宋*波、荣*房地产发展股份有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

　　河北省廊坊市中级人民法院民事判决书

　　(2018)冀10民终1913号

　　上诉人(原审原告)：宋XX，女，1983年11月16日出生，汉族，住廊坊市固安县。

　　委托诉讼代理人：张XX，北京市XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：荣XX公司，住所地廊坊经济技术开发区祥云道81号荣XX。统一社会信用代码9113XXXX60777257。

　　法定代表人：耿XX，该公司董事长。

　　委托诉讼代理人：张X、孙丽娜，河北听韬律师事务所律师。

　　上诉人宋XX因与被上诉人荣XX公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院(2017)冀1003民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋XX及委托诉讼代理人张XX、被上诉人的委托诉讼代理人张X、孙丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　宋XX上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判(退还购房首付款27589元，优惠团购款40000元，公共维修基金2179元，以上共计69768元，退还原告已还XX贷款)。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。被上诉人从未向上诉人交付涉案房屋。上诉人是在被上诉人的售楼处交付的团购优惠款及维修基金，一审法院却认定是交付第三方。关于入住通知书，被上诉人在举证时没有向法庭出示，因为被上诉人向上诉人发出入住通知时，并没向上诉人出示验收合格的书面材料，一审法院以被上诉人曾发出通知且已向所属物业缴纳维修基金，就认定被上诉人不存在根本违约，是认定事实错误。在被上诉人出现逾期交付房屋的情形后，上诉人分几次向被上诉人寄送解除合同通知书，被上诉人拒绝签收，一审法院并没对该环节予以采纳和论述。一审法院适用法律错误。关于房屋迟延交付是否构成根本违约的问题，一审法院以签订合同的时间晚于该房验收合格时间及合同约定的交房时间，认定合同关于交房日期的约定无法实际约束双方当事人是错误的，应该自协议签订之日起合理期限内交付，上诉人以被上诉人迟延交付为由要求解除合同，应该得到支持。一审法院采用双重标准，被上诉人将房屋交付给使用方廊坊市XX公司视为交付，那么上诉人是在被上诉人售楼处将团购优惠款及维修基金，与房款同时交给被上诉人，只是被上诉人为上诉人出具的票据是上述两家的。三、一审法院违反法定程序，超审限。

　　荣XX公司辩称，一审判决认定事实清楚，上诉人在签约前已经知道案涉项目属于商业综合体，10年返还投资收益。在签约时，已经获取了3年即18%的投资收益，签约后，被上诉人也依约完工，交付给商业运营单位进行运营。上述过程在上诉人证据材料及原二审开庭中，双方均认可。作为10年投资回报的对价，该商业综合体应由被上诉人进行运营，被上诉人交付给第三方运营公司符合合同目的，不存在违约。请求驳回上诉，维持原判。

　　宋XX向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2015年7月21日签订的《商品房买卖合同》;2、判令被告退还原告购房款229589元，公共维修基金2253元，团购优惠款40000元;3、判令被告赔偿原告违约金45917.8元;4、判令被告赔偿原告自2015年9月14日起至停止贷款日的利息损失;5、诉讼费用由被告承担。

　　一审法院认定事实：2015年8月3日，原告与被告公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的荣盛华府14#商城1单元4层4147号房，总房款229589元，付款方式为首付款119589元，按揭贷款110000元。约定交房日期为2015年6月30日。原告于2015年7月28日与“廊坊XX公司”及被告荣XX公司签订了借款协议书，约定原告因购买上述荣盛华府14#商城1单元4层4147号物业，向“廊坊XX公司”借款92000元，并约定了具体还款期限及还款数额，协议同时约定“乙方同意在乙方未还清全部借款前，丙方有权不向乙方交付《商品房买卖合同》。因乙方逾期还款导致的物业不能按约定交付的，视为乙方迟延收房，自丙方通知入住之第2日起，乙方应向丙方承担《商品房买卖合同》中约定的迟延收房的违约责任。”该借款协议签订同日，原告向被告公司支付首付款119589元。此后，原告向XX申请贷款，经XX审核通过，已经发放贷款110000元。原告于2015年7月28日向“XX公司”交付了团购优惠款40000元。2016年4月1日原告向“廊坊XX公司”支付维修基金6579元。另查明，涉案工程“荣盛华府14#商业”已于2015年6月30日经相关部门出具建设工程竣工验收报告，验收合格。

　　一审法院认为，原告与被告之间于2015年8月3日签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同签订后，原告依约支付首付并成功申请贷款，被告开发的荣盛华府14#号商业工程已经于2015年6月30日经相关部门验收合格，由于双方签订合同的时间晚于该房产验收合格时间及合同约定的交房时间，故合同中关于交房日期的约定无法实际约束双方当事人，被告应当在合理期限内交付房屋，原告诉状中表示，被告公司已经于2016年3月16日向原告发出入住通知书，且原告于2016年4月1日已经向该房屋所属物业缴纳了维修基金，原告主张被告逾期交房造成根本违约理据不足，据此主张解除《商品房买卖合同》一审法院不予支持。且原告在购买房屋时向第三方借款，依三方借款合同约定，“乙方同意在乙方未还清全部借款前，丙方有权不向乙方交付《商品房买卖合同》。因乙方逾期还款导致的物业不能按约定交付的，视为乙方迟延收房，自丙方通知入住之第2日起，乙方应向丙方承担《商品房买卖合同》中约定的迟延收房的违约责任。”原告主张的团购优惠费及维修基金均为其他案外人收取，并非本案被告，故原告的该项诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回原告宋XX的诉讼请求。

　　本院二审期间，当事人没有提交新证据。

　　本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

　　本院认为，双方当事人就案涉房屋的买卖签订了认购协议和买卖合同。荣XX公司在案涉房屋及所属项目的销售时承诺,案涉房屋为商铺性质，整个项目为商业综合体，购房人投资购买后，由荣XX公司统一经营管理，按照固定比例每年返利给购房人，对以上相关事实购房人宋XX也予以认可。双方当事人就案涉房屋的买卖及投资返利行为，既不是真正意义的房屋买卖，也不是传统意义的投资，这种投资返利属于一种新的经济业态，法律无规定就应依双方约定。因此对于双方当事人就案涉房屋的买卖、所属项目性质及投资经营情况等相关事宜达成一致的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应予尊重和支持，双方当事人也应依照相关约定切实履行。本案中，购房人宋XX基于双方的约定履行了交付房款、公共维修基金等投资的合同义务。荣XX公司亦主张，于购房人宋XX交付房款时履行了返还前三年投资收益的承诺，并于2015年6月30日交付了房屋。对于返还投资收益的问题，购房人宋XX认可在房款中扣减了相应款项，但称扣减的前3年18%的投资收益不是以荣XX公司交付给购房人宋XX的形式体现，是以标高售房价格再减去投资收益的形式体现，对此抗辩理由购房人宋XX并未提供证据予以证明，故本院对荣XX公司已依约返还宋XX前三年投资收益的事实予以确认。对于房屋交付的问题。因案涉房屋所属项目为商业综合体性质，其交付较普通住宅和商铺具有特殊性。因双方约定案涉房屋所属项目由荣XX公司统一运营，荣XX公司已依约履行了返还前三年投资收益的义务，也已及时将案涉房屋统一交付给了第三方具体运营。负责案涉房屋所属项目具体运营的第三方廊坊市XX公司也证明，于2015年6月30日已接收了案涉房屋，并就案涉房屋所属项目开始招商。荣XX公司随后向购房人宋XX发出了入住通知，购房人宋XX亦交纳了公共维修基金等费用，该行为应视为认可荣XX公司的房屋交付。案涉房屋所属项目作为商业综合体已实际进行商业运营，购房人宋XX亦取得了相应的投资收益，荣XX公司在就案涉房屋所属项目取得六方验收证明后，通知入住时是否取得有关部门的验收备案证明，不影响购房人宋XX投资该商业综合体项目合同目的的实现。故购房人宋XX再以荣XX公司延迟交付案涉房屋为由，请求解除双方的房屋买卖合同，本院不予支持。

　　综上所述，宋XX的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1544元，由宋XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　李　方

　　审判员　杨XX

　　审判员　丁德松

　　二〇一八年五月二十二日

　　书记员　牛XX