确退租且已有意识的告知未腾空原因的情况下，XX公司、XX公司无任何理由，继续占用案涉场地。实际上XX公司、XX公司于XX公司起诉后的2019年7月3日再次进行腾空,仍被XX公司阻止。时至2019 年7月31日，经双方开庭后沟通，案涉房屋才腾空完毕。同时根据现场腾空情况，因案涉场地内除拜访的大件家具外，更有LED屏幕等大型设备设施的拆除搬运，该行为无XX公司配合XX公司、XX公司无法进行拆卸搬运。三、XX公司未提供相应证据证明已实际垫付了物业费，其与XX公司签订的《债权转让协议》未经XX公司盖章确认，不应作为认定本案事实的依据。XX公司、XX公司与第三方物业服务合同纠纷属另一法律关系，一审法院依据XX公司的付款认定该部分物业费需由XX公司、XX公司承担，实际剥夺了XX公司、XX公司就与第三方物业合同纠纷法律关系的相应抗辩权。

　　XX公司辩称，一、一审判决案涉合同于2019年4月29日解除，认定事实和适用法律正确。(一)合同法第九十四条是关于符合法定解除权的规定，本案中XX公司、XX公司不享有法定解除权。首先，合同法第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。按照上述立法本意，合同订立各方应严格遵守合同约定，除非有法定解除的事由或者合同约定的解除的事由，否则不得擅自解除。故在本案不存在法定解除事由的情况下，XX公司、XX公司无权要求解除合同，仅XX公司有权行使合同解除权解除合同。其次，合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该条款已明确规定：违约方违约的，守约方有权要求违约方继续履行。可见，如果认为合同法第九十四条第二项中的当事人包含违约当事人，即违约方有权要求解除合同，则法律规定前后矛盾，故该合同法第二项的当事人不包含违约当事人，即违约方不享有合同解除权。最后，根据最高人民法院作出的民事判决也清楚表明，最高人民法院的意见是合同法第九十四条条款应作限缩性解释，应将其理解为当事人一方违约时守约方享有合同解除权，而违约方不享有合同解除权。(二)关于案涉合同何时解除问题。首先，XX公司、XX公司称XX公司收到合同解除通知后未提出书面异议或要求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，表明同意解除合同，没有依据。根据最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条理解与适用的请示的答复，清楚表明，当事人根据合同法第九十六条规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，XX公司、XX公司发出的解除通知不具备法定解除的条件，不产生效力，自然无须向法院起诉确认解除效力。其次，XX公司、XX公司所称只要XX公司不同意解除合同，则合同继续履行至合同期满，有悖于法律原则的意见。XX公司认为，在确认XX公司、XX公司拒不履行合同后，XX公司业已及时通知乐统公

　　司、XX公司解除合同。在合同履行过程中已秉承善意，避免XX公司、XX公司损失的扩大，至少在本案中不存在有悖于法律原则的情形。最后，根据前述，只有XX公司享有案涉合同的解除权，故XX公司、XX公司认为合同2019年2月28日解除的上诉请求缺乏法律依据。因XX公司、XX公司逾期支付租金，XX公司有权根据合同约定行使解除权，XX公司、XX公司于2019年4月9日收到XX公司发出解除通知,故案涉合同于2019年4 月9日解除，一审判决是正确的。二、一审判决XX公司、XX公司支付场地占用费，认定事实和适用法律正确。XX公司、XX公司在2019年4月9 日收到解除通知后，本应尽快搬离腾空案涉房屋却迟迟不履行义务。甚至其明知XX公司在其不愿承租后已经在与XX公司洽谈房屋租赁事宜却仍拒不配合，恶意拖延。因XX公司、XX公司未腾空，致使XX公司不愿与XX公司订立租赁合同。在一审审理过程中，一审承办法官亦多次催促XX公司、XX公司尽快搬离，但其直至2019年7月31日才搬离，导致XX公司承受极大损失。可见，XX公司根本没有任何理由阻拦XX公司、XX公司搬离，相反XX公司、XX公司尽早搬离才是符合XX公司的利益。至于XX公司、XX公司称XX公司阻拦其搬离，但XX公司与XX公司是两家独立公司，是否阻拦XX公司不知情，不能归责于XX公司，与XX公司无关。三、一审判决XX公司、XX公司支付物业费，认定事实和适用法律正确。首先，案涉《债权转让协议》合法有效，且经XX公司盖章确认。物业费系在租赁合同履行过程中产生的费用，因XX公司、XX公司迟延支付物业费，导致物业公司向出租人即XX公司催讨，XX公司只能无奈垫付物业费，并已在一审中提供相应转账记录及发票，故XX公司有权在本案中向XX公司、XX公司主张。其次，XX公司、XX公司在一审中也对XX公司主张的物业费金额予以认可，如今又称一审判决剥夺其相应抗辩权缺乏依据。四、因XX公司在一审中遗漏向XX公司、XX公司主张部分水电费用，XX公司保留之后向XX公司、XX公司追偿的权利。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回XX公司、XX公司的上诉请求。

　　XX公司向一审法院起诉请求：1.确认XX公司与XX公司、XX公司于2017年4月15日签订的《房屋租赁合同》以及2018年2月8日签订的《合同补充协议》于2019年4月9日解除;2.XX公司、XX公司向XX公司支 付合同解除违约金98910元;3.XX公司、XX公司将厦门市思明区湖滨东 路307号宏泰文创园宏泰文创北XX106402单元房屋腾空后移交给XX公司;

　　4.乐统公?、XX公司各按照50%的比例向XX公司支付房屋占有使用费558841. 5元(按日租金标准的1.5倍即4945.5元/日，自2019年4月9日起计至2019年7月31日止);5.XX公司、XX公司赔偿因《房屋租赁合同》 及《合同补充协议》解除给XX公司造成的租金损失296730元6.XX公司、XX公司各按50%的比例向XX公司支付2018年9月16日至2019年4月9 日期间所拖欠的租金672588元及逾期支付该期间租金的违约金(2018年9 月16日至2018年12月15日租金296730元自2018年9月16日起，2018 年12月16日至2019年3月15日租金296730元自2018年12月16日起，2019年3月16日至2019年4月9日租金79128元自2019年3月16日起，均按照日万分之五的标准计至实际付款之日止);7.XX公司向XX公司支付逾期支付2017年4月至2018年9月期间租金的违约金35409. 8元(2017年4月16日至2017年9月15日租金98910元逾期支付62天，2017年9月16 日至2017年12月15日租金98910元逾期支付111天,2017年12月16日至2018年3月15日租金98910元逾期支付181天，2018年3月16日至2018 年6月15日租金98910元逾期支付91天，2018年6月16日至2018年9月15日租金98910元逾期支付90天，2017年12月16日至2018年3月15日租金49455元逾期支付181天，2018年3月16日至2018年6月15日租金49455元逾期支付91天，2018年6月16日至2018年9月15日租金49455 元逾期支付90天，均按照每日万分之五标准计算);XX公司向XX公司支付逾期支付2017年4月至2018年9月期间租金的违约金33481. 04元(2017 年4月16日至2017年9月15日租金98910元逾期支付62天，2017年9月16日至2017年12月15日租金98910元逾期支付111天，2017年12月16 日至2018年3月15日租金98910元逾期支付168天，2018年3月16日至2018年6月15日租金98910元逾期支付78天，2018年6月16日至2018年9月15日租金98910元逾期支付90天,2017年12月16日至2018年3月15 日租金49455元逾期支付168天,2018年3月16日至2018年6月15日租金49455元逾期支付78天，2018年6月16日至2018年9月15日租金49455 元逾期支付90天，均按照每日万分之五标准计算);8.XX公司、XX公司 赔偿因违约给XX公司造成的律师费损失39618.45元9.XX公司、XXX按照50%的比例向XX公司支付截至2019年7月31日的水电费16562. 95 元、物业费70117.8元;10.本案诉讼费、保全费由XX公司、XX公司承担。

　　一审法院认定事实：2017年4月15日，XX公司(甲方、出租人)与XX公司(乙方、承租人)、XX公司(丙方、承租人)签订了一份《房屋租赁

　　合同》，约定如下：甲方将厦门市思明区湖滨东路307号宏泰文创园宏泰文创北XX106单元房屋出租给乙方、丙方作办公之用;租赁期欺自2017年4月16 日起至2019年10月15日止;每月租金65940元，租金每三个月为一期支付, 乙方、丙方各承担一半的租金，每个租期开始前7日内支付下一期租金，租赁合同签订之日起7日内支付第一期租金;乙方、丙方同意在本合同签订之日起七日内向甲方支付保证金65940元，乙方、丙方各承担50%;假如乙方、丙方在租赁期限届满后，未经甲方书面同意继续占用租赁场所，其占用不能视为合同的自动延续，在占用期间乙方、丙方需支付相当于月租金150%的使用费给甲方;乙方、丙方应自本合同起租日起按季度向甲方委托的XX景(厦门XX公司(以下简称XX景公司)支付物业管理费，乙方、丙方各承担50%,当前物业管理费为11元/平方米/月(含公共维修基金)，实际缴 纳的物业管理费以物业公司收取的金额为准;乙方、丙方任何一方逾期支付 租金连续满15日及以上，甲方有权采取包括但不限于停电等措施或选择解除本合同，并要求乙方、丙方赔偿甲方遭受的一切损失，同时不退还保证金;本合同履行期间，若甲、乙、丙三方其中一方擅自解除合同或导致合同无法继续履行的，则构成违约，违约方应向守约方支付违约金65940元;若乙方、丙方逾期支付租金，逾期支付租金一方每逾期一日应向甲方按未支付租金的万分之五支付违约金;因违约方违约，守约方为实现债权而支出或必将支出的所有费用(包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等)均由违约方承担;房屋租赁期间，与所租房屋有关的物业管理费、水电费等各项费用由乙方、丙方自行承担。

　　2018年2月8日，XX集团(甲方)与XX公司、XX公司(乙方)签订一份《合同补充协议》，约定在2017年4月15日签订的《房屋租赁合同》基础上，增加承租厦门市思明区湖滨东路307号宏泰文创园宏泰文创北XX102 单元房屋，租赁结束期限与原合同一致，开始时间为2017年12月16日，增加承租面积后，乙方需另行向甲方缴交履约保证金32970元新承租房屋每月租金32970元，乙方每三个月支付一次，租金由乙方两家公司各承担一半;乙方需于2018年1月31日之前缴清2017年12月16日至2018年3月31日期间的租金346185元，自2018年4月1日起，若甲乙双方未对原合同或本协议另行协商，则乙方仍需按照原合同和本协议的约定支付房屋租金给甲方;本协议未尽事宜，甲乙双方需遵照原合同执行。

　　上述《房屋租赁合同》及《合同补充协议》签订后，XX公司将租赁房屋交付给XX公司、XX公司使用，XX公司、XX公司向XX公司支付租孟蠢如月15 0°租赁期间，XX公司多次向XX公司、XX公司发 ,E饗芝夕24日，XX公司、XX公司及漳州XX公司:处间在XX公司)等五家公司向XX公司发送《泰禾所停租告知函》，通知予兰豕公司计划停止XXX103-1单元、103单元及106单元的泰禾展厅全厅租赁，停租时间为2018年9月10日。2018年9月3 日，XX公司就前述告知函向XX公司发出《回复函》，要求双方严格按照租 ?合同约定执行，任何一方不得擅自单方解除租赁合同或者导致合同无法履 行。2019年2月28日，XX公司、XX公司及XX公司等五家公司再次向XX公司发送《告知函》，通知其五家公司决定于2019年2月28日正式退租XXX103单元场地，场地租期及租赁费用也截止至2019年2月28日，因XX公司物业现场阻挠，其五家公司原放置于原租赁场地中的办公家具及其他物品无法正常搬离，此情况不属于其五家公司违约有意继续占用场地。XX公司称其并未阻挠XX公司、XX公司搬离，且XX公司、XX公司作为违约方无权单方解除合同。

　　2019年4月8日，XX公司委托福建XX向XX公司、XX公司发送《律师函》，通知XX公司、XX公司因其逾期支付租金连续满15日以上，双方签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议》于本律师函送达XX公司、XX公司之日解除。该函件于2019年4月9日送达XX公司、XX公司。

　　2019年7月31日，XX公司、XX公司搬离租赁房屋。

　　另查明，2019年8月，XX公司(以下简称XX公司)向XX公司、XX公司发送〈〈债权受让通知书》，内容如下：XX景公司已将XX公司、XX公司拖欠的截至2019年7月31日的物业管理费(含公共维修基金)70117. 8元转让给XX公司。2019年8月26日，XX公司向XX公司转账支付了118428.1元，XX公司主张其中70117. 8元系本案中XX公司、XX公司所欠的物业管理费。

　　还查明，XX公司因本案及(2。19)闽0203民初11615、11953号两案共计支付律师费78000元根据三案诉求金额，本案对应律师费39618. 45元一审法院d为，XX公司与XX公司、XX公司签订的《房屋租赁合弓》及《合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内芹不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应依约履行。

　　XX公司、XX公司均拖欠租金超过15日，XX公司于2019年4月8 日发函解除《房屋租赁合同》及《合同补充协议》，符合合同约定，XX公司、XX公司于次日收到解除通知，前述合同于2019年4月9日解除。XX公司、XX公司作为违约方，无权单方解除合同，且XX公司、XX公司所举证据也无法证明系因XX公司原因导致其未能于2019年2月28日搬离，且赁房屋, 因此对XX公司、XX公司主张合同于2019年2月28日解除之抗辩意见，法院不予采纳。

　　《房屋租赁合同》约定，若其中一方擅自解除合同或导致合同无法继续履行的，则构成违约，违约方应向守约方支付违约金6594。元。《合同补充协议》未就违约金进行约定。XX公司诉请XX公司、XX公司支付合同解除违约金98910元，XX公司、XX公司仅同意支付65940元，依照双方合同约定，法院对XX公司的该项诉求在65940元的范围内予以支持，超出部分, 法院不予支持。

　　鉴于XX公司、XX公司已于2019年7月31日搬离租赁房屋，XX公司诉请XX公司、XX公司腾空移交租赁房屋，法院不再支持。

　　XX公司诉请XX公司、XX公司各按照50%的比例支付自2019年4月10日起至2019年7月31日止的房屋占有使用费，符合法律规定，但鉴于XX公司、XX公司已赔偿解约违约金，XX公司也未及时通知XX公司、XX公司办理房屋交接以减少损失，法院酌定房屋占用费按原租金标准98910 元/月计算为365967元，XX公司、XX公司各承担182983. 5元。

　　XX公司诉请XX公司、XX公司赔偿因《房屋租赁合同》及《合同补充协议》解除给XX公司造成的租金损失296730元，依据不足，法院不予支持。

　　XX公司诉请XX公司、XX公司各按50%的比例向XX公司支付2018 年9月16日至2019年4月9日期间所拖欠的租金672588元，XX公司、XX公司对XX公司主张的拖欠租金的计算标准和起算时间无异议，法院予以支持，XX公司、XX公司应分别向XX公司支付租金336294元。

　　XX公司诉请XX公司、XX公司支付逾期支付租金的违约金，符合双方约定，XX公司、XX公司认为其已经支付解约违约金，XX公司不得重复主张逾期付款违约金的抗辩意见不能成立，该两项违约金属不同性质，租赁合同中均有约定，XX公司、XX公司对XX公司主张的逾期付款天数无异议，法院对XX公司的该部分诉讼请求，予以支持。XX公司、XX公司抗辩违约金计算标准过高，不能成立，法院不予采纳。

　　XX公司诉请XX公司、XX公司赔偿因违约给XX公司造成的律师费

　　损失39618.45元，符合双方约定，XX公司、XX公司亦同意承担，法院予以支持。

　　关于物业费，XX公司、XX公司同意支付物业费至2019年2月28日，XX公司、XX公司实际于2019年7月31日搬离，XX公司、XX公司并未举证证明已经支付物业费，且XX公司已经实际垫付物业费，XX公司诉请乐统公戸、XX公司按照50%的比例支付截至2019年7月31日的物业费70117.8元，法院予以支持，即XX公司、XX公司各承担35058. 9元。关于水电费，XX公司诉请XX公司、XX公司按照50%的比例支付截至2019年7月31日的水电费16562. 95元，但未提供有效票据证明水电费的金额，法院不予支持。

　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告XX公司与被告福建XX公司、长泰XX公司于2017年4月15日签订的《房屋租赁合同》及2018年2月8日签订的《合同补充协议》于2019年4月9日解除;二、被告福建XX公司、长泰XX公司于判决生效之日起十日内支付原告XX公司合同解除违约金65940元;三、被告福建XX公司于判决生效之日起十日内向原告XX公司支付房屋占有使用费182983. 5元四、被告长泰XX公司于判决生效之日起十日内向原告XX公司支付房屋占有使用费182983.5元;五、被告福建XX公司于判决生效之日起十日内向原告XX公司支付2018年9月16日至2019年4月9日尚欠的租金336294元及逾期违约金(分别以148365元为基数自2018年9月16日起，以148365元为基数自2018年12月16日起，以39564元为基数自2019年3月16日起，均按照日万分之五的标准计至实际付款之日止);六、被告长泰XX公司于判决生效之日起十日内向原告XX公司支付2018年9月16日至2019年4月9日尚欠的租金336294元及逾期违约金(分别以148365元为基数自2018年9月16日起,以148365元为基数自2018年12月16日起，以39564元为基数自2019年3月16日起，均按照日万分之五的标准计至实际付款之日止);七、被告福建XX公司于判决生效之日起十日内向原告XX公司支付逾期支付2°17年4月16日至2018年9月15日期间租金的违约金35409. 8元八、被告长泰XX公司于判决

　　生效之日起十日内向原告XX公司支付竿期支付2017、予4 月16日至2018年9月15日期间租金的违约金33481.04元;九：専告福建XX公司、长泰XX公司于聲生效之日枣十日内赔偿XX公司律师费损失39618. 45元;十、被告福建XX公司于判决生效之日起十日内向原告XX公司支付物业费35058.9元;十一、被告长泰XX公司于判决生效之日起十日内向原告XX公司支付物业费35058. 9 元十二、驳回原告XX公司的其他诉讼请求。

　　二审中，XX公司提交一份债权转让协议，用于证明债权转让协议经XX公司盖公章确认，该证据在一审中已提交给法院，因为XX公司、XX公司是在2019年7月31日搬离，物业费也要计算至2019年7月31日。XX公司是香港注册公司，当时在时间上来不及出具盖公章的转让协议，提供盖公同识别章的债权转让协议给一审法院，但有提供相应的转账记录及发票，一审法院据此认定。XX公司、XX公司对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但认为不属于新的证据。

　　双方当事人对一审法院认定的事实，除XX公司、XX公司在上诉状中提及的事实有异议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。

　　本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外本案二审围绕XX公司、XX公司的上诉请求进行审理。(一)XX公司、XX公司与XX公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，一审判决认定合法有效是正确的。根据合同法第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”当事人根据合同法第九十六条规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案合同履行过程中，XX公司、XX公司在未与XX公司协商一致解除合同情形下，单方向XX公司发出告知函，通知XX公司其决定退租的行为不符合合同约定或者法律规定。因此，XX公司、XX公司主张案涉合同于2019年2月28日解除的理由不能成立。(二)XX公司、XX公司逾期支付租金，XX公司依约行使合同解除权，符合合同约定和法律规定，一审判决房屋占有使用费计算至XX公司、XX公司搬离之日，并无不当。(三)XX公司在一审中已提交《债权转让协议》、《债权转让通知》及XXX快递单、过程跟踪单、物业费支付凭证，用于证明XX公司已将案涉债权转让给XX公司，XX公司已于2019年8月26 ?代XX公司、XX公司向XX公司支付应付未付物业费共计70117. 8元等。XX公司、XX公司质证对《债权转让协议》的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该证据盖章处仅加盖为XX景物业宏泰物业服务处识别章，并非甲方公章，不能作为债权转让依据。但二审中XX公司补充提供上述《债权转让协议》经XX公司加盖公章确认，结合XX公司、XX公司一审质证对上述物业费支付凭证的表面真实性予以认可等，且XX公司、XX公司未举证证明其支付了物业费，因此，综合审查判断，认定XX公司已代XX公司、XX公司缴纳物业费，XX公司有权向XX公司、XX公司主张该项费用。

　　综上所述，XX公司、XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费7748元，由XX公司、XX公司各负担3874元。本判决为终审判决。

　　审判长 刘文珍

审判员 李向阳

审判员 胡XX

书记员 肖XX

二O二O年六月二十八日